Τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται

Τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, από τις μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της σε 124 περιοχές, δείχνουν ότι τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 3,8% πανελλαδικά το 2026.

Η άνοδος ήταν μεγαλύτερη στην Αττική, όπου έφτασε το 4,3%, ενώ στη Θεσσαλονίκη διαμορφώθηκε στο 3% και στην υπόλοιπη Ελλάδα στο 4%.

Η εξέλιξη δεν είναι ομοιόμορφη. Σε αρκετές περιοχές, η βελτίωση των υποδομών, η αναβάθμιση των μεταφορών, η δημιουργία χώρων στάθμευσης και πρασίνου και γενικότερα η αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος ενισχύουν τη ζήτηση και επηρεάζουν τις τιμές.

Περισσότερες από 30 περιοχές εμφανίζουν πλέον μέσο ενοίκιο τουλάχιστον 10 ευρώ ανά τ.μ. Στην κορυφή βρίσκονται το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη, με μέσο όρο περίπου 14 ευρώ ανά τ.μ.

Ωστόσο, η ακριβότερη αγορά δεν είναι απαραίτητα και αυτή που καταγράφει τις μεγαλύτερες αυξήσεις.

Οι υψηλότερες ετήσιες μεταβολές εντοπίζονται στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, με 16,7%, στα Πετράλωνα με 15,6% και στην Κυψέλη και τη Θέρμη Θεσσαλονίκης με 14,3%.

Στην Αττική, τα Δυτικά Προάστια εμφανίζουν τη μεγαλύτερη μέση αύξηση, κατά 5,7%, με το μέσο ενοίκιο να διαμορφώνεται στα 7,4 ευρώ ανά τ.μ. Στα Νότια Προάστια φτάνει τα 11,1 ευρώ και στα Βόρεια τα 10,3 ευρώ.

Στην περιφέρεια, πάντως, υπάρχουν και περιοχές όπου οι τιμές υποχωρούν, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την Πάρο, όπου καταγράφεται μείωση 8,3%.

Το μεγάλο έλλειμμα βρίσκεται στα οικονομικά ακίνητα

Η εικόνα της αγοράς γίνεται ακόμη πιο καθαρή από τα στοιχεία του Spitogatos για το πρώτο οκτάμηνο του 2026.

Η σύγκριση μεταξύ διαθέσιμων ακινήτων και του αριθμού αναζητήσεων και εκδηλώσεων ενδιαφέροντος δείχνει ότι η μεγαλύτερη πίεση συγκεντρώνεται στα χαμηλότερα ενοίκια.

Στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, για κάθε διαθέσιμη κατοικία με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ, αντιστοιχούν κατά μέσο όρο 21,1 leads και 281,7 αναζητήσεις.

Στην άλλη άκρη της αγοράς, για κατοικίες με ενοίκιο άνω των 1.500 ευρώ, η πίεση της ζήτησης είναι έως και 42 φορές χαμηλότερη.

Το πρόβλημα επομένως δεν είναι απλώς ότι τα ενοίκια αυξάνονται. Είναι ότι η αγορά εμφανίζει πολύ μεγαλύτερη ανισορροπία ακριβώς στο τμήμα όπου βρίσκεται το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης των νοικοκυριών.

Ελευσίνα, Μαρούσι, Ηράκλειο, Παλλήνη και Χαλάνδρι συγκαταλέγονται στις περιοχές όπου η πίεση για οικονομικότερες κατοικίες είναι ιδιαίτερα έντονη.

Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και εκτός Αττικής. Στα Δωδεκάνησα, για παράδειγμα, σε κατοικίες με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ αντιστοιχούν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο.

Στην αγορά πώλησης, η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε κατοικίες αξίας έως 250.000 ευρώ. Αντίθετα, για ακίνητα άνω των 550.000 ευρώ η διαθέσιμη προσφορά είναι μεγαλύτερη σε σχέση με το επίπεδο της ζήτησης.

Η χρηματοδότηση επιστρέφει στην αγορά

Ένας από τους βασικούς παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την αγορά τα επόμενα χρόνια είναι η στεγαστική πίστη.

Σύμφωνα με στοιχεία της IMS-FC, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 1,8 δισ. ευρώ στο πρώτο οκτάμηνο του 2026, σημειώνοντας αύξηση 34,9% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η αύξηση στα προγράμματα «Σπίτι μου», όπου οι εκταμιεύσεις αυξήθηκαν κατά 54,6%.

Παρά την ανάκαμψη, όμως, η στεγαστική πίστη εξακολουθεί να έχει σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης στην Ελλάδα.

Μόλις περίπου 23% των αγοραπωλησιών κατοικιών πραγματοποιείται με τη χρήση στεγαστικού δανείου, έναντι περίπου 45% στην Ευρώπη.

Η διαφορά αυτή δείχνει ότι η περαιτέρω βελτίωση της πρόσβασης στη χρηματοδότηση θα μπορούσε να δημιουργήσει πρόσθετη ζήτηση, ιδιαίτερα εφόσον συνδυαστεί με την αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού.

Για τον λόγο αυτό, η μεγαλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και η διεύρυνση της πρόσβασης σε στεγαστική χρηματοδότηση αποτελούν δύο από τους βασικούς άξονες για τη μείωση της ανισορροπίας στην αγορά.

Οι αγοραστές από το εξωτερικό αυξάνονται

Σημαντική είναι παράλληλα η ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης.

Σύμφωνα με τον Spitogatos, το ενδιαφέρον από το εξωτερικό έχει αυξηθεί κατά 60,3% σε σχέση με το 2020 και πλέον αντιστοιχεί στο 20,3% της συνολικής ζήτησης.

Στην κορυφή βρίσκονται οι ΗΠΑ, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η γεωγραφική κατανομή. Πέντε από τις δέκα περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση από το εξωτερικό βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης, μεταξύ των οποίων η Χαλκιδική, οι Κυκλάδες, η Καβάλα, η Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η διεθνής ζήτηση δεν περιορίζεται πλέον στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά επεκτείνεται σε τουριστικές και παραθεριστικές αγορές της χώρας.

Οι ξένοι αγοραστές αναζητούν ακριβότερα ακίνητα

Η αγορά εξοχικής κατοικίας επιβεβαιώνει αυτή την εικόνα.

Ανάλυση της Elxis για την περίοδο 2024-2026 δείχνει ότι το 44% των υποψήφιων αγοραστών που απευθύνθηκαν στην εταιρεία προέρχονταν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Στα τελικά συμβόλαια, πάντως, το ποσοστό ήταν χαμηλότερο, στο 20%, γεγονός που δείχνει ότι ένα σημαντικό μέρος της αρχικής ζήτησης δεν μετατρέπεται τελικά σε αγορά.

Η Μεγάλη Βρετανία και οι ΗΠΑ αποτελούν τις σημαντικότερες αγορές εκτός ΕΕ, ενώ αυξανόμενη παρουσία καταγράφεται και από την Αυστραλία.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η αγοραστική δύναμη.

Το 38% των ενδιαφερόμενων αγοραστών από χώρες εκτός ΕΕ δηλώνει προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ, έναντι 24% για τους αγοραστές από χώρες της ΕΕ.

Οι Βρετανοί στρέφονται κυρίως στα Ιόνια Νησιά, ενώ οι αγοραστές από ΗΠΑ και Καναδά προτιμούν την Κρήτη και την ηπειρωτική Ελλάδα. Το Αιγαίο συγκεντρώνει επίσης σημαντικό ενδιαφέρον και από τις δύο αυτές αγορές.

Η παρουσία ξένων αγοραστών λειτουργεί έτσι ως ένας ξεχωριστός πόλος ζήτησης, κυρίως σε ακίνητα μεγαλύτερης αξίας και σε περιοχές με τουριστικό ή επενδυτικό ενδιαφέρον.

Από την αγορά κατοικίας στη συνιδιοκτησία

Οι υψηλές αξίες των ακινήτων και το κόστος χρηματοδότησης δημιουργούν παράλληλα χώρο για νέα μοντέλα απόκτησης κατοικίας.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η οργανωμένη συνιδιοκτησία εξοχικών κατοικιών, ένα μοντέλο που επιχειρεί να μειώσει το αρχικό κεφάλαιο που απαιτείται για την απόκτηση ενός ακριβού ακινήτου.

Στην περίπτωση της Owners, η απόκτηση γίνεται μέσω μεριδίων εταιρείας ειδικού σκοπού που κατέχει την κατοικία. Το μοντέλο προβλέπει έως έξι συνιδιοκτήτες, με κάθε μερίδιο να αντιστοιχεί σε ένα έκτο της ιδιοκτησίας και να παρέχει έως 56 διανυκτερεύσεις ετησίως.

Κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας, ενώ η χρήση οργανώνεται μέσω ψηφιακής εφαρμογής.

Όταν ο ιδιοκτήτης δεν χρησιμοποιεί την κατοικία, υπάρχει δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ τη λειτουργία, τη συντήρηση και τη διαχείριση αναλαμβάνει επαγγελματικός φορέας.

Το μοντέλο επιχειρεί ουσιαστικά να μετατρέψει την ιδιοκτησία μιας ακριβής εξοχικής κατοικίας από ατομική επένδυση υψηλού κόστους σε μια οργανωμένη μορφή συλλογικής συμμετοχής.

Η «ευέλικτη» ιδιοκτησία ως απάντηση στο ακριβό κόστος κατασκευής

Πέρα από τη χρηματοδότηση, ένα ακόμη ζήτημα που αναδεικνύεται είναι το πώς μπορεί να αξιοποιηθεί καλύτερα το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα.

Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί, η γη έχει ακριβύνει και η δημιουργία νέων κατοικιών γίνεται ολοένα δυσκολότερη. Την ίδια στιγμή, οι ανάγκες των νοικοκυριών μεταβάλλονται με την πάροδο του χρόνου.

Ο Ιωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, υποστηρίζει ότι η λύση δεν μπορεί να είναι μόνο η κατασκευή περισσότερων νέων κατοικιών.

Χρειάζεται και η δυνατότητα μετατροπής και προσαρμογής των ακινήτων που ήδη υπάρχουν.

Ένα μεγάλο διαμέρισμα, για παράδειγμα, μπορεί να χρειαστεί να χωριστεί σε δύο μικρότερες κατοικίες όταν αλλάξουν οι ανάγκες μιας οικογένειας. Αντίστροφα, δύο μικρότερες ιδιοκτησίες μπορεί να χρειαστεί να συνενωθούν.

Σήμερα, τέτοιες αλλαγές μπορεί να προσκρούουν στη σύσταση και στον κανονισμό μιας πολυκατοικίας, αλλά και στην ανάγκη συναίνεσης άλλων συνιδιοκτητών.

Η προσέγγιση της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, μέσω της λεγόμενης «εξελιγμένης σύστασης πολυκατοικίας», προβλέπει από την αρχική σύσταση των ιδιοκτησιών τη δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσής τους.

Η λογική είναι ότι ένα ακίνητο δεν πρέπει να σχεδιάζεται μόνο για τις ανάγκες του σημερινού ιδιοκτήτη.

Πρέπει να μπορεί να προσαρμόζεται και στις ανάγκες που θα προκύψουν μετά από 10, 20 ή 30 χρόνια.

Το πραγματικό στοίχημα είναι η αξιοποίηση του αποθέματος

Η εικόνα που διαμορφώνεται στην ελληνική αγορά κατοικίας έχει επομένως δύο όψεις.

Από τη μία πλευρά, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται, η στεγαστική πίστη ανακάμπτει και οι αγοραστές από το εξωτερικό ενισχύουν σημαντικά την αγορά, ιδιαίτερα στις υψηλότερες κατηγορίες τιμών.

Από την άλλη, το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στην προσιτή κατοικία, όπου η προσφορά παραμένει πολύ μικρότερη από τη ζήτηση.

Αυτό σημαίνει ότι η λύση δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά στην κατασκευή νέων κατοικιών. Η ανακαίνιση παλαιών ακινήτων, η επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά, η ευκολότερη χρηματοδότηση και ένα πιο ευέλικτο πλαίσιο ιδιοκτησίας μπορούν να αυξήσουν την πραγματικά διαθέσιμη προσφορά.

Παράλληλα, μοντέλα όπως η οργανωμένη συνιδιοκτησία δημιουργούν νέες δυνατότητες πρόσβασης σε ακίνητα υψηλής αξίας, περιορίζοντας το αρχικό κεφάλαιο που απαιτείται από έναν επενδυτή.

Το επόμενο στάδιο της ελληνικής αγοράς κατοικίας δεν θα κριθεί επομένως μόνο από το πόσα καινούργια σπίτια θα κατασκευαστούν.

Θα κριθεί και από το πόσο αποτελεσματικά θα αξιοποιηθεί το απόθεμα που ήδη υπάρχει, πόσο εύκολα θα χρηματοδοτούνται οι αγορές και πόσο ευέλικτη θα γίνει η ίδια η έννοια της ιδιοκτησίας.