Στεγαστική Κρίση

Στην έκθεση Global Housing and Mortgage Outlook 2026, η Fitch περιγράφει μια παγκόσμια αγορά όπου η υψηλή τιμή των κατοικιών δεν οφείλεται πλέον στη φθηνή πίστη ή στην υπερβάλλουσα ζήτηση, αλλά στο γεγονός ότι τα απαραίτητα νέα σπίτια απλώς δεν κατασκευάζονται με τον απαιτούμενο ρυθμό. Από την Ευρώπη έως τη Βόρεια Αμερική και την Ασία, οι αγορές αντιμετωπίζουν παρόμοιες προκλήσεις: ακριβές κατασκευές, χρονοβόρες αδειοδοτήσεις, ελλείψεις εργατικού δυναμικού και αυστηροί πολεοδομικοί κανόνες. Αυτοί οι παράγοντες διατηρούν την προσφορά εξαιρετικά περιορισμένη, ανεξάρτητα από την πορεία των επιτοκίων.

Ανοδικές τιμές ακόμη και εκεί που θα αναμενόταν πτώση

Η Fitch βλέπει συνέχιση των αυξήσεων στις περισσότερες αγορές, με το 2026 να καταγράφει:

Ισπανία: τις υψηλότερες αυξήσεις παγκοσμίως, 8%–10%, λόγω ισχυρής ζήτησης και ελάχιστης νέας οικοδομικής δραστηριότητας.

Ολλανδία και Αυστραλία: παρατεταμένη άνοδο, καθώς η κατασκευή δεν προλαβαίνει τον σχηματισμό νέων νοικοκυριών.

Γερμανία και Ηνωμένο Βασίλειο: η περιορισμένη προσφορά αποτρέπει οποιαδήποτε ουσιαστική διόρθωση τιμών.

Στις δύο μεγαλύτερες στεγαστικές αγορές του κόσμου —ΗΠΑ και Κίνα— η προσφορά εξακολουθεί να καθορίζει τις εξελίξεις, αλλά με διαφορετικές κατευθύνσεις:

ΗΠΑ: οι τιμές κινούνται σε στενό εύρος -2% έως +2%. Παρά την υποχώρηση της ζήτησης λόγω υψηλών επιτοκίων, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών συγκρατεί οποιαδήποτε πτώση.

Κίνα: η αγορά παραμένει σε παρατεταμένη κρίση. Παρά την υπερπροσφορά ακινήτων, η αδύναμη ζήτηση οδηγεί σε νέα πτώση 4%–6%, χωρίς σημάδια σταθεροποίησης.

Τα επιτόκια δεν αρκούν για να αλλάξουν τις ισορροπίες

Παρότι τα στεγαστικά επιτόκια αναμένεται να σταθεροποιηθούν ή να υποχωρήσουν ελαφρά το 2026, θα παραμείνουν αισθητά υψηλότερα σε σχέση με την προ πανδημίας περίοδο. Ωστόσο, η Fitch εκτιμά ότι αυτή η εξέλιξη δεν είναι αρκετή για να βελτιώσει ουσιαστικά την προσιτότητα.

Η πολυετής άνοδος των τιμών, τα αυξημένα έξοδα κατοικίας (φόροι, ασφάλιστρα, συντήρηση) και τα περιορισμένα προς πώληση ακίνητα καθιστούν πολύ πιθανό ότι η μείωση επιτοκίων θα απορροφηθεί από νέα ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς ουσιαστική ανακούφιση για τους αγοραστές.

Σε επίπεδο κινδύνου, οι καθυστερήσεις στα στεγαστικά δάνεια παραμένουν γενικά χαμηλές σε ΗΠΑ, Καναδά, Ευρώπη και Αυστραλία, χάρη στις ισχυρές αγορές εργασίας και στη συνετή δανειοδοτική πολιτική. Μικρή επιδείνωση εντοπίζεται σε ΗΠΑ, Καναδά, Ιαπωνία και Μεξικό, ενώ η Κίνα παραμένει η πλέον ευάλωτη αγορά με αυξανόμενες αθετήσεις.

Ένα ανησυχητικό συμπέρασμα

Το κεντρικό μήνυμα της Fitch είναι ξεκάθαρο και μάλλον δυσοίωνο: η παγκόσμια στεγαστική κρίση δεν πρόκειται να εκτονωθεί το 2026.

Εκεί όπου η ζήτηση είναι ισχυρή, οι τιμές ανεβαίνουν επειδή δεν χτίζονται αρκετά σπίτια.

Εκεί όπου η ζήτηση αδυνατίζει, οι τιμές επίσης δεν υποχωρούν, γιατί η προσφορά είναι υπερβολικά περιορισμένη.

Ουσιαστικά, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών εδραιώνεται ως μόνιμο και διαρθρωτικό χαρακτηριστικό των περισσότερων ανεπτυγμένων οικονομιών.

Έμμεση φορολογία

Με βάση τα τελευταία στοιχεία του ΟΟΣΑ για τη διάρθρωση των φορολογικών εσόδων επιβεβαιώνουν ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στην έμμεση φορολογία. Το 2023, οι έμμεσοι φόροι — κυρίως ο ΦΠΑ και οι ειδικοί φόροι κατανάλωσης — αντιστοιχούσαν στο 40,1% των συνολικών φορολογικών εισπράξεων, ποσοστό που τοποθετεί τη χώρα στην πέμπτη θέση διεθνώς και σημαντικά πάνω από τον μέσο όρο του ΟΟΣΑ (31,2%).

Για το 2024 η εικόνα παραμένει παρόμοια. Η συμμετοχή των έμμεσων φόρων στο ΑΕΠ ανέρχεται στο 39,8%, ελαφρώς αυξημένη σε σχέση με το 38,9% του 2023. Σε όρους συνολικών φορολογικών εσόδων ως ποσοστό του ΑΕΠ, η Ελλάδα κατατάσσεται δέκατη στον ΟΟΣΑ, ξεπερνώντας χώρες όπως η Γερμανία, η Ισπανία και το Ηνωμένο Βασίλειο.

Πώς διαμορφώνεται η σύνθεση των φορολογικών εσόδων

Τα αναλυτικά στοιχεία δείχνουν ότι οι φόροι κατανάλωσης έχουν εξαιρετικά υψηλή βαρύτητα στην Ελλάδα. Από το συνολικό ποσοστό 40,7%:

22,5% προέρχεται από τον ΦΠΑ

18,2% από ειδικούς φόρους κατανάλωσης (καύσιμα, καπνικά, ποτά κ.λπ.)

Η διαφορά με τον μέσο όρο του ΟΟΣΑ (31,3%) αναδεικνύει ότι η ελληνική οικονομία βασίζει σημαντικό μέρος των δημόσιων εσόδων στη φορολόγηση της καθημερινής κατανάλωσης.

Παράλληλα, οι ασφαλιστικές εισφορές αποτελούν τη δεύτερη σημαντικότερη πηγή εσόδων, καλύπτοντας 28,8% του συνόλου, ποσοστό υψηλότερο από τον μέσο όρο ΟΟΣΑ (25,5%). Η υψηλή αυτή συμμετοχή συνδέεται και με το αυξημένο μη μισθολογικό κόστος για εργαζόμενους και επιχειρήσεις.

Αντίθετα, ο φόρος εισοδήματος βρίσκεται σε χαμηλότερα επίπεδα: μόλις 15,5% των συνολικών εσόδων, έναντι 23,7% κατά μέσο όρο στον ΟΟΣΑ. Σε χώρες όπως η Δανία και η Σουηδία το ποσοστό αυτό φτάνει το 57,2% και 26,9% αντίστοιχα, αποτυπώνοντας τεράστιες διαφορές στη φορολογική φιλοσοφία των κρατών.

Ποιοι πληρώνουν τον φόρο εισοδήματος

Όπως επισημαίνει ο ΟΟΣΑ, στην Ελλάδα ο κύριος όγκος των εσόδων από φόρο εισοδήματος προέρχεται από μισθωτούς και συνταξιούχους. Οι αυτοαπασχολούμενοι, σε αντίθεση με πολλές άλλες χώρες, συνεισφέρουν αισθητά λιγότερο. Το φαινόμενο αυτό καταγράφεται διαχρονικά στις εκθέσεις του Οργανισμού.

Συνολικά, η Ελλάδα συγκεντρώνει πάνω από το 38% του ΑΕΠ σε φορολογικά έσοδα, κατατάσσοντάς την στις χώρες με τη μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση σε σχέση με το οικονομικό της προϊόν.

Η διαχρονική εξέλιξη

Η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης τις τελευταίες δεκαετίες είναι εντυπωσιακή. Από το 2010 έως το 2024, ο λόγος φόρων προς ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 7,4 ποσοστιαίες μονάδες, η τρίτη μεγαλύτερη άνοδος στον ΟΟΣΑ, μετά τη Σλοβακία και την Ιαπωνία.

Το μοντέλο φορολόγησης στην Ελλάδα

Τα στοιχεία του ΟΟΣΑ επιβεβαιώνουν ότι το ελληνικό φορολογικό σύστημα χαρακτηρίζεται από:

Υψηλή εξάρτηση από έμμεσους φόρους

Αυξημένες ασφαλιστικές εισφορές

Χαμηλότερη συμμετοχή του φόρου εισοδήματος σε σχέση με άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες

Η σύνθεση αυτή συγκροτεί ένα ιδιαίτερο φορολογικό προφίλ, που διαφοροποιεί την Ελλάδα από τις περισσότερες χώρες του Οργανισμού και αναδεικνύει τις δομικές ιδιαιτερότητες του οικονομικού της μοντέλου.

Παραγωγικότητα

Σε μια ίσως από τις πιο ενδιαφέρουσες εκθέσεις που έχουνε δημοσιευτεί τον τελευταίο καιρό. Η παραγωγικότητα της εργασίας στην Ελλάδα παραμένει αισθητά χαμηλότερη από τα προ κρίσης επίπεδα, γεγονός που σε έναν βαθμό εξηγεί και τη σχετική υστέρηση των εισοδημάτων. Όπως προκύπτει από την έρευνα του ΚΕΦΙΜ, το 2024 η παραγωγικότητα ανά ώρα εργασίας ήταν περίπου 14% μειωμένη σε σχέση με το 2009, ενώ η παραγωγικότητα ανά εργαζόμενο βρισκόταν ακόμη χαμηλότερα, περίπου 18% κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα. Η Ελλάδα αποτελεί εξαίρεση ανάμεσα στις χώρες που επλήγησαν από την κρίση, καθώς κανένας βασικός δείκτης παραγωγικότητας δεν έχει επιστρέψει στα επίπεδα του 2009.

Η παραγωγικότητα ανά εργαζόμενο καταγράφει απότομη πτώση στα πρώτα χρόνια της κρίσης, με τον δείκτη να υποχωρεί από τις 96,9 μονάδες το 2010 στις 83,3 μονάδες το 2014, ενώ το 2020, λόγω της πανδημίας, αγγίζει το ιστορικό χαμηλό των 76,9 μονάδων. Παράλληλα, η παραγωγικότητα ανά ώρα εργασίας μειώνεται σταθερά την περίοδο 2010–2015 και από το 2016 και μετά κινείται χωρίς σημαντική ανάκαμψη γύρω στις 85–88 μονάδες.

Σε επίπεδο κλάδων, η εικόνα παρουσιάζει μεγάλες διαφοροποιήσεις. Ο πρωτογενής τομέας εμφανίζει έντονες διακυμάνσεις, η βιομηχανία κινείται κοντά στο επίπεδο βάσης του 2009 (100 μονάδες), ενώ οι κατασκευές σημειώνουν τη βαθύτερη κάμψη, φθάνοντας στις 51,97 μονάδες το 2014. Ο κλάδος εμπορίου–μεταφορών–εστίασης διατηρείται διαχρονικά σε χαμηλές επιδόσεις (61,47 το 2024), όπως και ο τομέας ενημέρωσης–επικοινωνίας. Αντίθετα, οι χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες είναι ο μοναδικός κλάδος που ξεπερνά αισθητά τα προ κρίσης επίπεδα, φτάνοντας τις 107,08 μονάδες το 2024.

Ένα αξιοσημείωτο συμπέρασμα που αναδεικνύεται από τα παραπάνω είναι ότι οι διεθνώς εμπορεύσιμοι τομείς (πρωτογενής τομέας και βιομηχανία) επηρεάστηκαν λιγότερο από τους μη εμπορεύσιμους (κατασκευές, εμπόριο, ενημέρωση, υπηρεσίες). Αυτό φαίνεται να οφείλεται στο ότι η πτώση της παραγωγικότητας στους μη εμπορεύσιμους τομείς συνδέεται περισσότερο με τη μείωση των τιμών διάθεσης, παρά με την ποσότητα παραγωγής ανά ώρα εργασίας. Με άλλα λόγια, οι τιμές –και συνεπώς η παραγωγικότητα– στους διεθνώς εμπορεύσιμους τομείς παρέμειναν πιο σταθερές χάρη στη δυνατότητα εξαγωγών, ενώ στους μη εμπορεύσιμους υποχώρησαν λόγω της κρίσης.

Συνέχεια…

Επιπλέον, η παραγωγικότητα διαφοροποιείται σημαντικά ανάλογα με το μέγεθος της επιχείρησης. Οι πολύ μικρές επιχειρήσεις (1–9 εργαζόμενοι) εξακολουθούν να είναι οι λιγότερο παραγωγικές, ενώ οι μεγάλες και πολύ μεγάλες καταγράφουν υψηλότερους δείκτες σε όλη τη διάρκεια της περιόδου. Συνολικά, η ελληνική οικονομία εμφανίζει μια σταδιακή, αλλά μερική ανάκαμψη, παραμένοντας σαφώς κάτω από την παραγωγικότητα του 2009, γεγονός που περιορίζει την προοπτική διατηρήσιμης αύξησης των εισοδημάτων.

Τα δεδομένα αυτά αναδεικνύουν μία από τις πιο θεμελιώδεις αδυναμίες της ελληνικής οικονομίας, που συνδέεται με τον έντονο κατακερματισμό της επιχειρηματικής βάσης και τη δυσκολία των μικρών επιχειρήσεων να ενισχύσουν την παραγωγικότητά τους, σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ. Η απόσταση από τις μεγάλες επιχειρήσεις όχι μόνο παραμένει σημαντική, αλλά σε ορισμένες περιόδους έχει διευρυνθεί, περιορίζοντας την ικανότητα της οικονομίας να συγκλίνει με τα ευρωπαϊκά επίπεδα παραγωγικότητας και να οικοδομήσει βιώσιμη αναπτυξιακή δυναμική.

Όσον αφορά τη συμβολή των επιμέρους κλάδων στην οικονομία, η Ελλάδα εμφανίζει χαμηλά ποσοστά προστιθέμενης αξίας στο ΑΕΠ στις κατασκευές, την ενημέρωση–επικοινωνία και τις επαγγελματικές/διοικητικές υπηρεσίες, αλλά υψηλά στον πρωτογενή τομέα, στα ακίνητα και ιδιαίτερα στο εμπόριο, τις μεταφορές, τη διαμονή και την εστίαση.

Σε αυτούς τους τομείς, το μερίδιο στο ελληνικό ΑΕΠ είναι σταθερά υψηλότερο από τον μέσο όρο της ΕΕ. Την περίοδο 2019–2024, η ελληνική οικονομία ενισχύει σταδιακά τον ρόλο των υπηρεσιών υψηλής προστιθέμενης αξίας και της μεταποίησης, ενώ περιορίζει τη βαρύτητα τομέων που στο παρελθόν είχαν υπερμεγέθη παρουσία, όπως τα ακίνητα και ο δημόσιος τομέας. Οι μεταβολές αυτές συνθέτουν μια ήπια πραγματική μετατόπιση του παραγωγικού μοντέλου προς πιο διαφοροποιημένες πηγές ανάπτυξης, χωρίς ωστόσο μεγάλες αποκλίσεις.