Η εξέλιξη αυτή έρχεται σε αντίθεση με την πορεία του προγράμματος Golden Visa, όπου καταγράφεται σημαντική υποχώρηση των νέων αιτήσεων.

Μεγάλη πτώση στις αιτήσεις Golden Visa

Τα αιτήματα για άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος κατά το διάστημα Ιανουαρίου – Απριλίου 2026 περιορίστηκαν σε 1.677, έναντι 3.507 την αντίστοιχη περίοδο του 2025, σημειώνοντας πτώση 52,2%.

Εάν προστεθούν και τα στοιχεία Απριλίου – Μαΐου, η μείωση διαμορφώνεται στο 46,2%, καθώς οι νέες αιτήσεις υποχώρησαν στις 2.137, από 3.989 ένα χρόνο νωρίτερα.

Η πτώση αυτή θεωρείται σε μεγάλο βαθμό αναμενόμενη, καθώς στις αρχές του 2025 είχε σημειωθεί έντονο κύμα αιτήσεων λόγω της λήξης της μεταβατικής περιόδου που επέτρεπε στους επενδυτές να εξασφαλίσουν άδειες με τα παλαιότερα και χαμηλότερα επενδυτικά όρια.

Μετά την αλλαγή του πλαισίου, η αγορά φαίνεται να επιστρέφει σε πιο φυσιολογικούς ρυθμούς, αν και εκτιμάται ότι ο συνολικός αριθμός των αιτημάτων έως το τέλος του έτους μπορεί να ξεπεράσει τις 4.000 – 4.500 αιτήσεις, επίπεδο ιδιαίτερα υψηλό σε σχέση με την περίοδο πριν από το 2020, όταν οι ετήσιες αιτήσεις κινούνταν περίπου στις 2.000 – 2.500.

Αλλάζει το προφίλ των ξένων αγοραστών

Η αύξηση των ξένων επενδύσεων παρά τη μείωση της Golden Visa δείχνει ότι αλλάζει η σύνθεση των αγοραστών.

Πλέον, σημαντικό μέρος της ζήτησης δεν προέρχεται από επενδυτές που ενδιαφέρονται πρωτίστως για μια άδεια διαμονής, αλλά από αγοραστές που αναζητούν ακίνητα για πραγματική επένδυση, κατοικία ή μακροχρόνια εγκατάσταση στην Ελλάδα.

Η ζήτηση παραμένει ισχυρή για:

πολυτελείς κατοικίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα,

ακίνητα σε δημοφιλή νησιά όπως οι Κυκλάδες, η Κρήτη και το Ιόνιο,

εξοχικές κατοικίες,

αλλά και ακίνητα σε λιγότερο προβεβλημένες περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας.

Η Ελλάδα εξακολουθεί να θεωρείται ελκυστικός προορισμός λόγω του τουριστικού της προφίλ, της ποιότητας ζωής, των τιμών σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές και της προοπτικής υπεραξιών.

Υψηλό παραμένει το κόστος κατασκευής

Παρά τη θετική εικόνα, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών παραμένει σε υψηλά επίπεδα, έχοντας αυξηθεί σωρευτικά κατά 27,9% από το πρώτο τρίμηνο του 2021 έως το πρώτο τρίμηνο του 2026.

Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, το συνολικό κόστος κατασκευής αυξήθηκε με ετήσιο ρυθμό 2,8%, έναντι 3,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2025, παρουσιάζοντας μικρή επιβράδυνση αλλά παραμένοντας υψηλό.

Ωστόσο, θετική εξέλιξη αποτελεί η ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Κατά το πρώτο δίμηνο του 2026, ο δομήσιμος όγκος των νέων οικοδομών αυξήθηκε κατά 61,5%, ενώ ο αριθμός των οικοδομικών αδειών ενισχύθηκε κατά 68,6%.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2026 κατά 15% σε ετήσια βάση, φτάνοντας στο 2,7% του ΑΕΠ.

Επιβραδύνονται οι αυξήσεις στις τιμές κατοικιών

Ένα από τα πιο θετικά στοιχεία για την αγορά είναι η σταδιακή επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών.

Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν στο πρώτο τρίμηνο του 2026 κατά 5,7% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 8,3% στο τέταρτο τρίμηνο του 2025.

Για το σύνολο του 2025, η άνοδος είχε διαμορφωθεί στο 8,1%, έναντι 9,1% το 2024.

Αναλυτικά:

Αττική: +5,2% το πρώτο τρίμηνο του 2026, έναντι +6,5% το 2025.

Θεσσαλονίκη: +6,4%, έναντι +9,7% το 2025.

Άλλες μεγάλες πόλεις: +5,4%, έναντι +10,2% το 2025.

Τουριστικές περιοχές και υπόλοιπη χώρα: +6,9%, η υψηλότερη επίδοση πανελλαδικά.

Η αποκλιμάκωση του ρυθμού ανόδου θεωρείται ένδειξη σταδιακής εξισορρόπησης της αγοράς, αν και οι τιμές παραμένουν υψηλές λόγω της περιορισμένης προσφοράς.

ΤτΕ: Θετικές αλλά με αυξημένες αβεβαιότητες οι προοπτικές

Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να αναπτύσσεται με πιο συγκρατημένους ρυθμούς το επόμενο διάστημα.

Ωστόσο, επισημαίνει ότι η γεωπολιτική αβεβαιότητα, και ειδικότερα οι εξελίξεις στη Μέση Ανατολή, αποτελούν σημαντικό παράγοντα κινδύνου λόγω των πιθανών επιπτώσεων στο ενεργειακό κόστος, στις μεταφορές και στο κόστος κατασκευής.

Παράλληλα, η ενεργειακή αποδοτικότητα αναμένεται να αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη σημασία στην αποτίμηση των ακινήτων, καθώς το λειτουργικό κόστος θα αποτελεί ολοένα και σημαντικότερο κριτήριο για τους αγοραστές.

Η κεντρική τράπεζα υπογραμμίζει ότι η περιορισμένη προσφορά σύγχρονων και προσιτών κατοικιών θα συνεχίσει να πιέζει την αγορά, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και δυσκολεύοντας την πρόσβαση στη στέγη για νοικοκυριά χαμηλότερων και μεσαίων εισοδημάτων.

Συνολικά, η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται να περνά σε μια νέα φάση: η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή, αλλά γίνεται πιο επιλεκτική, με μεγαλύτερη έμφαση στην ποιότητα, την ενεργειακή απόδοση και τις προοπτικές μακροπρόθεσμης αξίας.