Η μεγάλη απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών

Η τελευταία γενικευμένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών πραγματοποιήθηκε το 2021, με βάση τα δεδομένα της αγοράς στο τέλος του 2020.

Έκτοτε, οι τιμές των κατοικιών έχουν καταγράψει σημαντική άνοδο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η μέση αύξηση των τιμών των κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα ανέρχεται περίπου σε 65% σε σχέση με την περίοδο αναφοράς της τελευταίας αναπροσαρμογής.

Η εξέλιξη δεν είναι ομοιόμορφη. Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, οι αυξήσεις είναι αρκετά μεγαλύτερες, ενώ σε άλλες περιοχές η άνοδος είναι ηπιότερη. Παρά την επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, η αγορά εξακολουθεί να κινείται ανοδικά.

Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση, μετά από άνοδο 8,1% το 2025.

Η διατήρηση των αντικειμενικών αξιών σε χαμηλότερα επίπεδα από τις πραγματικές τιμές αγοράς δημιουργεί σημαντικές στρεβλώσεις. Παράλληλα, περιορίζει τη φορολογητέα βάση για περίπου είκοσι φόρους και τέλη, μεταξύ των οποίων ο φόρος μεταβίβασης και ο ΕΝΦΙΑ.

Πώς επηρεάζεται ο φόρος μεταβίβασης

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται με συντελεστή 3%, ενώ με την προσθήκη του δημοτικού φόρου επί του κύριου φόρου η συνολική επιβάρυνση φτάνει περίπου στο 3,09%.

Όταν η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου υπολείπεται σημαντικά της εμπορικής, ο φόρος υπολογίζεται συνήθως στη μεγαλύτερη αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Σε πολλές περιπτώσεις, όμως, η αντικειμενική αξία παραμένει η βάση υπολογισμού.

Ενδεικτικά:

Για ακίνητο με αντικειμενική αξία 300.000 ευρώ και τιμή αγοράς 500.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης με βάση την αντικειμενική αξία ανέρχεται σε περίπου 9.270 ευρώ. Αν υπολογιζόταν στην πραγματική τιμή αγοράς, θα έφτανε περίπου τις 15.450 ευρώ.

Για ακίνητο με εμπορική αξία 1 εκατ. ευρώ και αντικειμενική αξία 500.000 ευρώ, ο φόρος ανέρχεται σε περίπου 15.450 ευρώ με βάση την αντικειμενική τιμή. Εάν η φορολόγηση γινόταν στην πραγματική τιμή αγοράς, θα έφτανε περίπου τις 30.900 ευρώ.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα περιορίσει αυτή τη διαφορά, αυξάνοντας όμως το φορολογικό κόστος για αρκετές συναλλαγές.

Επιπτώσεις σε ΕΝΦΙΑ και δημοτικά τέλη

Η απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών δεν επηρεάζει μόνο τις αγοραπωλησίες.

Οι αντικειμενικές τιμές αποτελούν βάση υπολογισμού και για τον ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη και σειρά άλλων φόρων και επιβαρύνσεων. Όσο παραμένουν χαμηλότερες από τις πραγματικές αξίες των ακινήτων, περιορίζονται αντίστοιχα και τα δυνητικά έσοδα του Δημοσίου και των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Η αναπροσαρμογή τους θα μπορούσε, συνεπώς, να ενισχύσει τα δημόσια έσοδα. Ταυτόχρονα, όμως, δημιουργεί τον κίνδυνο πρόσθετης επιβάρυνσης για ιδιοκτήτες και αγοραστές, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά.

Η διαφορά τιμών και το ζήτημα του αδήλωτου τιμήματος

Η μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στην αντικειμενική και την εμπορική αξία μπορεί να δημιουργήσει και συνθήκες που ευνοούν την απόκρυψη μέρους του πραγματικού τιμήματος.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, το ποσό που εμφανίζεται στο συμβόλαιο και διακινείται μέσω του τραπεζικού συστήματος αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία, ενώ το υπόλοιπο της συμφωνημένης τιμής καταβάλλεται εκτός επίσημης διαδικασίας.

Οι φορολογικές Αρχές μπορούν να ελέγχουν συναλλαγές στις οποίες δηλώνεται η αντικειμενική αξία, όμως η απόδειξη ότι το πραγματικό τίμημα ήταν υψηλότερο δεν είναι πάντοτε εύκολη, εφόσον δεν υπάρχουν τραπεζικά ή άλλα τεκμηριωμένα ίχνη.

Η εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες θα μπορούσε να περιορίσει αυτή τη στρέβλωση, αλλά παράλληλα θα πρέπει να συνοδευτεί από αποτελεσματικούς ελεγκτικούς μηχανισμούς.

Γιατί αναμένεται επιτάχυνση των συναλλαγών

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θεωρείται πιθανό να πραγματοποιηθεί μετά τις εθνικές εκλογές, οι οποίες αναμένεται να διεξαχθούν το αργότερο έως τις αρχές Ιουνίου 2027.

Παράλληλα, από τον Ιούλιο του 2027 έχει προαναγγελθεί η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για κατοικίες που αγοράζονται από πολίτες τρίτων χωρών.

Ο συνδυασμός των δύο αλλαγών δημιουργεί ισχυρό κίνητρο για την ολοκλήρωση μεταβιβάσεων πριν από την εφαρμογή του νέου πλαισίου.

Ποιοι αναμένεται να κινηθούν νωρίτερα

Στην αγορά εκτιμάται ότι θα επισπεύσουν τις διαδικασίες κυρίως:

Αγοραστές και πωλητές που έχουν ήδη προγραμματίσει συναλλαγές και επιθυμούν να τις ολοκληρώσουν πριν από την αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων.

Οικογένειες που σχεδιάζουν γονικές παροχές, καθώς η άνοδος των αντικειμενικών αξιών μπορεί να επηρεάσει την αξιοποίηση του αφορολόγητου ορίου. Το όριο των 200.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται για το ζευγάρι και για κάθε παιδί, αφορά την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Εάν αυτή αυξηθεί σημαντικά, μπορεί να ξεπεράσει το αφορολόγητο και να δημιουργήσει φορολογική επιβάρυνση.

Αγοραστές από τρίτες χώρες, ιδιαίτερα από χώρες όπως η Κίνα, η Τουρκία και το Ισραήλ. Για τη συγκεκριμένη κατηγορία, η επίσπευση μπορεί να αποδειχθεί ακόμη πιο κρίσιμη, καθώς ενδέχεται να αντιμετωπίσει ταυτόχρονα υψηλότερο φόρο μεταβίβασης και αυξημένες αντικειμενικές αξίες.

Η δύσκολη εξίσωση της επόμενης κυβέρνησης

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αποτελεί μια σύνθετη άσκηση οικονομικής και κοινωνικής πολιτικής.

Από τη μία πλευρά, το Δημόσιο καλείται να περιορίσει την απόσταση μεταξύ των φορολογητέων και των πραγματικών αξιών, να ενισχύσει τα έσοδά του και να περιορίσει τις στρεβλώσεις στην αγορά.

Από την άλλη, η κατοικία έχει ήδη καταστεί ιδιαίτερα ακριβή για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών. Μια απότομη αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να επιβαρύνει περαιτέρω τις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές, τον ΕΝΦΙΑ και το συνολικό κόστος κατοχής ακινήτων.

Για τον λόγο αυτό, κρίσιμα ζητήματα θα είναι:

Το ύψος της αναπροσαρμογής ανά περιοχή.

Ο χρόνος εφαρμογής των νέων αξιών.

Η πιθανότητα μεταβατικών ρυθμίσεων.

Τυχόν μειώσεις ή προσαρμογές στον φόρο μεταβίβασης.

Η προστασία των ευάλωτων ιδιοκτητών από υπέρμετρες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ.

Μέχρι να οριστικοποιηθεί το νέο φορολογικό πλαίσιο, η αγορά αναμένεται να κινηθεί σε καθεστώς προσωρινής «φορολογικής νηνεμίας», με αρκετούς ενδιαφερομένους να επιδιώκουν την ολοκλήρωση των συναλλαγών τους μέσα στους επόμενους δέκα μήνες.