Λιγότερα καταλύματα, περισσότερη ζήτηση

Τον Ιούλιο ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων στην Ελλάδα ήταν μειωμένος κατά 2% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2025. Η εξέλιξη συνδέεται με τις ρυθμίσεις που τέθηκαν σε εφαρμογή από τον Οκτώβριο του 2025 και είχαν ως βασικό στόχο τον περιορισμό και την αναβάθμιση του διαθέσιμου αποθέματος.

Η ζήτηση, ωστόσο, κινήθηκε προς την αντίθετη κατεύθυνση. Οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν κατά 1,9%, φθάνοντας τα 2,68 εκατομμύρια.

Το αποτέλεσμα ήταν να αυξηθεί η μέση πληρότητα κατά μία ποσοστιαία μονάδα, στο 71,3%.

Η εικόνα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία όταν συγκριθεί με την υπόλοιπη Ευρώπη. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η προσφορά αυξήθηκε κατά 1,9% τον Ιούλιο, ενώ η ζήτηση ενισχύθηκε μόλις κατά 0,8%. Ως αποτέλεσμα, η μέση πληρότητα υποχώρησε κατά 0,3 ποσοστιαίες μονάδες, στο 69,2%.

Η Ελλάδα, επομένως, κινείται σε διαφορετική κατεύθυνση: η προσφορά περιορίζεται, αλλά η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται, δημιουργώντας ευνοϊκότερες συνθήκες για τις επιχειρήσεις και τους ιδιοκτήτες που παραμένουν στην αγορά.

ADR πάνω από τα 200 ευρώ

Ακόμη ισχυρότερη είναι η εικόνα στις τιμές.

Η μέση ημερήσια τιμή, γνωστή ως ADR, αυξήθηκε κατά 12,8% στην Ελλάδα τον Ιούλιο και έφθασε τα 200,35 ευρώ. Η επίδοση αυτή υπερβαίνει σημαντικά την αντίστοιχη ευρωπαϊκή, όπου η μέση ημερήσια τιμή αυξήθηκε κατά 8,2% και διαμορφώθηκε στα 159,20 ευρώ.

Η ελληνική αγορά συνδυάζει έτσι δύο θετικές εξελίξεις: υψηλότερες τιμές και μεγαλύτερη πληρότητα.

Αυτό εξηγεί και την άνοδο του RevPAR κατά 14,3%, στα 142,80 ευρώ.

Ο συγκεκριμένος δείκτης έχει ιδιαίτερη σημασία για την αξιολόγηση της αγοράς, καθώς δεν αποτυπώνει απλώς πόσο ακριβά νοικιάζεται ένα κατάλυμα, αλλά πόσα έσοδα παράγει κάθε διαθέσιμη νύχτα. Η άνοδος του RevPAR επομένως δείχνει ότι η βελτίωση της αγοράς δεν περιορίζεται σε μια ονομαστική αύξηση των τιμών.

Η αγορά αλλάζει σύνθεση

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα στοιχεία της AirDNA αφορά τη διαφορά μεταξύ της αύξησης του ADR και της μεταβολής των τιμών στα ίδια καταλύματα.

Ενώ το ADR αυξήθηκε κατά 12,8%, ο Repeat Rent Index, ο οποίος παρακολουθεί την εξέλιξη των τιμών στα ίδια καταλύματα, αυξήθηκε κατά 7,8%.

Η απόσταση μεταξύ των δύο μεγεθών δείχνει ότι ένα μέρος της ανόδου του μέσου όρου οφείλεται στην αλλαγή της σύνθεσης της αγοράς.

Με απλά λόγια, δεν αυξάνουν μόνο τις τιμές τους οι ίδιοι ιδιοκτήτες. Η αποχώρηση φθηνότερων ή χαμηλότερης ποιότητας καταλυμάτων από την αγορά οδηγεί σε ένα διαφορετικό μείγμα διαθέσιμων μονάδων, με αποτέλεσμα να αυξάνεται και η μέση τιμή.

Αυτό αποτελεί ουσιαστικά μία από τις βασικές επιδιώξεις του νέου ρυθμιστικού πλαισίου: μικρότερη αγορά σε αριθμό καταλυμάτων, αλλά με υψηλότερη ποιότητα και μεγαλύτερη οικονομική απόδοση.

Η ζήτηση στρέφεται προς τις ακριβότερες κατηγορίες

Η αλλαγή στη δομή της αγοράς αποτυπώνεται και στη συμπεριφορά των επισκεπτών.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις πληρότητας καταγράφηκαν στις υψηλότερες κατηγορίες τιμών. Στα luxury καταλύματα η πληρότητα αυξήθηκε κατά 4,8 ποσοστιαίες μονάδες, στο 48,75%, ενώ στα upscale καταλύματα ενισχύθηκε κατά 4 μονάδες, στο 56,39%.

Τα budget καταλύματα εξακολουθούν να εμφανίζουν την υψηλότερη συνολική πληρότητα, στο 59,2%, όμως η ετήσια βελτίωσή τους περιορίστηκε σε μόλις 0,5 ποσοστιαία μονάδα.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η ελληνική βραχυχρόνια μίσθωση δεν μετατρέπεται απλώς σε μια αγορά με λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα. Ταυτόχρονα μεταβάλλεται και το ποιοτικό της προφίλ, με τις υψηλότερες κατηγορίες να εμφανίζουν μεγαλύτερη δυναμική.

Ισχυρό το momentum και για το φθινόπωρο

Τα σημερινά δεδομένα αποκτούν μεγαλύτερη σημασία καθώς οι προκρατήσεις δείχνουν ότι η δυναμική δεν περιορίζεται στην κορύφωση της θερινής περιόδου.

Για την ευρωπαϊκή αγορά, οι διανυκτερεύσεις που έχουν ήδη καταγραφεί για τον Σεπτέμβριο είναι 6,9% υψηλότερες από πέρυσι, ενώ για τον Οκτώβριο η αύξηση φτάνει το 6%.

Παράλληλα, οι ήδη καταγεγραμμένες κρατήσεις εμφανίζουν σημαντικά υψηλότερες τιμές. Το ADR για τον Σεπτέμβριο διαμορφώνεται στα 152,34 ευρώ, αυξημένο κατά 12,9%, ενώ για τον Οκτώβριο φθάνει τα 148,58 ευρώ, σημειώνοντας άνοδο 14,3%.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η δυναμική στο RevPAR, το οποίο εμφανίζεται αυξημένο κατά 16,9% τον Σεπτέμβριο και κατά 15,9% τον Οκτώβριο.

Νέο μοντέλο για το τουριστικό real estate

Τα στοιχεία του Ιουλίου δείχνουν ότι η ελληνική βραχυχρόνια μίσθωση εισέρχεται σε μια διαφορετική φάση.

Το προηγούμενο μοντέλο βασιζόταν σε μεγάλο βαθμό στη συνεχή αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων ακινήτων. Πλέον, η αγορά φαίνεται να λειτουργεί περισσότερο με όρους ποιότητας και απόδοσης.

Η προσφορά περιορίζεται, αλλά η ζήτηση παραμένει ισχυρή. Οι τιμές αυξάνονται, η πληρότητα βελτιώνεται και το RevPAR ενισχύεται με διψήφιο ρυθμό.

Για το τουριστικό real estate, η εξέλιξη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία. Η επενδυτική αξία δεν βρίσκεται πλέον αποκλειστικά στην προσθήκη νέων καταλυμάτων, αλλά στην επιλογή ποιοτικών ακινήτων που μπορούν να διατηρήσουν υψηλές τιμές και πληρότητες.

Το μεγάλο στοίχημα για την επόμενη περίοδο είναι αν αυτή η νέα ισορροπία μπορεί να διατηρηθεί. Μέχρι στιγμής, πάντως, τα στοιχεία της AirDNA δείχνουν ότι η ελληνική αγορά δεν πληρώνει το τίμημα της συρρίκνωσης της προσφοράς. Αντίθετα, φαίνεται να μετατρέπει τον περιορισμό του αριθμού των καταλυμάτων σε υψηλότερη απόδοση για το ποιοτικότερο τμήμα της αγοράς.