Οι διαφορές παραμένουν εντυπωσιακές ακόμη και μετά την προσαρμογή για τον πληθωρισμό. Στη Ρουμανία, όπου ο γενικός πληθωρισμός διαμορφώθηκε στο 9,5%, και στην Κροατία, όπου έφτασε το 4,8%, τα ενοίκια αυξήθηκαν σε πραγματικούς όρους κατά περισσότερο από 30%. Αυτό σημαίνει ότι η επιβάρυνση για τους ενοικιαστές δεν εξηγείται απλώς από τη γενικότερη άνοδο των τιμών.

Η Σλοβενία εμφάνισε την τρίτη μεγαλύτερη αύξηση στην ΕΕ, με 10%, η οποία αντιστοιχεί σε πραγματική άνοδο λίγο υψηλότερη από 6% μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων στην Ευρώπη

Μεταβολή από το δεύτερο τρίμηνο του 2025 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Πηγή στοιχείων: Eurostat.

Γιατί εκτοξεύθηκαν τα ενοίκια στη Ρουμανία και την Κροατία

Οι δύο χώρες βρίσκονται στο επίκεντρο της ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης, αν και οι εξηγήσεις που δίνονται για τις μεγάλες αυξήσεις διαφέρουν.

Στη Ρουμανία, η επίσημη ερμηνεία αποδίδει σημαντικό μέρος της ανόδου στην αύξηση των ελεγχόμενων μισθωμάτων, δηλαδή των ενοικίων που αφορούν κατοικίες ιδιοκτησίας του κράτους ή των τοπικών διοικητικών αρχών.

Ωστόσο, η δρ Αντριάνα Μ. Σοάιτα από το Πανεπιστήμιο της Γλασκώβης αμφισβητεί ότι ο συγκεκριμένος παράγοντας μπορεί να εξηγήσει από μόνος του την έκταση της ανατίμησης. Όπως επισημαίνει, οι δημόσιες κατοικίες προς ενοικίαση αντιπροσωπεύουν πολύ μικρό ποσοστό του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας. Επιπλέον, τα μισθώματά τους είναι αισθητά χαμηλότερα από εκείνα της ιδιωτικής αγοράς.

Επομένως, ακόμη και μια πολύ μεγάλη αύξηση στα συγκεκριμένα ενοίκια θα είχε περιορισμένη επίδραση στον συνολικό δείκτη. Η ερευνήτρια εκτιμά ότι μέρος της καταγεγραμμένης ανόδου ενδέχεται να συνδέεται με την είσοδο στην αγορά νέων κατασκευών ή πλήρως ανακαινισμένων κατοικιών, οι οποίες εκμισθώνονται σε υψηλότερες τιμές.

Στην Κροατία, ένας από τους παράγοντες που συνδέονται με την απότομη μεταβολή είναι η απόφαση των αρχών του Ζάγκρεμπ να αυξήσουν τα μισθώματα στις κοινωνικές κατοικίες.

Η εξήγηση, ωστόσο, δεν περιορίζεται στις διοικητικές αποφάσεις. Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει και η αλλαγή του τρόπου με τον οποίο αντιμετωπίζεται η κατοικία ως επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο.

Η χρηματοοικονομικοποίηση της κατοικίας στην Κροατία

Ο καθηγητής Γκόικο Μπεζόβαν από το Πανεπιστήμιο του Ζάγκρεμπ επισημαίνει ότι σημαντικό μέρος της αγοράς ακινήτων στην Κροατία έχει μετατραπεί σε πεδίο επενδυτικής τοποθέτησης κεφαλαίων. Η αγορά διαμερισμάτων, τόσο για μακροχρόνια εκμετάλλευση όσο και για τουριστική χρήση, αποτελεί πλέον βασική επιλογή αποταμίευσης για αρκετούς ιδιοκτήτες και επενδυτές.

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ένα μέρος των νέων κατοικιών να μην προορίζεται για ιδιοκατοίκηση. Αντίθετα, αρκετά ακίνητα αγοράζονται με επενδυτικό σκοπό και σε ορισμένες περιπτώσεις παραμένουν κενά, περιορίζοντας την πραγματική προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για μόνιμη διαμονή.

Από το 2025 έχει εισαχθεί στην Κροατία φόρος επί των κενών διαμερισμάτων, ενώ κατά τη διάρκεια του 2025 και του 2026 αυξήθηκε σημαντικά ο αριθμός των συμβάσεων μίσθωσης που δηλώθηκαν στις φορολογικές αρχές.

Σύμφωνα με τον καθηγητή, η εξέλιξη αυτή οδήγησε στην καταγραφή περισσότερων κατοικιών υψηλότερης ποιότητας στην αγορά ενοικίασης των μεγάλων πόλεων. Τα συγκεκριμένα ακίνητα, όμως, διατίθενται σε μισθώματα αρκετά υψηλότερα από τον μέσο όρο, συμβάλλοντας στην αύξηση του δείκτη.

Η περίπτωση της Κροατίας αναδεικνύει έτσι μια βασική αντίφαση της αγοράς κατοικίας: η αύξηση των επενδύσεων σε ακίνητα δεν συνεπάγεται απαραίτητα και αντίστοιχη ενίσχυση της προσφοράς προσιτής στέγασης.

Η Τουρκία στην κορυφή, αλλά με διαφορετική εικόνα

Εάν στην ευρωπαϊκή σύγκριση συμπεριληφθούν οι υποψήφιες προς ένταξη στην ΕΕ χώρες και τα κράτη της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών, η Τουρκία εμφανίζει τη μεγαλύτερη ονομαστική αύξηση ενοικίων.

Ειδικότερα, τα μισθώματα αυξήθηκαν κατά 49,6% μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του αντίστοιχου τριμήνου του 2026. Ωστόσο, η πορεία αυτή διαφέρει από εκείνη της Ρουμανίας και της Κροατίας, καθώς στην Τουρκία δεν καταγράφηκε μια αντίστοιχα απότομη μεταβολή σε σύντομο χρονικό διάστημα, αλλά μια σταδιακή άνοδος.

Παράλληλα, ο γενικός πληθωρισμός στη χώρα ξεπέρασε το 30% κατά την ίδια περίοδο. Συνεπώς, η πραγματική αύξηση των ενοικίων ήταν αισθητά μικρότερη από την ονομαστική και δεν έφτασε τα επίπεδα που καταγράφηκαν στις δύο χώρες της ΕΕ.

Η Σερβία κατέγραψε επίσης διψήφια αύξηση, με τα ενοίκια να ενισχύονται κατά 12,5%.

Οι μεγαλύτερες οικονομίες της ΕΕ εμφανίζουν ηπιότερες αυξήσεις

Σε διαφορετική τροχιά κινούνται οι τέσσερις μεγαλύτερες οικονομίες της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Από αυτές, μόνο η Ιταλία κατέγραψε αύξηση ενοικίων υψηλότερη από τον μέσο όρο της ΕΕ, με 3,5%.

Στην Ισπανία, η ετήσια άνοδος διαμορφώθηκε στο 2,5%, στη Γερμανία στο 2,1% και στη Γαλλία στο 1,6%.

Οι αυξήσεις αυτές ήταν χαμηλότερες από τον αντίστοιχο πληθωρισμό, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να υποχωρήσουν σε πραγματικούς όρους. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφηκε στο Βέλγιο, την Εσθονία, τη Φινλανδία και το Λουξεμβούργο.

Σε επίπεδο ΕΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 2,9% τον Αύγουστο του 2026 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2025. Η εικόνα αυτή κινείται κοντά στην αύξηση που καταγράφηκε στο δεύτερο τρίμηνο, με σημαντική εξαίρεση την Κροατία, όπου ο ετήσιος ρυθμός ανόδου τον Αύγουστο περιορίστηκε στο 4,3%.

Η απόκλιση συνδέεται με μια απότομη μεταβολή του σχετικού δείκτη μεταξύ Ιουλίου και Αυγούστου 2025, η οποία επηρεάζει τη σύγκριση με το 2026.

Η περιορισμένη προσφορά τροφοδοτεί την άνοδο των μισθωμάτων

Πέρα από τις ιδιαιτερότητες κάθε χώρας, κοινός παρονομαστής για πολλές ευρωπαϊκές αγορές είναι η ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών.

Η Έμμα Ρόσερ, διευθύντρια έρευνας κατοικίας για την περιοχή EMEA στην JLL, επισημαίνει ότι οι μέσοι δείκτες της Eurostat δεν αποτυπώνουν πλήρως τις πιέσεις που καταγράφονται στις νέες μισθώσεις. Οι ανατιμήσεις στις νέες συμβάσεις εμφανίζονται συχνά εντονότερες, καθώς οι υποψήφιοι ενοικιαστές ανταγωνίζονται για έναν περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων κατοικιών.

Η πίεση είναι ιδιαίτερα ισχυρή στις μεγάλες πόλεις, όπου η ζήτηση παραμένει αυξημένη, ενώ η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες των νοικοκυριών. Σε τέτοιες συνθήκες, οι νέες μισθώσεις πραγματοποιούνται συχνά σε υψηλότερα επίπεδα από εκείνα που προκύπτουν από τους συνολικούς δείκτες της αγοράς.

Σημαντικό ρόλο παίζουν επίσης οι αλλαγές στο κόστος χρηματοδότησης. Η περίοδος των χαμηλών επιτοκίων ενίσχυσε τον δανεισμό και την αγορά κατοικιών, αλλά η απότομη αύξηση του κόστους δανεισμού από το 2022 περιόρισε την αγοραστική δυνατότητα πολλών υποψήφιων ιδιοκτητών.

Για όσους δεν μπορούν πλέον να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση για την αγορά πρώτης κατοικίας, η ενοικίαση αποτελεί συχνά τη μοναδική εναλλακτική. Η μετατόπιση αυτή ενισχύει τη ζήτηση στην ήδη πιεσμένη ιδιωτική αγορά μισθώσεων.

Η δρ Νόρα Τέλερ, ερευνήτρια στο Ινστιτούτο Μητροπολιτικών Ερευνών της Βουδαπέστης, υπογραμμίζει παράλληλα τη συμβολή της χρηματοοικονομικοποίησης της κατοικίας. Θεσμικοί επενδυτές, ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα και ιδιώτες ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν ολοένα και περισσότερο τα ακίνητα ως επενδυτικά προϊόντα, με τις αποδόσεις και την υπεραξία να αποτελούν βασικά κριτήρια των αποφάσεών τους.

Η τάση αυτή, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά και τη δυσκολότερη πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, ενισχύει τις πιέσεις στα ενοίκια.

Για την Ελλάδα, η αύξηση κατά 7,5% σε ετήσια βάση την κατατάσσει μεταξύ των χωρών με τις μεγαλύτερες ανατιμήσεις, αρκετά πάνω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η εξέλιξη υπογραμμίζει ότι η στεγαστική πίεση δεν περιορίζεται στις χώρες που εμφανίζουν ακραίες μεταβολές, αλλά αποτελεί ευρύτερο ευρωπαϊκό πρόβλημα, με βασικές αιτίες την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, την αυξημένη ζήτηση και την εντεινόμενη επενδυτική αξιοποίηση της στέγης.