Οι εξαιρέσεις αυτές δείχνουν ότι το αρχικό σχέδιο ήταν πολύ ευρύτερο από αυτό που τελικά εξετάζεται, καθώς η επιβολή φόρου 15% θα μπορούσε να επηρεάσει ακόμη και κατηγορίες αγοραστών τις οποίες η ίδια η πολιτεία επιδιώκει να προσελκύσει.

Το παράδοξο με τους αγοραστές από την Τουρκία

Ένα από τα επιχειρήματα που έχουν συνδεθεί με την απόφαση αφορά την αυξημένη παρουσία Τούρκων αγοραστών σε περιοχές της Θράκης.

Ωστόσο, παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι σημαντικό μέρος των συγκεκριμένων συναλλαγών δεν πραγματοποιείται απευθείας από φυσικά πρόσωπα, αλλά μέσω εταιρειών που συστήνονται, μεταξύ άλλων, στη Βουλγαρία, η οποία είναι κράτος-μέλος της ΕΕ.

Το ζήτημα έχει ιδιαίτερη σημασία στις παραμεθόριες περιοχές, όπου η αγορά ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών υπόκειται σε ειδικές διαδικασίες και απαιτεί έγκριση από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Η χρήση εταιρικού σχήματος μπορεί να μεταβάλει σημαντικά τη διαδικασία και να περιορίσει τη σχετική γραφειοκρατία.

Εφόσον τελικά οι αγορές μέσω εταιρειών εξαιρεθούν από τον φόρο 15%, δημιουργείται το ερώτημα κατά πόσο το μέτρο θα μπορέσει να επηρεάσει ουσιαστικά τη συγκεκριμένη κατηγορία συναλλαγών.

Ο «ανταγωνισμός» με τους Έλληνες αγοραστές

Ένας δεύτερος στόχος της κυβερνητικής παρέμβασης είναι να περιοριστεί η ζήτηση από ξένους αγοραστές, οι οποίοι, σύμφωνα με το σκεπτικό του μέτρου, ανταγωνίζονται τα ελληνικά νοικοκυριά και συμβάλλουν στην άνοδο των τιμών.

Στην πράξη, όμως, η εικόνα της αγοράς έχει ήδη αλλάξει σημαντικά μετά τις τελευταίες τροποποιήσεις στη Golden Visa.

Από τον Αύγουστο του 2025, το ελάχιστο ύψος επένδυσης έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης και στεγαστικής πίεσης, όπως η Αττική, ο Δήμος Θεσσαλονίκης και μεγάλα νησιά με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Παράλληλα, έχουν τεθεί περιορισμοί στην αξιοποίηση των συγκεκριμένων ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι αλλαγές αυτές έχουν ήδη περιορίσει σημαντικά τη ζήτηση από το εξωτερικό.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, το πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαμονής, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025, καταγράφοντας πτώση περίπου 44%.

Οι νέες κατοικίες από αλλαγές χρήσης

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κατηγορία των ακινήτων που προέρχονται από αλλαγές χρήσης.

Πρόκειται για επενδύσεις σε κενά επαγγελματικά ακίνητα, όπως γραφεία, αποθήκες και βιομηχανικά κτίρια, τα οποία μετατρέπονται και ανακατασκευάζονται σε κατοικίες. Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις η επένδυση μπορεί να γίνει με ελάχιστο τίμημα 250.000 ευρώ, προσφέροντας παράλληλα δικαίωμα άδειας διαμονής.

Η συγκεκριμένη δραστηριότητα έχει μια σημαντική διαφορά από την αγορά υφιστάμενων κατοικιών. Δεν αφαιρεί απλώς ένα σπίτι από το διαθέσιμο απόθεμα, αλλά μπορεί να προσθέσει νέες κατοικίες στην αγορά μέσω της αξιοποίησης κτιρίων που προηγουμένως δεν χρησιμοποιούνταν ως κατοικίες.

Παράλληλα, πολλά από αυτά τα ακίνητα διατίθενται ως επενδυτικά προϊόντα με επαγγελματική διαχείριση και μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι τελικοί μισθωτές μπορεί να είναι φοιτητές, εργαζόμενοι, στελέχη επιχειρήσεων ή νέα ζευγάρια.

Για τον λόγο αυτό, παράγοντες της αγοράς αναμένεται να ζητήσουν την εξαίρεση και αυτής της κατηγορίας από τον νέο φόρο.

Το πλήγμα στην εξοχική κατοικία

Προβληματισμός υπάρχει και στην αγορά εξοχικής κατοικίας.

Εδώ η επίδραση ενός φόρου 15% θα ήταν διαφορετική, καθώς μεγάλο μέρος των νέων αναπτύξεων βρίσκεται σε περιοχές της περιφέρειας και των νησιών, όπου δεν υπάρχει αντίστοιχη στεγαστική πίεση με αυτή που καταγράφεται στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Σύμφωνα με στοιχεία της Elxis – At Home in Greece, η οποία δραστηριοποιείται στην προώθηση εξοχικών κατοικιών σε αγοραστές από το εξωτερικό, κατά την περίοδο 2024-2026 περίπου 20% των αγορών αφορούσε επενδυτές από χώρες εκτός ΕΕ.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι αγορές από το Ηνωμένο Βασίλειο και τις ΗΠΑ. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis, Γιώργο Γαβριηλίδη, οι αγορές από το Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκαν κατά περίπου 20% από το 2024 έως το 2026, ενώ οι αγορές από τις ΗΠΑ ενισχύθηκαν περίπου 30%.

Επομένως, η επιβολή ενός ενιαίου φόρου 15% σε αγοραστές από τρίτες χώρες θα μπορούσε να επηρεάσει και μια αγορά που σε μεγάλο βαθμό αφορά νέες κατασκευές και περιοχές χωρίς ιδιαίτερη στεγαστική πίεση.

Το ζήτημα του «μαύρου» χρήματος

Πέρα από την επίδραση στις ξένες αγορές, υπάρχει ένα ευρύτερο πρόβλημα που αφορά συνολικά τη φορολογική λειτουργία της αγοράς ακινήτων.

Παρά τις ψηφιακές διασταυρώσεις και τις προσπάθειες περιορισμού της φοροδιαφυγής, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει το φαινόμενο συναλλαγών στις οποίες το πραγματικό τίμημα δεν αποτυπώνεται πλήρως στα συμβόλαια.

Ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου η εμπορική αξία ενός ακινήτου υπερβαίνει σημαντικά την αντικειμενική, η διαφορά μπορεί να δημιουργήσει κίνητρο για συναλλαγές εκτός της επίσημης καταγραφής.

Το ζήτημα δεν περιορίζεται στις αγοραπωλησίες. Αφορά και την οικοδομή, όπου μέρος των εργασιών και των συναλλαγών μπορεί να πραγματοποιείται χωρίς πλήρη έκδοση παραστατικών.

ΦΠΑ και φόρος υπεραξίας

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η παρατεταμένη αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα, η οποία έχει πλέον παραταθεί έως το 2030.

Η αναστολή λειτουργεί ως μέτρο στήριξης της αγοράς νέων κατοικιών, περιορίζοντας το φορολογικό κόστος για τον αγοραστή. Από την άλλη πλευρά, όμως, δημιουργεί διαφορετικό φορολογικό καθεστώς μεταξύ επιμέρους κατηγοριών ακινήτων και συναλλαγών.

Αντίστοιχα, ο φόρος υπεραξίας ακινήτων, με ονομαστικό συντελεστή 15% επί της φορολογητέας υπεραξίας, παραμένει σε αναστολή. Δεν επιβαρύνει τον αγοραστή, αλλά τον πωλητή και αφορά τη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης, με τις προβλεπόμενες προσαρμογές και απαλλαγές.

Η διατήρηση της αναστολής έως το 2030 σημαίνει ότι η αγορά λειτουργεί για αρκετά ακόμη χρόνια χωρίς την εφαρμογή ενός φόρου που θεωρητικά συνδέεται άμεσα με το κέρδος από την άνοδο της αξίας ενός ακινήτου.

Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι μόνο εάν ο φόρος μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ θα ανέβει τελικά στο 15%. Είναι εάν το συνολικό φορολογικό πλαίσιο της αγοράς ακινήτων μπορεί να γίνει πιο συνεκτικό, ώστε να περιορίζει τα κίνητρα για φοροδιαφυγή, να στηρίζει την προσφορά κατοικιών και ταυτόχρονα να μην αποθαρρύνει επενδύσεις που προσθέτουν νέο οικιστικό απόθεμα.

Η διαφορά μεταξύ μιας επένδυσης που αφαιρεί μια υπάρχουσα κατοικία από την αγορά και μιας επένδυσης που μετατρέπει ένα κενό επαγγελματικό ακίνητο σε νέα κατοικία είναι ουσιαστική. Το ίδιο ισχύει και για τις αγορές εξοχικών κατοικιών σε περιοχές όπου δεν υφίσταται στεγαστική κρίση.

Γι’ αυτό και η αποτελεσματικότητα του μέτρου θα κριθεί τελικά όχι μόνο από το ύψος του φόρου, αλλά κυρίως από το ποιοι θα υπαχθούν σε αυτόν και ποιες κατηγορίες επενδύσεων θα εξαιρεθούν.