Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι οι αποκλίσεις υπήρχαν ήδη κατά την προηγούμενη αναθεώρηση του Ιουνίου 2021. Ωστόσο, τότε επιλέχθηκε σε αρκετές περιοχές να μην υπάρξει πλήρης προσαρμογή των αντικειμενικών στις πραγματικές τιμές της αγοράς, ώστε να περιοριστούν οι φορολογικές επιβαρύνσεις που συνδέονται με περίπου 20 διαφορετικούς φόρους και τέλη ακινήτων, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη κτηματογράφησης.

Έκτοτε, η έντονη άνοδος των τιμών κατοικίας κατά την περίοδο 2021-2025 έχει μετατρέψει το πρόβλημα σε ακόμη πιο έντονο. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Γλυφάδας, όπου η απόκλιση μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας φτάνει το 171,5%. Η μέση αντικειμενική αξία ενός διαμερίσματος ηλικίας 30 ετών διαμορφώνεται περίπου στα 1.730 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν η μέση τιμή πώλησης έχει ανέλθει πλέον στα 4.700 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και σε άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης. Στη Νέα Σμύρνη η διαφορά αγγίζει το 140%, με αντικειμενική αξία 1.060 ευρώ ανά τ.μ. και μέση εμπορική τιμή 2.550 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Ελληνικό η απόκλιση φτάνει το 143%, καθώς οι τιμές πώλησης κινούνται γύρω στα 3.600 ευρώ ανά τ.μ. έναντι αντικειμενικής αξίας 1.480 ευρώ.

Η εικόνα αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία αν ληφθεί υπόψη ότι η πλειονότητα των συναλλαγών αφορά παλαιά ακίνητα, συνήθως άνω των 30 ετών. Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της περιόδου 2010-2020 έχει δημιουργήσει σημαντικό έλλειμμα προσφοράς νεότερων κατοικιών, με αποτέλεσμα η αγορά να βασίζεται κυρίως στο παλαιότερο απόθεμα.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον επανέρχεται η συζήτηση για τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Επαγγελματίες της αγοράς υποστηρίζουν ότι ο βασικός φόρος κατοχής ακινήτων παρουσιάζει σοβαρή στρέβλωση, καθώς βασίζεται στην τιμή ζώνης χωρίς να λαμβάνει υπόψη την παλαιότητα του ακινήτου.

Σήμερα, για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας εφαρμόζονται συντελεστές παλαιότητας που μειώνουν σημαντικά την τελική αξία ενός παλαιού ακινήτου. Αντίθετα, στον ΕΝΦΙΑ η φορολόγηση ξεκινά από την τιμή ζώνης και προσαυξάνεται με πρόσθετα χαρακτηριστικά, όπως ο όροφος ή η πρόσοψη, με αποτέλεσμα τα παλαιά ακίνητα να αντιμετωπίζονται φορολογικά σχεδόν σαν νεόδμητα.

Για τον λόγο αυτό αρκετοί εκτιμητές και αναλυτές θεωρούν ότι κατά την επόμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να εισαχθεί και στον ΕΝΦΙΑ συντελεστής παλαιότητας, ώστε το φορολογικό βάρος να κατανέμεται δικαιότερα. Παράλληλα, ζητείται επικαιροποίηση και των συντελεστών εμπορικότητας, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητοι από τη δεκαετία του 1980.

Την ίδια στιγμή, οι τιμές πώλησης εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, έστω και με πιο ήπιους ρυθμούς. Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Engel & Völkers Ελλάδος, η μέση τιμή κατοικίας στην Αττική ξεπερνά πλέον τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ περιοχές όπως το Μαρούσι και η Νέα Σμύρνη καταγράφουν ετήσιες αυξήσεις της τάξης του 12% και 13% αντίστοιχα. Ο Πειραιάς σημείωσε άνοδο 11%, με μέση τιμή κοντά στα 2.967 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Περιστέρι το μέσο κόστος προσέγγισε τα 3.400 ευρώ ανά τ.μ.

Αντίστοιχα, στοιχεία της REMAX Ελλάς δείχνουν ότι το 2025 οι τιμές κατοικιών στην Αττική αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 3,1%, τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα ακίνητα. Οι μέσες τιμές διαμορφώθηκαν στα 3.822 ευρώ ανά τ.μ. για τα νεόδμητα και στα 2.537 ευρώ ανά τ.μ. για τα παλαιά ακίνητα.

Η εξέλιξη αυτή ενισχύει τις πιέσεις για μια συνολική επανεξέταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών και της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. Όσο οι εμπορικές τιμές συνεχίζουν να απομακρύνονται από τις φορολογικές αξίες, τόσο αυξάνεται η ανάγκη εξεύρεσης μιας νέας ισορροπίας που θα συνδυάζει τη δημοσιονομική σταθερότητα με μια πιο δίκαιη φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών ακινήτων.