Το πρόβλημα, μάλιστα, δεν είναι μόνο η άνοδος των τιμών. Είναι κυρίως η αναντιστοιχία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης.

Οι τιμές αυξήθηκαν 85%, τα εισοδήματα μόλις 47%

Η εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας έχει μεταβληθεί δραματικά από το τέλος της οικονομικής κρίσης.

Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85% από το 2016, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο έχει αυξηθεί μόλις κατά 47%.

Η απόσταση αυτή διευρύνθηκε ακόμη περισσότερο μετά την πανδημία. Από τα τέλη του 2020, οι τιμές κατοικιών έχουν καταγράψει άνοδο περίπου 61%.

Το ενδιαφέρον είναι ότι, παρά την πολύ μεγάλη αύξηση, το ΔΝΤ δεν θεωρεί ότι η ελληνική αγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με μια κλασική φούσκα. Η εκτιμώμενη υπερτίμηση των ακινήτων περιορίζεται περίπου στο 10%.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η αγορά είναι προσιτή.

Αντίθετα, η βασική ανισορροπία είναι πλέον ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν απομακρυνθεί πολύ περισσότερο από τα εισοδήματα των νοικοκυριών.

Τι έχει συμβεί από το 2016

Το στεγαστικό δάνειο γίνεται ολοένα πιο δύσκολη υπόθεση

Η αύξηση των επιτοκίων, σε συνδυασμό με τα αυστηρότερα τραπεζικά κριτήρια, έχει περιορίσει σημαντικά τη δυνατότητα των νοικοκυριών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας μέσω στεγαστικού δανείου.

Το ΔΝΤ υπολογίζει ότι ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό υπολείπεται κατά περίπου 7% έως 17% του απαιτούμενου εισοδήματος προκειμένου να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο.

Ακόμη όμως και για εκείνους που περνούν το εισοδηματικό «τεστ», υπάρχει ένα δεύτερο και εξίσου σημαντικό εμπόδιο: η προκαταβολή.

Εάν ένα νοικοκυριό αποταμιεύει το 10% του ετήσιου εισοδήματός του, χρειάζεται περίπου:

24 χρόνια για να συγκεντρώσει προκαταβολή 30% της αξίας ενός ακινήτου,

14 χρόνια για προκαταβολή 20%.

Η διαπίστωση αυτή αποτυπώνει ίσως καλύτερα από οποιονδήποτε δείκτη το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι νεότερες γενιές.

Δύο στα πέντε νοικοκυριά πάνω από το όριο του 40%

Η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο όσους θέλουν να αγοράσουν σπίτι.

Επεκτείνεται και στα νοικοκυριά που ήδη διαθέτουν κατοικία ή νοικιάζουν.

Περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες. Το ποσοστό αυτό θεωρείται διεθνώς ένδειξη υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης.

Παράλληλα, ένα ακόμη 20% των νοικοκυριών δαπανά μεταξύ 30% και 40% του εισοδήματός του για τη στέγαση.

Η διάμεση στεγαστική δαπάνη έχει πλέον ξεπεράσει το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ το 41,8% των νοικοκυριών αντιμετωπίζει δυσκολίες στην κάλυψη βασικών στεγαστικών υποχρεώσεων ή καθυστερεί σχετικές πληρωμές.

Με απλά λόγια, η άνοδος των τιμών και των ενοικίων δεν μεταφράζεται απλώς σε ακριβότερα σπίτια. Μεταφράζεται σε μικρότερο διαθέσιμο εισόδημα για κατανάλωση, αποταμίευση και επενδύσεις.

Το παράδοξο: Η Ελλάδα έχει πολλά σπίτια, αλλά όχι αρκετά διαθέσιμα σπίτια

Ίσως το πιο ενδιαφέρον στοιχείο της έκθεσης είναι ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει έλλειψη κατοικιών με την απόλυτη έννοια.

Αντίθετα, διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα στεγαστικά αποθέματα στην Ευρώπη.

Το πρόβλημα είναι ότι ένα σημαντικό μέρος αυτού του αποθέματος δεν βρίσκεται στην πραγματική αγορά κατοικίας.

Περίπου 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ περίπου 12%-13% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος παραμένει κενό.

Πρόκειται σε μεγάλο βαθμό για παλαιά ακίνητα που χρειάζονται σημαντικές ανακαινίσεις, αλλά και για περιουσίες που παραμένουν εκτός αγοράς λόγω:

πολυϊδιοκτησίας,

πολεοδομικών εκκρεμοτήτων,

νομικών προβλημάτων,

εκκρεμών διαδικασιών,

κατοχής από τράπεζες και servicers,

χαρτοφυλακίων του Δημοσίου.

Μάλιστα, πάνω από τις μισές κενές κατοικίες έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980, με αποτέλεσμα η ενεργειακή τους αναβάθμιση να απαιτεί σημαντικές επενδύσεις.

Η μεγάλη αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης

Εδώ βρίσκεται ίσως η καρδιά του προβλήματος.

Η Ελλάδα έχει διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα, αλλά μεγάλο μέρος αυτού δεν είναι αυτό που ζητά η αγορά.

Περίπου το ένα τρίτο των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση έχει επιφάνεια άνω των 120 τ.μ., ενώ η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα.

Έτσι δημιουργείται ένα ιδιαίτερο παράδοξο:

υπάρχουν σπίτια, αλλά όχι αρκετά σπίτια που να είναι οικονομικά προσιτά και κατάλληλα για τη ζήτηση της μέσης ελληνικής οικογένειας.

Αυτό εξηγεί σε σημαντικό βαθμό γιατί η αγορά μπορεί να εμφανίζει ταυτόχρονα υψηλό αριθμό κενών κατοικιών και υψηλές τιμές πώλησης και ενοικίασης.

Golden Visa, ξένοι επενδυτές και Airbnb

Το ΔΝΤ συνδέει τη σημερινή εικόνα με μια σειρά εξελίξεων που ενίσχυσαν τη ζήτηση.

Μετά το 2017, η ελληνική αγορά προσέλκυσε σημαντικές ξένες επενδύσεις, ενώ η Golden Visa, τα φορολογικά κίνητρα και η επιστροφή της οικονομίας σε υψηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση.

Παράλληλα, προγράμματα επιδοτούμενης στεγαστικής πίστης όπως το «Σπίτι μου» έδωσαν τη δυνατότητα σε μέρος των νέων αγοραστών να εισέλθει στην αγορά.

Σημαντική είναι και η δημογραφική διάσταση. Η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, σε συνδυασμό με τη συγκέντρωση του πληθυσμού στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, ενισχύει τη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες.

Η προσφορά, όμως, δεν ακολούθησε.

Η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει υψηλό κόστος κατασκευής, έλλειψη εργατικού δυναμικού και σημαντικές γραφειοκρατικές καθυστερήσεις.

Airbnb: +240% οι καταχωρίσεις

Σημαντικό ρόλο στην περιορισμένη προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση έχει διαδραματίσει και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Σύμφωνα με το ΔΝΤ, οι σχετικές καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, ξεπερνώντας τις 230.000.

Η εξέλιξη αυτή περιόρισε τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς, αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.

Το ΔΝΤ: Δεν αρκούν οι επιδοτήσεις

Το ΔΝΤ προχωρά σε μία κρίσιμη διαπίστωση: η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να λυθεί μόνο με επιδοτήσεις αγοράς κατοικίας ή ενοικίου.

Ο λόγος είναι απλός.

Εάν αυξάνεται η αγοραστική δύναμη χωρίς να αυξάνεται παράλληλα η προσφορά κατοικιών, ένα μέρος της ενίσχυσης καταλήγει τελικά στις τιμές.

Για το Ταμείο, η λύση βρίσκεται κυρίως στην αύξηση της προσφοράς.

Οι βασικές προτάσεις του ΔΝΤ

Το μεγάλο στοίχημα είναι η προσφορά

Η έκθεση του ΔΝΤ ουσιαστικά μετατοπίζει το επίκεντρο της συζήτησης.

Το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας δεν είναι απλώς ότι οι τιμές είναι υψηλές. Είναι ότι η προσφορά κατοικιών δεν ανταποκρίνεται στα χαρακτηριστικά και στις οικονομικές δυνατότητες της ζήτησης.

Και εδώ βρίσκεται το μεγάλο στοίχημα για την επόμενη περίοδο.

Η επιστροφή κλειστών κατοικιών στην αγορά, οι ανακαινίσεις, η κοινωνική κατοικία και κυρίως η αύξηση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας μπορούν να δημιουργήσουν σταδιακά περισσότερη προσφορά.

Χωρίς όμως ουσιαστική επιτάχυνση των κατασκευών, η αγορά είναι πιθανό να συνεχίσει να κινείται σε ένα περιβάλλον υψηλών τιμών, ακριβών ενοικίων και περιορισμένης προσιτότητας.

Και αυτό είναι ίσως το πιο ανησυχητικό συμπέρασμα της έκθεσης: η ελληνική αγορά κατοικίας δεν φαίνεται να αντιμετωπίζει τόσο πρόβλημα έλλειψης ακινήτων, όσο έλλειψης προσιτών και κατάλληλων ακινήτων.