Πάνω από 6 στα 10 ακίνητα είναι άνω των 30 ετών

Η εικόνα του ελληνικού οικιστικού αποθέματος είναι αποκαλυπτική. Πάνω από το 60% των ακινήτων είναι ηλικίας άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% του συνολικού αποθέματος έχει κατασκευαστεί κατά τις δεκαετίες του 1970 και του 1980, χωρίς να έχει πραγματοποιηθεί έκτοτε κάποια ουσιαστική ανακαίνιση.

Στον αντίποδα, μόλις το 22,7% των ακινήτων θεωρούνται νεότερα, καθώς έχουν κατασκευαστεί από το 2020 και μετά.

Η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η Ελλάδα δεν διαθέτει απλώς μικρή προσφορά κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση. Διαθέτει και ανεπαρκή προσφορά σύγχρονων κατοικιών.

Έτσι δημιουργείται μια σημαντική αναντιστοιχία: ένα μεγάλο τμήμα των ακινήτων που εμφανίζονται στην αγορά μπορεί τυπικά να είναι διαθέσιμο προς πώληση, όμως πρακτικά δεν αποτελεί ανταγωνιστική επιλογή για έναν αγοραστή που αναζητά ένα σύγχρονο και ενεργειακά αποδοτικό σπίτι.

Η «πλασματική» προσφορά των αγγελιών

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα είναι η απόσταση ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή και την πραγματική αξία του ακινήτου.

Πολλοί ιδιοκτήτες εξακολουθούν να ζητούν υψηλές τιμές για κατοικίες μεγάλης ηλικίας, ακόμη και όταν αυτές χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης. Το αποτέλεσμα είναι ένα μέρος της προσφοράς να παραμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα στις πλατφόρμες χωρίς να βρίσκει αγοραστή.

Τα στοιχεία της Prosperty αποτυπώνουν χαρακτηριστικά αυτή την κατάσταση. Μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο, εξαιρουμένων των κατοικιών που κατασκευάστηκαν μετά το 2020.

Σε απόλυτους αριθμούς, πρόκειται για περίπου 10.500 ανακαινισμένες κατοικίες, έναντι περίπου 89.500 μη ανακαινισμένων.

Αυτό βοηθά να εξηγηθεί γιατί περίπου 85% των κατοικιών που εμφανίζονται προς πώληση ή ενοικίαση παραμένουν στην αγορά για διάστημα από έξι έως 24 μήνες.

Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν είναι απαραίτητα ότι δεν υπάρχει καθόλου προσφορά. Είναι ότι ένα μεγάλο μέρος της προσφοράς δεν συναντά τη ζήτηση στην τιμή, την ποιότητα και τα χαρακτηριστικά που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές ή ενοικιαστές.

Η Αθήνα αντιμετωπίζει και έλλειψη οικοπέδων

Στην εξίσωση προστίθεται και ένας ακόμη κρίσιμος περιορισμός: η έλλειψη μεγάλων οικοδομήσιμων οικοπέδων.

Η Αθήνα πλησιάζει σταδιακά τα όρια της διαθέσιμης ανάπτυξης, ενώ τα μεγάλα οικόπεδα που μπορούν να φιλοξενήσουν οργανωμένα projects κατοικίας είναι περιορισμένα.

Ενδεικτικά, μόλις περίπου 22% των οικοπέδων στην Αθήνα έχουν επιφάνεια άνω των 1.000 τ.μ., μέγεθος που θεωρείται ιδιαίτερα σημαντικό για μεγαλύτερες επενδύσεις ανάπτυξης.

Στο Κέντρο της Αθήνας, τα οικόπεδα άνω των 1.000 τ.μ. ανέρχονται μόλις σε 158, αντιστοιχώντας περίπου στο 6% του διαθέσιμου αποθέματος.

Στα Νότια Προάστια το ποσοστό ανέρχεται μόλις στο 10%, ενώ καλύτερη είναι η εικόνα στα Βόρεια και Ανατολικά Προάστια, όπου τα μεγάλα οικόπεδα αντιστοιχούν περίπου στο 31% και 33% αντίστοιχα.

Ο περιορισμός αυτός λειτουργεί ως δομικό εμπόδιο στην αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών. Ακόμη και όταν υπάρχει ισχυρή ζήτηση και επενδυτικό ενδιαφέρον, δεν είναι εύκολο να δημιουργηθεί γρήγορα νέο οικιστικό απόθεμα.

Το μεγάλο κενό βρίσκεται κάτω από τις 150.000 ευρώ

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η αναντιστοιχία όταν εξεταστεί η αγορά με βάση την τιμή.

Η μεγαλύτερη έλλειψη εντοπίζεται στις κατοικίες αξίας κάτω από 150.000 ευρώ, δηλαδή ακριβώς στην κατηγορία όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη ζήτηση.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Uniko, οι κατοικίες κάτω από το συγκεκριμένο όριο συγκεντρώνουν περίπου 52% της ζήτησης, όμως η διαθέσιμη προσφορά είναι ανεπαρκής.

Όσο αυξάνεται η τιμή, η εικόνα αντιστρέφεται. Υπάρχει πολύ μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών άνω των 400.000 ευρώ, όμως η ζήτηση για αυτές είναι σαφώς μικρότερη, καθώς μόλις περίπου 14% των αγοραστών ενδιαφέρεται για ακίνητα της luxury κατηγορίας.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει ίσως το σημαντικότερο πρόβλημα της σημερινής αγοράς:

Η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει απλώς έλλειψη κατοικιών. Αντιμετωπίζει έλλειψη κατοικιών στις τιμές που μπορεί να υποστηρίξει η πραγματική ζήτηση.

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα διαμερίσματα με τιμή άνω των 200.000 ευρώ είναι περισσότερα από τα διπλάσια σε σχέση με εκείνα που προσφέρονται κάτω από τις 200.000 ευρώ. Στην πλευρά των αγοραστών, όμως, η εικόνα είναι αντίστροφη: το μεγαλύτερο ενδιαφέρον αφορά τα οικονομικότερα ακίνητα.

Γιατί η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται

Η πίεση στην αγορά δεν προέρχεται μόνο από την περιορισμένη προσφορά. Η ζήτηση για κατοικία ενισχύεται και από βαθύτερες κοινωνικές και δημογραφικές αλλαγές.

Οι νεότερες γενιές επιδιώκουν σταδιακά μεγαλύτερη ανεξαρτησία και αποχώρηση από την οικογενειακή κατοικία. Παράλληλα, η καθυστέρηση του γάμου και η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών δημιουργούν ανάγκη για περισσότερες ανεξάρτητες κατοικίες.

Στην ίδια κατεύθυνση λειτουργεί και η αύξηση των διαζυγίων. Ένα νοικοκυριό που προηγουμένως στεγαζόταν σε μία κατοικία μπορεί να μετατραπεί σε δύο ξεχωριστά νοικοκυριά, αυξάνοντας έτσι τη συνολική ζήτηση για στέγη χωρίς να έχει αυξηθεί αντίστοιχα ο πληθυσμός.

Παράλληλα, στις μεγάλες φοιτητουπόλεις η ζήτηση για μικρές και οικονομικά προσιτές κατοικίες παραμένει υψηλή, ενώ η διαθέσιμη φοιτητική στέγη είναι περιορισμένη.

Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς

Όλα τα παραπάνω δημιουργούν ένα παράδοξο που γίνεται ολοένα πιο έντονο.

Από τη μία πλευρά, η αγορά εμφανίζει υψηλές τιμές και μεγάλο αριθμό ακινήτων στις αγγελίες. Από την άλλη, οι αγοραστές δυσκολεύονται να βρουν κατοικίες που να συνδυάζουν λογική τιμή, καλή κατάσταση, σύγχρονα χαρακτηριστικά και κατάλληλη τοποθεσία.

Επομένως, ένα σημαντικό μέρος της φαινομενικής προσφοράς δεν αποτελεί πραγματική προσφορά με την οικονομική έννοια. Είναι ακίνητα που βρίσκονται στην αγορά, αλλά σε τιμές στις οποίες η ζήτηση δεν μπορεί ή δεν θέλει να τα απορροφήσει.

Αυτό εξηγεί και ένα μέρος της μεγάλης διάρκειας παραμονής των ακινήτων στις αγγελίες. Όταν ένα παλιό διαμέρισμα προσφέρεται σε τιμή που προσεγγίζει εκείνη ενός ανακαινισμένου ή νεόδμητου, ο αγοραστής είτε περιμένει είτε στρέφεται σε άλλες επιλογές.

Η πραγματική λύση δεν είναι μόνο περισσότερες κατοικίες

Το ζητούμενο για την ελληνική αγορά δεν είναι απλώς να αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών. Χρειάζεται να αυξηθεί η κατάλληλη προσφορά.

Αυτό σημαίνει περισσότερες νέες κατασκευές, ανακαινίσεις του παλαιού αποθέματος, επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά και δημιουργία περισσότερων οικονομικά προσιτών κατοικιών.

Ταυτόχρονα, χρειάζεται να περιοριστεί η απόσταση μεταξύ των προσδοκιών των ιδιοκτητών και της πραγματικής αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.

Για όσο διάστημα η αγορά διαθέτει χιλιάδες παλαιά ακίνητα σε υψηλές ζητούμενες τιμές, ενώ οι πραγματικοί αγοραστές αναζητούν κυρίως κατοικίες κάτω από τις 150.000-200.000 ευρώ, η εικόνα της «έλλειψης προσφοράς» θα συνυπάρχει με έναν μεγάλο αριθμό ακινήτων που παραμένουν απούλητα.

Και αυτό είναι ίσως το βασικό χαρακτηριστικό της σημερινής ελληνικής αγοράς ακινήτων: δεν υπάρχει απλώς πρόβλημα ποσότητας, αλλά κυρίως πρόβλημα ποιότητας, τιμής και κατανομής της προσφοράς.