Τα μεγέθη των χαρτοφυλακίων

Οι διαθέσιμες δημόσιες αναφορές αποκαλύπτουν σημαντικό αριθμό ακινήτων σε επιμέρους χαρτοφυλάκια, αν και τα στοιχεία αφορούν διαφορετικές χρονικές περιόδους και δεν ακολουθούν ενιαία μεθοδολογία καταγραφής.

Ενδεικτικά:

Τα στοιχεία για την Intrum βασίζονται σε δημοσιευμένη εκτίμηση του 2025, ενώ οι υπόλοιπες αναφορές αφορούν διαφορετικές περιόδους και κατηγορίες ακινήτων.

Για τον λόγο αυτό, οι αριθμοί δεν μπορούν να αθροιστούν με ασφάλεια ώστε να προκύψει ένα συνολικό μέγεθος διαθέσιμων κατοικιών. Επιπλέον, ο όρος REO αφορά ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κατοχή ή κυριότητα ενός φορέα, αλλά δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι έτοιμα να διατεθούν στην αγορά.

Η κρίσιμη διάκριση μεταξύ ιδιοκτησίας και διαχείρισης

Ένα από τα βασικά σημεία της μελέτης αφορά τη διάκριση μεταξύ της κυριότητας και της διαχείρισης των ακινήτων.

Μια εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων μπορεί να έχει αναλάβει τη διαχείριση ενός δανείου ή ενός ακινήτου για λογαριασμό τρίτου, χωρίς να είναι η ίδια ιδιοκτήτρια. Επομένως, η αναφορά ενός ακινήτου στο χαρτοφυλάκιο μιας εταιρείας δεν σημαίνει ότι αυτό αποτελεί περιουσιακό της στοιχείο ή ότι μπορεί να το διαθέσει άμεσα.

Ακόμη και όταν έχει ξεκαθαρίσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς, η πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης εξαρτάται από μια σειρά πρόσθετων παραγόντων. Απαιτείται έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας και των κτηματολογικών εγγραφών, καθώς και αξιολόγηση της τεχνικής κατάστασης και των πιθανών νομικών ή άλλων εκκρεμοτήτων.

Γιατί πολλά ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς

Η ύπαρξη ενός ακινήτου σε τραπεζικό ή επενδυτικό χαρτοφυλάκιο δεν συνεπάγεται ότι μπορεί να διατεθεί αμέσως προς πώληση ή ενοικίαση.

Σε αρκετές περιπτώσεις, η αξιοποίησή του καθυστερεί εξαιτίας προβλημάτων στους τίτλους, εκκρεμών κτηματολογικών διαδικασιών, τεχνικών ζητημάτων ή αναγκών εκτεταμένης επισκευής και ανακαίνισης. Άλλα ακίνητα μπορεί να έχουν ενεργές μισθώσεις ή να απαιτούν πρόσθετες διαδικασίες τακτοποίησης πριν μπορέσουν να διατεθούν.

Έτσι, το ουσιαστικό ερώτημα δεν είναι απλώς πόσα ακίνητα βρίσκονται στα συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια, αλλά πόσα μπορούν πραγματικά να ενεργοποιηθούν, σε ποιο χρονικό διάστημα και με ποιο κόστος.

Η απάντηση προϋποθέτει αξιολόγηση σε επίπεδο μεμονωμένου ακινήτου, καθώς οι ανάγκες και τα εμπόδια διαφέρουν σημαντικά από περίπτωση σε περίπτωση.

Η στεγαστική κρίση και το ανεκμετάλλευτο απόθεμα κατοικιών

Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική πίεση για τα ελληνικά νοικοκυριά παραμένει έντονη. Την ώρα που η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία γίνεται ολοένα δυσκολότερη, ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων παραμένει εκτός της άμεσης αγοράς.

Η μελέτη της BluPeak δεν υποστηρίζει ότι όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε τραπεζικά και επενδυτικά χαρτοφυλάκια είναι διαθέσιμα ούτε ότι αυτά αποτελούν τη μοναδική αιτία της ανόδου των τιμών. Αναδεικνύει, ωστόσο, ένα ουσιαστικό ζήτημα για την αγορά ακινήτων: πόσες από αυτές τις κατοικίες θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά, εφόσον αντιμετωπιστούν οι νομικές, τεχνικές και οικονομικές εκκρεμότητες που εμποδίζουν την αξιοποίησή τους.

Οι προτάσεις για την ενεργοποίηση των ακινήτων

Η BluPeak προκρίνει μια σταδιακή προσέγγιση, με αρχική προτεραιότητα στα ακίνητα που διαθέτουν καθαρούς τίτλους, μπορούν να κατοικηθούν άμεσα, απαιτούν περιορισμένες εργασίες επισκευής και βρίσκονται σε περιοχές όπου υπάρχει τεκμηριωμένη ζήτηση.

Παράλληλα, προτείνεται η αξιοποίηση διαφορετικών μοντέλων διάθεσης, όπως:

Διαφανείς διαδικασίες πώλησης κατοικιών.

Προγράμματα μακροχρόνιας μίσθωσης με προσιτούς όρους.

Ανακαινίσεις ακινήτων με δέσμευση για συγκεκριμένη διάρκεια μίσθωσης.

Συνεργασίες για την ανάπτυξη κοινωνικής ή δημοτικής κατοικίας.

Ιδιαίτερη βαρύτητα θα μπορούσε να δοθεί σε περιοχές όπου καταγράφονται αυξημένες ανάγκες στέγασης εργαζομένων, εκπαιδευτικών και υγειονομικού προσωπικού.

Το ζητούμενο, επομένως, είναι να περάσει η αγορά από την απλή καταγραφή των χιλιάδων ακινήτων που βρίσκονται σε τραπεζικά και επενδυτικά χαρτοφυλάκια σε μια συστηματική διαδικασία αξιολόγησης και αξιοποίησής τους. Μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε να αυξήσει σταδιακά την προσφορά κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι θα αντιμετωπιστούν τα πραγματικά εμπόδια που κρατούν σήμερα μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος εκτός αγοράς.