Από τα 260 στα 310 ευρώ τα ενοίκια των καταστημάτων

Η πορεία των μισθωμάτων την τελευταία επταετία δεν ήταν γραμμικά ανοδική. Αντίθετα, παρουσίασε διακυμάνσεις, με την πανδημία να προκαλεί προσωρινή υποχώρηση και τα επόμενα χρόνια να ακολουθεί σταδιακή ανάκαμψη.

Τα στοιχεία της Cushman & Wakefield, τα οποία περιλαμβάνονται στη μελέτη της PwC, δείχνουν ότι το μηνιαίο μίσθωμα αναφοράς στις κορυφαίες εμπορικές τοποθεσίες διαμορφωνόταν στα 275 ευρώ ανά τ.μ. το 2018 και αυξήθηκε στα 280 ευρώ το 2019.

Το 2020 υποχώρησε στα 260 ευρώ, επίπεδο στο οποίο παρέμεινε και το 2021. Από το 2022 ξεκίνησε εκ νέου η ανοδική πορεία, με τα μισθώματα να φτάνουν τα 280 ευρώ ανά τ.μ. και να αυξάνονται στα 290 ευρώ το 2023, στα 300 ευρώ το 2024 και στα 310 ευρώ το 2025.

Η τελευταία ετήσια αύξηση ανήλθε περίπου στο 3,3%, ενώ σε σχέση με το χαμηλό επίπεδο της περιόδου 2020-2021 η άνοδος έφτασε το 19,2%.

Πρόκειται για μισθώματα αναφοράς στις πλέον προνομιακές εμπορικές θέσεις και όχι για τον μέσο όρο των καταστημάτων της Αθήνας. Η διάκριση είναι σημαντική, καθώς η εικόνα της αγοράς διαφοροποιείται αισθητά ανάλογα με την εμπορική δυναμική κάθε περιοχής.

Περιορίζονται δραστικά τα διαθέσιμα καταστήματα

Η άνοδος των ενοικίων συνοδεύεται από σημαντική μείωση των κενών εμπορικών χώρων στις περιοχές πρώτης προβολής. Τα στοιχεία της Danos–BNP Paribas που αξιοποιεί η PwC δείχνουν ότι το ποσοστό των κενών καταστημάτων στις προνομιακές τοποθεσίες υποχώρησε από 6,5% το 2018 σε 4% το 2019.

Το ποσοστό παρέμεινε στο 4% έως το 2021, μειώθηκε στο 3% το 2022 και διαμορφώθηκε μόλις στο 2% από το 2023 έως και το 2025.

Η εικόνα είναι διαφορετική στις δευτερεύουσες εμπορικές θέσεις, όπου η διαθεσιμότητα παραμένει σαφώς μεγαλύτερη, αν και ακολουθεί επίσης πτωτική πορεία.

Το ποσοστό των κενών καταστημάτων στις συγκεκριμένες περιοχές ανερχόταν στο 20% το 2018 και υποχώρησε στο 17% το 2019. Το 2020 αυξήθηκε στο 18%, όπου παρέμεινε και το 2021, πριν μειωθεί στο 15% την περίοδο 2022-2024 και στο 13% το 2025.

Τα στοιχεία αναδεικνύουν τη διαφορά μεταξύ των εμπορικών δρόμων πρώτης προβολής και των λιγότερο προνομιακών τοποθεσιών. Στις πρώτες, η διαθεσιμότητα έχει περιοριστεί στο ελάχιστο, ενισχύοντας τη διαπραγματευτική θέση των ιδιοκτητών και δυσκολεύοντας την εξεύρεση κατάλληλων ακινήτων από τις επιχειρήσεις που επιδιώκουν να επεκτείνουν την παρουσία τους.

Οι μεγάλες αλυσίδες διεκδικούν τις καλύτερες θέσεις

Σύμφωνα με την PwC, οι αυξητικές πιέσεις στα μισθώματα εντοπίζονται κυρίως στους εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής και στα ισχυρότερα εμπορικά κέντρα. Η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών ακινήτων ενισχύει τον ανταγωνισμό μεταξύ των υποψήφιων μισθωτών, ενώ παράλληλα συμπιέζει τις επενδυτικές αποδόσεις για όσους τοποθετούνται σε ακίνητα υψηλής ζήτησης.

Το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει συγκεντρωμένο στα καλύτερα εμπορικά ακίνητα, τα οποία θεωρούνται περισσότερο ελκυστικά λόγω της τοποθεσίας και της εμπορικής τους δυναμικής.

Την ίδια στιγμή, η συνολική επιφάνεια των χώρων λιανικής πώλησης παραμένει σχεδόν σταθερή, παρουσιάζοντας μικρή υποχώρηση. Η ανάπτυξη της αγοράς δεν στηρίζεται, επομένως, σε μια γενικευμένη επέκταση των διαθέσιμων τετραγωνικών μέτρων, αλλά σε επιλεκτικές αντικαταστάσεις μισθωτών, αναδιαμορφώσεις καταστημάτων και στοχευμένες νέες αναπτύξεις.

Παράλληλα, μεγάλες επιχειρήσεις προχωρούν σε εξαγορές μικρότερων ανταγωνιστών, επιδιώκοντας να διευρύνουν τα δίκτυά τους και να ενισχύσουν τη θέση τους στην αγορά.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι επιχειρήσεις καλούνται να σταθμίσουν το κόστος της εμπορικής στέγης έναντι των προσδοκώμενων πωλήσεων. Για τις αλυσίδες με ισχυρό εμπορικό σήμα και μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια, η παρουσία σε έναν δρόμο υψηλής επισκεψιμότητας μπορεί να δικαιολογεί το αυξημένο μίσθωμα. Για μικρότερες επιχειρήσεις, όμως, το κόστος μπορεί να λειτουργήσει ως σημαντικό εμπόδιο εισόδου ή επέκτασης.

Το φυσικό κατάστημα παραμένει ισχυρό παρά την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου

Παρά τη συνεχιζόμενη ανάπτυξη των ηλεκτρονικών πωλήσεων, το φυσικό κατάστημα εξακολουθεί να διαδραματίζει κεντρικό ρόλο στην καταναλωτική δαπάνη, ιδιαίτερα στους κλάδους των τροφίμων και των προϊόντων για το σπίτι.

Ωστόσο, η αύξηση του πληθωρισμού έχει καταστήσει τους καταναλωτές περισσότερο προσεκτικούς ως προς τις τιμές και την αξία που λαμβάνουν από κάθε αγορά. Η μεταβολή αυτή δημιουργεί πρόσθετες πιέσεις για τις επιχειρήσεις, οι οποίες πρέπει να διατηρήσουν την ελκυστικότητά τους ενώ αντιμετωπίζουν υψηλότερα λειτουργικά έξοδα.

Σε αυτό το πλαίσιο, η τοποθεσία εξακολουθεί να αποτελεί καθοριστικό πλεονέκτημα, αλλά δεν αρκεί από μόνη της. Η εγγύτητα στον καταναλωτή, η ποιότητα της εξυπηρέτησης και η συνολική αγοραστική εμπειρία αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία.

Η αγορά εμπορικών ακινήτων διαμορφώνεται έτσι σε δύο ταχύτητες: από τη μία πλευρά, οι κορυφαίες τοποθεσίες εμφανίζουν αυξημένα μισθώματα και ελάχιστους κενούς χώρους· από την άλλη, οι δευτερεύουσες περιοχές εξακολουθούν να προσφέρουν περισσότερες επιλογές, αλλά με διαφορετικές εμπορικές προοπτικές.

Για τον εμπορικό κόσμο, το ζητούμενο είναι πλέον η εξισορρόπηση ανάμεσα στην αξία της τοποθεσίας και στο κόστος παρουσίας σε αυτήν. Και όσο οι διαθέσιμοι χώροι στις ισχυρότερες εμπορικές πιάτσες περιορίζονται, τόσο δυσκολότερη γίνεται η εξασφάλιση μιας θέσης που μπορεί να προσφέρει υψηλή επισκεψιμότητα χωρίς να επιβαρύνει υπερβολικά την κερδοφορία.