Τι καταγράφει ο Δείκτης Στεγαστικού Κλίματος

Η ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, με τίτλο «Δείκτης Στεγαστικού Κλίματος - Προσδοκίες και Αντιλήψεις των Ελληνικών Νοικοκυριών για την Αγορά Ακινήτων», δημοσιεύεται τον Νοέμβριο του 2026 και βασίζεται σε τριμηνιαία έρευνα που πραγματοποιείται από το τέταρτο τρίμηνο του 2023.

Στόχος της έρευνας είναι να αποτυπώσει όχι μόνο τις πραγματικές εξελίξεις στην αγορά κατοικίας, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο τις αντιλαμβάνονται τα νοικοκυριά. Οι προσδοκίες για τις τιμές, τα επιτόκια, την προσωπική οικονομική κατάσταση και τις προοπτικές της οικονομίας επηρεάζουν άμεσα την απόφαση για αγορά κατοικίας, αλλά και τον χρόνο κατά τον οποίο κάποιος επιλέγει να προχωρήσει σε μια τέτοια επένδυση.

Η ανάγκη για ένα τέτοιο εργαλείο προκύπτει από τους περιορισμούς των επίσημων στατιστικών στοιχείων. Αυτά παρέχουν σημαντικές πληροφορίες για τις τιμές, τις νέες κατασκευές και το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα, αλλά δεν μπορούν να αποτυπώσουν σε πραγματικό χρόνο τις μεταβολές στις αντιλήψεις και στην ψυχολογία των νοικοκυριών.

Η έρευνα της Πειραιώς επιχειρεί να καλύψει αυτό το κενό, εξετάζοντας τις εκτιμήσεις των πολιτών για την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς, την πορεία των τιμών κατοικιών, τα επιτόκια και την εισοδηματική τους κατάσταση. Οι απαντήσεις συνδυάζονται σε έναν συνολικό δείκτη, ώστε να προκύπτει μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα για το στεγαστικό κλίμα.

Οι πωλητές εξακολουθούν να έχουν το πλεονέκτημα

Ένα από τα σταθερότερα συμπεράσματα της έρευνας είναι ότι τα ελληνικά νοικοκυριά θεωρούν πως η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να ευνοεί τους πωλητές. Οι αγοραστές βρίσκονται σε σχετικά αμυντική θέση, καθώς αντιμετωπίζουν υψηλές ζητούμενες τιμές και περιορισμένα περιθώρια διαπραγμάτευσης.

Παράλληλα, η πλειονότητα των ερωτηθέντων εξακολουθεί να προβλέπει αύξηση των τιμών των κατοικιών. Ωστόσο, η εκτίμηση αυτή συνοδεύεται από την προσδοκία ότι οι ρυθμοί ανόδου θα είναι χαμηλότεροι σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο.

Η συγκεκριμένη εικόνα υποδηλώνει ότι τα νοικοκυριά δεν θεωρούν πως η ανοδική πορεία έχει ανατραπεί, αλλά εμφανίζονται λιγότερο βέβαια για τη δυναμική της. Πρόκειται για μια σημαντική διαφοροποίηση, καθώς άλλο είναι να αναμένεται συνέχιση της ανόδου των τιμών και άλλο να θεωρείται ότι η αγορά μπορεί να διατηρήσει τους προηγούμενους ρυθμούς της.

Συγκρατημένη αισιοδοξία για την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το γεγονός ότι οι εκτιμήσεις των νοικοκυριών για την προσωπική οικονομική τους κατάσταση παραμένουν συνολικά συγκρατημένα θετικές.

Η διαπίστωση αυτή διαφοροποιείται από την ευρύτερη εικόνα κοινωνικής απαισιοδοξίας που συχνά κυριαρχεί στη δημόσια συζήτηση. Παρά τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν πολλά νοικοκυριά, οι απαντήσεις της έρευνας δείχνουν ότι οι προσδοκίες για την τρέχουσα και τη μελλοντική εισοδηματική κατάσταση δεν έχουν περάσει συνολικά σε αρνητικό έδαφος.

Ωστόσο, η τελευταία μέτρηση του τρίτου τριμήνου του 2026 καταγράφει μια σαφή μεταβολή. Η πλειονότητα των νοικοκυριών εμφανίζεται πλέον πιο επιφυλακτική, με τις προσδοκίες να μετακινούνται από θετικές σε ήπια αρνητικές σε όλες τις βασικές ενότητες της έρευνας.

Η μεταβολή αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία επειδή δεν αφορά αποκλειστικά την εκτίμηση για τις τιμές των ακινήτων, αλλά μια ευρύτερη αλλαγή στη στάση των νοικοκυριών απέναντι στην αγορά και στις οικονομικές προοπτικές.

Το κόστος των στεγαστικών δανείων παραμένει πηγή ανησυχίας

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην αντίληψη των νοικοκυριών για την πορεία των επιτοκίων. Η έρευνα καλύπτει και την περίοδο κατά την οποία η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα μείωσε τα βασικά της επιτόκια από το 4% στο 2%.

Παρά τη σημαντική αυτή αποκλιμάκωση, η επίδραση των μειώσεων δεν φαίνεται να έχει γίνει αντίστοιχα αισθητή στις απαντήσεις των συμμετεχόντων. Η Τράπεζα Πειραιώς εκτιμά ότι τα νοικοκυριά αντιμετωπίζουν τις δόσεις των στεγαστικών δανείων ως έναν σταθερό επιβαρυντικό παράγοντα του οικογενειακού προϋπολογισμού και, ως εκ τούτου, διατηρούν αρνητική αντίληψη για το κόστος χρηματοδότησης.

Η διαπίστωση αυτή αναδεικνύει και ένα ευρύτερο ζήτημα: την ανάγκη καλύτερης ενημέρωσης της κοινωνίας για τη νομισματική πολιτική και τον τρόπο με τον οποίο οι αποφάσεις της ΕΚΤ μεταφέρονται στην πραγματική οικονομία και στις δανειακές υποχρεώσεις των νοικοκυριών.

Η μείωση των βασικών επιτοκίων δεν συνεπάγεται αυτομάτως και ισόποση μείωση του κόστους κάθε στεγαστικού δανείου. Η επίδραση εξαρτάται από τους όρους χρηματοδότησης, το είδος του επιτοκίου και τον χρόνο αναπροσαρμογής του.

Η γεωπολιτική αβεβαιότητα και ο πληθωρισμός αλλάζουν τις προσδοκίες

Το σημαντικότερο μήνυμα της μελέτης αφορά τη μεταβολή που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2026. Η ίδια η Τράπεζα Πειραιώς επισημαίνει ότι θα ήταν πρόωρο και επισφαλές να εξαχθούν συνολικά συμπεράσματα από τις απαντήσεις ενός μόνο τριμήνου.

Εάν όμως η αρνητική μεταστροφή επιβεβαιωθεί στις επόμενες μετρήσεις, τότε θα μπορούσε να συνδέεται με τη συσσώρευση εξωτερικών και οικονομικών πιέσεων.

Η διεθνής γεωπολιτική αβεβαιότητα και η ενεργειακή ανασφάλεια, σε συνδυασμό με την άνοδο του πληθωρισμού, ενδέχεται να επηρεάσουν την αγοραστική δύναμη και τις αποφάσεις των νοικοκυριών. Παράλληλα, μια νέα αύξηση του κόστους χρήματος από την ΕΚΤ θα μπορούσε να επιβαρύνει περαιτέρω τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας.

Οι παράγοντες αυτοί επηρεάζουν τόσο τη ζήτηση όσο και τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν κατοικία. Η αγορά ακινήτων διαμορφώνεται άλλωστε από την αλληλεπίδραση της ζήτησης με τη διαθεσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, ενώ οι προσδοκίες των αγοραστών και των πωλητών καθορίζουν σε σημαντικό βαθμό τον χρόνο και τους όρους των συναλλαγών.

Το κρίσιμο επόμενο διάστημα για την αγορά κατοικίας

Η έρευνα της Τράπεζας Πειραιώς δεν καταγράφει ακόμη ανατροπή της ανοδικής τάσης στην αγορά ακινήτων. Οι περισσότεροι συμμετέχοντες εξακολουθούν να αναμένουν αυξήσεις τιμών, έστω και με χαμηλότερους ρυθμούς, ενώ θεωρούν ότι οι πωλητές διατηρούν το πλεονέκτημα.

Αυτό που αλλάζει είναι η ψυχολογία. Η μετατόπιση των προσδοκιών σε ήπια αρνητικό έδαφος αποτελεί ένα πρώτο σήμα ότι η αισιοδοξία των προηγούμενων ετών δεν είναι πλέον τόσο ισχυρή.

Το επόμενο διάστημα θα δείξει εάν πρόκειται για μια προσωρινή επιδείνωση της διάθεσης των νοικοκυριών ή για την αρχή μιας ευρύτερης αλλαγής στον κύκλο της αγοράς κατοικίας. Η επιβεβαίωση της τάσης στις επόμενες τριμηνιαίες μετρήσεις θα έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς θα δείξει εάν η αυξημένη αβεβαιότητα αρχίζει να μετατρέπεται σε ουσιαστικό περιορισμό της ζήτησης και της αγοραστικής διάθεσης.