Η νέα φορολογική κλίμακα και το όφελος για τους ιδιοκτήτες

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την προσθήκη ενός νέου φορολογικού συντελεστή 25% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από ακίνητα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ. Μέχρι πρότινος, το συγκεκριμένο τμήμα φορολογούνταν με 35%, γεγονός που δημιουργούσε σημαντική επιβάρυνση για όσους είχαν υψηλότερα εισοδήματα από μισθώματα.

Με τη νέα κλίμακα, οι συντελεστές διαμορφώνονται ως εξής:

Η μείωση του συντελεστή στο συγκεκριμένο εισοδηματικό κλιμάκιο περιορίζει αισθητά τον φόρο για τους ιδιοκτήτες που εισπράττουν ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ ετησίως.

Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης με φορολογητέο εισόδημα 20.000 ευρώ από μισθώματα θα πληρώσει 800 ευρώ λιγότερα σε σχέση με την προηγούμενη κλίμακα. Τα 8.000 ευρώ που υπερβαίνουν το όριο των 12.000 ευρώ θα φορολογηθούν πλέον με 25% αντί για 35%.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η ελάφρυνση για εισόδημα 24.000 ευρώ. Ο φόρος περιορίζεται από τα 6.000 στα 4.800 ευρώ, με το ετήσιο όφελος να φτάνει τα 1.200 ευρώ. Για υψηλότερα εισοδήματα, η εξοικονόμηση μπορεί να προσεγγίσει τα 1.300 ευρώ, ανάλογα με το ύψος των μισθωμάτων.

Τριετής απαλλαγή για κλειστά ακίνητα και πρώην Airbnb

Παράλληλα με τη νέα φορολογική κλίμακα, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δυνατότητα πλήρους απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για όσους διαθέτουν συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.

Το μέτρο αφορά δύο βασικές περιπτώσεις: κατοικίες που παρέμεναν κλειστές και ακίνητα τα οποία χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb και μεταφέρονται πλέον στη μακροχρόνια αγορά.

Η απαλλαγή ισχύει για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών από τον μήνα σύναψης της σχετικής σύμβασης, εφόσον πληρούνται όλοι οι όροι. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει κλειστή κατοικία με μηνιαίο μίσθωμα 700 ευρώ μπορεί να εισπράξει συνολικά 25.200 ευρώ σε διάστημα τριών ετών χωρίς να καταβάλει φόρο εισοδήματος για τα συγκεκριμένα ενοίκια.

Το φορολογικό κίνητρο αποσκοπεί στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών, αξιοποιώντας ακίνητα που μέχρι σήμερα παρέμεναν εκτός αγοράς ή εξυπηρετούσαν αποκλειστικά τη βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση.

Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται

Η φοροαπαλλαγή δεν αφορά το σύνολο των ακινήτων που διατίθενται προς ενοικίαση. Για να αναγνωριστεί το δικαίωμα, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια:

- Επιφάνεια κατοικίας: Το ακίνητο πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τ.μ. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του ενοικιαστή πέραν των δύο. Για παράδειγμα, οικογένεια με τρία εξαρτώμενα παιδιά μπορεί να μισθώσει κατοικία έως 140 τ.μ. και να καλύπτεται από τη ρύθμιση.

- Διάρκεια μίσθωσης: Η σύμβαση πρέπει να προβλέπει μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον τριών ετών. Η αρχική καταληκτική ημερομηνία για τη σύναψη των συμβάσεων ήταν η 31η Δεκεμβρίου 2026, αλλά με τη νέα διάταξη η προθεσμία μεταφέρεται στις 31 Δεκεμβρίου 2027.

- Προηγούμενη κατάσταση κλειστών κατοικιών: Για να χαρακτηριστεί ένα ακίνητο ως κλειστό, πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 ή να πληροί τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις μη χρήσης κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη.

- Προηγούμενη χρήση ως Airbnb: Στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η κατοικία πρέπει να είχε διατεθεί αποκλειστικά για τον συγκεκριμένο σκοπό κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος. Οι μισθώσεις θα πρέπει να έχουν δηλωθεί κανονικά στην ΑΑΔΕ, ενώ ο ιδιοκτήτης οφείλει να τηρεί τις υποχρεώσεις υποβολής των σχετικών δηλώσεων μίσθωσης και φορολογίας εισοδήματος.

Η τήρηση των παραπάνω όρων είναι απαραίτητη, καθώς η φορολογική απαλλαγή συνδέεται τόσο με την προηγούμενη χρήση του ακινήτου όσο και με τη νέα μορφή εκμετάλλευσής του.

Ειδικές προβλέψεις για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και ένστολους

Η νομοθεσία προβλέπει ευνοϊκότερη μεταχείριση για κατοικίες που μισθώνονται σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του δημόσιου τομέα.

Συγκεκριμένα, η απαλλαγή μπορεί να διατηρηθεί όταν το ακίνητο ενοικιάζεται σε γιατρούς και νοσηλευτές που απασχολούνται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Για αυτές τις κατηγορίες δεν απαιτείται ενιαία μίσθωση τριετούς διάρκειας. Αρκεί η κάθε μίσθωση να έχει διάρκεια τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, ενώ μπορεί να συναφθούν περισσότερες από μία συμβάσεις μέσα στην τριετία, εφόσον πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Επιπλέον, η φοροαπαλλαγή δεν χάνεται αυτομάτως εάν η κατοικία μείνει κενή μία φορά κατά τη διάρκεια της τριετίας και στη συνέχεια διατεθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση. Σε αυτή την περίπτωση, το φορολογικό όφελος συνεχίζεται για το υπόλοιπο διάστημα της αρχικής τριετίας, χωρίς να αρχίζει νέα περίοδος 36 μηνών.

Πότε ο ιδιοκτήτης χάνει αναδρομικά τη φοροαπαλλαγή

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται από όσους εξετάζουν το ενδεχόμενο να επιστρέψουν στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν ολοκληρωθεί η τριετία.

Εάν ο ιδιοκτήτης διαθέσει ξανά το ακίνητο σε πλατφόρμες τύπου Airbnb πριν συμπληρωθούν οι 36 μήνες, χάνει αναδρομικά το φορολογικό προνόμιο από το πρώτο έτος της μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι θα κληθεί να καταβάλει τον φόρο εισοδήματος που αναλογεί στα μισθώματα ολόκληρης της περιόδου για την οποία είχε αρχικά αναγνωριστεί η απαλλαγή.

Επομένως, το μέτρο προσφέρει σημαντικό οικονομικό κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, αλλά συνοδεύεται από σαφή δέσμευση ως προς τη χρήση τους. Για τους ιδιοκτήτες που σκοπεύουν να αξιοποιήσουν την τριετή απαλλαγή, η επιλογή της μακροχρόνιας μίσθωσης δεν αποτελεί απλώς μια προσωρινή αλλαγή στρατηγικής, αλλά προϋποθέτει συνέπεια στους όρους της ρύθμισης σε όλη τη διάρκεια ισχύος της.