Πώς θα λειτουργεί η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων

Η ΤΑΑ θα συγκεντρώνει πληροφορίες για τις πραγματικές συναλλαγές και τις μισθώσεις ακινήτων, δημιουργώντας μια ενιαία δεξαμενή δεδομένων για την κτηματαγορά.

Η τροφοδότηση της βάσης θα γίνεται από δύο βασικές πηγές:

Δημόσιος τομέας: Θα αντλούνται στοιχεία για μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων και συμβάσεις μίσθωσης από υφιστάμενες κρατικές ψηφιακές πλατφόρμες.

Ιδιωτικός τομέας: Θα υπάρχει δυνατότητα συνεργασίας με τράπεζες, εκτιμητικούς φορείς, μεσιτικά δίκτυα και άλλους παράγοντες της αγοράς, μέσω διμερών μνημονίων συνεργασίας.

Για την προστασία των προσωπικών δεδομένων, οι πληροφορίες θα συλλέγονται σε ανωνυμοποιημένη μορφή, ακόμη και όταν περιλαμβάνουν γεωχωρικά δεδομένα, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο προστασίας δεδομένων.

Το υλικό θα τροφοδοτεί το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), το οποίο θα μπορεί να επεξεργάζεται μεγάλο όγκο δεδομένων και να συμβάλλει στον προσδιορισμό των αξιών με βάση τις συνθήκες της αγοράς.

Η λειτουργία της Τράπεζας θα ενταχθεί στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου, μέσω του πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων» (ΨΥΔΗΠΕΕΚ).

Δεν αλλάζουν άμεσα οι αντικειμενικές αξίες και ο ΕΝΦΙΑ

Η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων δεν συνεπάγεται άμεση αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ούτε αυτόματες μεταβολές στον ΕΝΦΙΑ και στους φόρους μεταβίβασης.

Σε πρώτη φάση, ο ρόλος της θα είναι κυρίως πληροφοριακός και προπαρασκευαστικός. Η συγκέντρωση των δεδομένων θα επιτρέψει στο υπουργείο να αποκτήσει καλύτερη εικόνα για τις τιμές που διαμορφώνονται στην αγορά, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι μια μεμονωμένη ακριβή αγοραπωλησία θα οδηγεί αυτομάτως σε αύξηση της τιμής ζώνης μιας ολόκληρης περιοχής.

Η αποτύπωση των πραγματικών συναλλαγών θα πρέπει να συνδυάζεται με επαρκή στοιχεία και κατάλληλη στατιστική επεξεργασία, ώστε να αποφεύγονται στρεβλώσεις από μεμονωμένες ή μη αντιπροσωπευτικές πράξεις.

Με βάση τον σχεδιασμό που περιγράφεται στο σχετικό δημοσίευμα, η ενεργοποίηση του αυτοματοποιημένου συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών τοποθετείται χρονικά προς το τέλος του 2027. Μέχρι τότε, η ΤΑΑ αναμένεται να λειτουργήσει ως βασικό εργαλείο συγκέντρωσης και επεξεργασίας των αναγκαίων πληροφοριών.

Από τις επιτροπές στον αυτοματοποιημένο υπολογισμό

Παρά την ψηφιοποίηση των τιμών ζώνης μέσω της πλατφόρμας valuemaps.gov.gr, ο καθορισμός και η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών εξακολουθούν να βασίζονται σε μια σύνθετη διοικητική διαδικασία.

Όταν αποφασίζεται η αλλαγή των τιμών ή εξετάζονται αιτήματα και ενστάσεις δήμων, ακολουθούνται διαδοχικά στάδια: εισηγήσεις, γνωμοδοτήσεις, ανάθεση εργασιών σε πιστοποιημένους εκτιμητές, αξιολόγηση από τις αρμόδιες επιτροπές και έκδοση υπουργικής απόφασης.

Η διαδικασία αυτή απαιτεί χρόνο και ανθρώπινη παρέμβαση, ενώ οι αλλαγές δεν ακολουθούν πάντοτε με την ίδια ταχύτητα τις εξελίξεις στην αγορά.

Η επιδίωξη του νέου συστήματος είναι να περιοριστεί σταδιακά αυτή η εξάρτηση από τις παραδοσιακές διαδικασίες. Με την αξιοποίηση πραγματικών συναλλαγών και στατιστικών μοντέλων, οι αναπροσαρμογές θα μπορούν να βασίζονται σε πιο συστηματική και επικαιροποιημένη πληροφόρηση.

Ωστόσο, το κατά πόσο και σε ποιον βαθμό θα καταργηθούν ή θα περιοριστούν οι επιτροπές, καθώς και το πώς ακριβώς θα εφαρμόζονται οι νέες τιμές, θα εξαρτηθεί από το τελικό θεσμικό και τεχνικό πλαίσιο λειτουργίας του συστήματος.

Η σύνδεση με το ΜΙΔΑ και το Κτηματολόγιο

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων σχεδιάζεται ως μέρος ενός ευρύτερου ψηφιακού πλέγματος για την καταγραφή, τη φορολογική παρακολούθηση και την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας.

Σημαντικό ρόλο σε αυτή την κατεύθυνση έχει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), που υλοποιεί η ΑΑΔΕ.

Το ΜΙΔΑ επικεντρώνεται κυρίως στη φορολογική απεικόνιση των ακινήτων, στην καταγραφή της χρήσης τους, στις μισθώσεις και στη διασύνδεση των δηλώσεων Ε9 με το Κτηματολόγιο, μέσω των κωδικών ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ.

Οι δύο υποδομές έχουν διαφορετική αποστολή, αλλά μπορούν να λειτουργήσουν συμπληρωματικά. Το ΜΙΔΑ αποσκοπεί στην καλύτερη αποτύπωση της ιδιοκτησίας και της χρήσης των ακινήτων, ενώ η ΤΑΑ θα συγκεντρώνει τα οικονομικά δεδομένα που απαιτούνται για την εκτίμηση της αξίας τους.

Το στοίχημα της επόμενης ημέρας

Η μετάβαση σε ένα σύστημα που θα αξιοποιεί συστηματικά τις πραγματικές τιμές της αγοράς μπορεί να βελτιώσει την επικαιρότητα και την ακρίβεια των αντικειμενικών αξιών, περιορίζοντας τις χρονικές καθυστερήσεις που χαρακτηρίζουν σήμερα τις αναπροσαρμογές.

Παράλληλα, όμως, η εφαρμογή του θα πρέπει να διασφαλίζει ότι οι εκτιμήσεις θα είναι αντιπροσωπευτικές, διαφανείς και κατάλληλες για διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων και γεωγραφικές περιοχές.

Το κρίσιμο βήμα δεν είναι απλώς η δημιουργία μιας νέας βάσης δεδομένων, αλλά η μετατροπή των πληροφοριών της κτηματαγοράς σε ένα αξιόπιστο σύστημα αποτίμησης. Εφόσον ο σχεδιασμός ολοκληρωθεί και εφαρμοστεί, η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων μπορεί να αποτελέσει τη βάση για μια ουσιαστική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο το κράτος υπολογίζει τις φορολογητέες αξίες των ακινήτων.