Η διεθνής εμπειρία δεν δικαιώνει τις απαγορεύσεις

Ο Σάββας Σαββαΐδης, διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby’s International Realty, υποστηρίζει ότι τα παραδείγματα από το εξωτερικό δημιουργούν σοβαρές αμφιβολίες για την αποτελεσματικότητα τέτοιων παρεμβάσεων.

Όπως επισημαίνει, ο Καναδάς επέβαλε το 2023 απαγόρευση στις αγορές κατοικιών από αλλοδαπούς. Στη British Columbia, οι ξένοι αγοραστές αντιστοιχούσαν μόλις στο 1,1% των πωλήσεων, ενώ σύμφωνα με τη Royal LePage η επίδραση του μέτρου στις τιμές ήταν ουσιαστικά μηδενική. Παρά την απαγόρευση, οι τιμές αυξήθηκαν περισσότερο από 20%.

Στη Νέα Ζηλανδία εφαρμόστηκε αντίστοιχος περιορισμός το 2018, ενώ τον Δεκέμβριο του 2025 το μέτρο αντιστράφηκε για κατοικίες αξίας άνω των 5 εκατ. δολαρίων. Αντίστοιχα, στην Ισπανία είχε ανακοινωθεί η επιβολή φόρου που θα μπορούσε να φτάσει έως και το 100% για ξένους αγοραστές, αλλά τελικά η πρόταση εγκαταλείφθηκε πριν νομοθετηθεί.

Για την ελληνική αγορά, το ζήτημα είναι ακόμη πιο κρίσιμο, καθώς ο διεθνής αγοραστής συγκρίνει την Ελλάδα με χώρες όπως η Ιταλία και η Ισπανία, οι οποίες διαθέτουν πολύ μεγαλύτερες και πιο εμπορεύσιμες αγορές ακινήτων.

Σύμφωνα με τον κ. Σαββαΐδη, Ιταλία και Ισπανία πραγματοποιούν περισσότερες από 600.000 αγοραπωλησίες κατοικιών ετησίως η καθεμία και εφαρμόζουν ενιαία φορολογική αντιμετώπιση ανεξάρτητα από την υπηκοότητα του αγοραστή.

Η επιβολή ενός οριζόντιου φόρου 15% στην Ελλάδα, υποστηρίζει, κινδυνεύει να κάνει μια ήδη μικρή αγορά ακόμη μικρότερη.

Ο ξένος αγοραστής δεν κοιτάζει μόνο την τιμή

Η Ναταλί Λεονταράκη, πρόεδρος και διευθύνουσα σύμβουλος της Von Poll Greece, επισημαίνει ότι η αύξηση του φόρου μεταβίβασης αυξάνει σημαντικά το συνολικό κόστος εισόδου στην ελληνική αγορά.

Για όσους έχουν ήδη αποφασίσει να αγοράσουν, η αλλαγή ενδέχεται να λειτουργήσει ως επιταχυντής, οδηγώντας τους να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή πριν από την εφαρμογή του νέου καθεστώτος. Για όσους όμως βρίσκονται ακόμη στο στάδιο της διερεύνησης, το πρόσθετο κόστος είναι πιθανό να οδηγήσει σε επανεξέταση της επένδυσης.

Η επίδραση, πάντως, δεν θα είναι ίδια σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Τα πραγματικά σπάνια ακίνητα, σε προνομιακές τοποθεσίες και με περιορισμένη προσφορά, αναμένεται να εμφανίσουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα. Αντίθετα, σε ακίνητα που δεν διαθέτουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, το επιπλέον φορολογικό κόστος μπορεί να μεταφερθεί στη διαπραγμάτευση της τιμής.

Ο διεθνής αγοραστής, άλλωστε, δεν εξετάζει μόνο την ονομαστική τιμή ενός ακινήτου. Υπολογίζει το σύνολο της επένδυσης, τη φορολογία και το κατά πόσο η Ελλάδα παραμένει ανταγωνιστική έναντι εναλλακτικών αγορών.

Η πολυτελής κατοικία στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στους ξένους

Ιδιαίτερη ευαισθησία παρουσιάζει η αγορά πολυτελών κατοικιών, όπου το διεθνές αγοραστικό κοινό αποτελεί βασικό πυλώνα της ζήτησης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty, το συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς είναι μικρό σε απόλυτο αριθμό συναλλαγών, κυρίως επειδή το διαθέσιμο απόθεμα υψηλών προδιαγραφών είναι περιορισμένο.

Η απομάκρυνση ενός σημαντικού τμήματος των διεθνών αγοραστών θα μπορούσε επομένως να περιορίσει τις συναλλαγές και τη ρευστότητα. Σε μια αγορά όπου η προσφορά είναι ήδη μικρή, το αποτέλεσμα δεν είναι απαραίτητα η μεγάλη πτώση των τιμών. Σε αρκετές περιπτώσεις, μπορεί απλώς να σημαίνει ότι περισσότερα ακίνητα θα παραμένουν στην αγορά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Τα στοιχεία της Sotheby’s από συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου 600 εκατ. ευρώ από το 2020 δείχνουν, σύμφωνα με την εταιρεία, μια διαφορετική εικόνα από εκείνη του βραχυπρόθεσμου κερδοσκόπου.

Το 55% της συνολικής αξίας των συναλλαγών προέρχεται από αγοραστές με υπηκοότητα εκτός ΕΕ. Οι Βρετανοί αντιστοιχούν στο 29%, οι Αμερικανοί στο 10%, οι Ελβετοί στο 4% και οι Ισραηλινοί στο 3%. Αντίθετα, αγοραστές από την Τουρκία και την Κίνα, που βρέθηκαν στο επίκεντρο των σχετικών κυβερνητικών αναφορών, αντιστοιχούν μόλις στο 0,5% και 0,3% αντίστοιχα.

Ακόμη μικρότερο είναι το μερίδιο των αγορών που συνδέονται με τη Golden Visa, καθώς αντιστοιχούν στο 3,7% της συνολικής αξίας.

Πρόκειται, σύμφωνα με την εταιρεία, σε μεγάλο βαθμό για αγοραστές υψηλού εισοδήματος και όχι για επενδυτές που αγοράζουν μαζικά ακίνητα με αποκλειστικό στόχο την κερδοσκοπία. Η μέση ηλικία διαμορφώνεται στα 53 έτη, ο ενδεικτικός προϋπολογισμός κινείται γύρω από τα 2,5 εκατ. ευρώ και οι αγοραστές αναζητούν κατοικίες με ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά και ποιοτικά χαρακτηριστικά.

Παράλληλα, επενδύουν στην ανακαίνιση, συνεργάζονται με Έλληνες αρχιτέκτονες και τεχνίτες, διαμένουν στην Ελλάδα για σημαντικό μέρος του έτους και δημιουργούν πρόσθετη οικονομική δραστηριότητα μέσω ΕΝΦΙΑ, ΦΠΑ και δαπανών συντήρησης και ανακαίνισης.

Το μεγαλύτερο πλήγμα σε Ριβιέρα και τουριστικούς προορισμούς

Με βάση τη σημερινή εικόνα της αγοράς, οι επιπτώσεις αναμένεται να είναι εντονότερες στις πολυτελείς αναπτύξεις της Αθηναϊκής Ριβιέρας και στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.

Σε αυτές τις περιοχές, σημαντικό μέρος του αγοραστικού κοινού αποτελείται από ξένους επενδυτές, αρκετοί από τους οποίους προέρχονται από χώρες εκτός ΕΕ.

Το παράδοξο είναι ότι πρόκειται κυρίως για ακίνητα αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, ενώ ο προϋπολογισμός του μέσου Έλληνα αγοραστή σπάνια κινείται πάνω από τις 300.000 ευρώ. Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση από ξένους αγοραστές στις συγκεκριμένες κατηγορίες δεν ανταγωνίζεται άμεσα τη ζήτηση των Ελλήνων για κατοικία.

Ιδιαίτερο κίνδυνο αντιμετωπίζουν επίσης οι νέες αναπτύξεις που προκύπτουν από αλλαγές χρήσης παλαιών κτιρίων.

Τα τελευταία δύο χρόνια έχουν αυξηθεί σημαντικά οι επενδύσεις για την αγορά παλαιών βιομηχανικών και επαγγελματικών ακινήτων, ακόμη και ξενοδοχειακών μονάδων, τα οποία μετατρέπονται σε σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών.

Σε αρκετές περιπτώσεις, το επιχειρηματικό μοντέλο βασίζεται στην πώληση των νέων κατοικιών σε ξένους αγοραστές, μεταξύ άλλων μέσω του προγράμματος Golden Visa, όπου για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων το όριο επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ.

Η διαφορά με παλαιότερες περιπτώσεις προβληματικών αναπτύξεων είναι ότι τα νέα αυτά συγκροτήματα σχεδιάζονται ως ολοκληρωμένα επενδυτικά προϊόντα. Συχνά συνοδεύονται από συμφωνίες κεντρικής διαχείρισης και οργανωμένης μακροχρόνιας ή μεσοπρόθεσμης εκμίσθωσης, δημιουργώντας ένα σαφές επιχειρηματικό μοντέλο αξιοποίησης.

Κίνδυνος και για τις μικτές τουριστικές αναπτύξεις

Ακόμη μεγαλύτερες μπορεί να είναι οι επιπτώσεις στις μικτές αναπτύξεις που συνδυάζουν ξενοδοχεία, επώνυμες κατοικίες και τουριστικές υποδομές.

Η Greece Sotheby’s εκτιμά ότι ένα σημαντικό μέρος του πιο εξωστρεφούς προϊόντος της ελληνικής κτηματαγοράς βασίζεται ακριβώς στην ύπαρξη διεθνούς αγοραστικού κοινού.

Αναπτύξεις από το Ελληνικό έως την Costa Navarino έχουν ενσωματώσει κατοικίες στο συνολικό επιχειρηματικό μοντέλο, με το οικιστικό σκέλος να συμβάλλει στη χρηματοδότηση των υποδομών. Αντίστοιχα σχέδια βρίσκονται σε εξέλιξη ή υπό σχεδιασμό από την Κρήτη έως την Πελοπόννησο.

Ο φόβος της αγοράς είναι ότι η αύξηση του φόρου μπορεί να καταστήσει λιγότερο ελκυστικές όχι μόνο τις μεμονωμένες αγορές κατοικιών, αλλά και ολόκληρα επενδυτικά projects που έχουν σχεδιαστεί με βάση τη διεθνή ζήτηση.

Τι προτείνει η αγορά

Ο Αχιλλέας Ρισβάς, δικηγόρος και εταίρος του δικηγορικού γραφείου «Ρισβάς & Συνεργάτες», ο οποίος δραστηριοποιείται επί χρόνια στον τομέα της επενδυτικής μετανάστευσης, υποστηρίζει ότι το ζητούμενο δεν θα πρέπει να είναι η οριζόντια επιβάρυνση όλων των ξένων αγοραστών.

Το ερώτημα, όπως θέτει, είναι εάν ο στόχος είναι να περιοριστεί η μαζική ή κερδοσκοπική αγορά ακινήτων, γιατί να μην υπάρξει διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση για εκείνον που αποκτά το πέμπτο, το δέκατο ή το πεντηκοστό ακίνητό του.

Αντίστοιχα, εφόσον ζητούμενο είναι η προστασία της μακροχρόνιας κατοικίας, τα φορολογικά κίνητρα και αντικίνητρα θα μπορούσαν να συνδεθούν με τη χρήση του ακινήτου.

Και εφόσον στόχος είναι η αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, η αγορά θεωρεί αντιφατικό να επιβαρύνεται ο επενδυτής που μετατρέπει ένα εγκαταλελειμμένο ή αναξιοποίητο κτίριο σε κατοικίες.

Η βασική θέση που διατυπώνεται είναι ότι η Ελλάδα χρειάζεται περισσότερα σπίτια και περισσότερες επενδύσεις, όχι περιορισμό της επενδυτικής δραστηριότητας.

Ενιαίος φόρος και κίνητρα αντί για οριζόντια επιβάρυνση

Η Greece Sotheby’s προτείνει να διατηρηθεί ένας ενιαίος φόρος μεταβίβασης, ανεξάρτητα από την υπηκοότητα του αγοραστή, όπως συμβαίνει σε άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές.

Παράλληλα, προτείνεται η αξιοποίηση πιο στοχευμένων μέτρων, όπως η επιβολή τέλους σε κενές κατοικίες, κατά το μοντέλο του Βανκούβερ, ώστε να αποθαρρύνονται οι αγορές που δεν συνοδεύονται από πραγματική αξιοποίηση του ακινήτου.

Επιπλέον, θα μπορούσε να εξεταστεί η εξαίρεση της εξοχικής κατοικίας εκτός αστικών κέντρων από οποιαδήποτε αυξημένη φορολόγηση για ξένους αγοραστές, καθώς τέτοιες αγορές δεν συνδέονται άμεσα με την πίεση που αντιμετωπίζει η αγορά κύριας κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Το βασικό δίλημμα για την κυβέρνηση είναι πλέον εάν θα επιλέξει ένα οριζόντιο φορολογικό μέτρο που επηρεάζει όλους τους αγοραστές από τρίτες χώρες ή μια πιο στοχευμένη πολιτική, η οποία θα επιχειρεί να περιορίσει την κερδοσκοπία και τις αγορές χωρίς αξιοποίηση, χωρίς να πλήξει τις επενδύσεις που δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα, θέσεις εργασίας και οικονομική δραστηριότητα.