Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση

Η διαδικασία προβλέπει ότι τράπεζες και servicers μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση στο πλαίσιο της διαδικασίας του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Στην αντιπρόταση μπορεί να προβλέπεται η πώληση άλλων ακινήτων που ανήκουν στον οφειλέτη, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Το σημαντικό στοιχείο είναι ότι, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της ρύθμισης, ως αξία ακίνητης περιουσίας λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία της κύριας κατοικίας.

Με αυτόν τον τρόπο δημιουργείται μια διαφορετική ισορροπία: ο οφειλέτης δεν είναι υποχρεωμένος να διακινδυνεύσει την κύρια κατοικία του για να διατηρήσει παράλληλα και άλλα ακίνητα, αλλά μπορεί να αξιοποιήσει τη δεύτερη ακίνητη περιουσία του προκειμένου να ρυθμίσει τα χρέη του.

Η υποβολή τέτοιας αντιπρότασης είναι κατά κανόνα προαιρετική για τους πιστωτές, ενώ για ορισμένες κατηγορίες οφειλετών προβλέπεται ως υποχρεωτική. Σε κάθε περίπτωση, η τελική απόφαση παραμένει στον οφειλέτη, ο οποίος μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση.

Ιδιαίτερη ρύθμιση προβλέπεται όταν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται τόσο η συνυποβολή της αίτησης όσο και η συνυπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης από το συγκεκριμένο πρόσωπο.

Τι προστασία αποκτά η πρώτη κατοικία

Με την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης ενεργοποιείται προστασία της κύριας κατοικίας από μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης.

Όσο ο οφειλέτης τηρεί κανονικά τους όρους της ρύθμισης, οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη σύμβαση δεν μπορούν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση της κύριας κατοικίας, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα εις βάρος της, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν υφιστάμενη προσημείωση σε υποθήκη.

Η προστασία, ωστόσο, δεν σημαίνει διαγραφή των υφιστάμενων βαρών. Υποθήκες, προσημειώσεις και άλλα εμπράγματα δικαιώματα που υπάρχουν ήδη στο ακίνητο εξακολουθούν να ισχύουν.

Το κρίσιμο είναι η συνέπεια του οφειλέτη. Εάν η σύμβαση αναδιάρθρωσης παραβιαστεί και η ρύθμιση χαθεί, η προστασία της κύριας κατοικίας παύει και οι πιστωτές μπορούν να επανέλθουν με μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης.

Τι γίνεται με τα υπόλοιπα ακίνητα

Η πώληση των υπόλοιπων ακινήτων δεν πραγματοποιείται άτυπα, αλλά εντάσσεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης και ακολουθεί συγκεκριμένη διαδικασία.

Την πρωτοβουλία για την εκποίηση αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας που έχει τη μεγαλύτερη ενυπόθηκη απαίτηση. Εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος πιστωτής, τη διαδικασία αναλαμβάνει ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη απαίτηση.

Η διαδικασία οδηγεί σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό. Ο πλειστηριασμός δεν μπορεί να οριστεί νωρίτερα από 40 ημέρες ούτε αργότερα από 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, ενώ ο Αύγουστος δεν υπολογίζεται στην προθεσμία.

Η τιμή πρώτης προσφοράς καθορίζεται με βάση την αξία που έχει υπολογιστεί σύμφωνα με το πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Μάλιστα, υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει η νομοθεσία, η διαδικασία μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και όταν στο ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση.

Υπάρχει επίσης πρόβλεψη ώστε η διαδικασία να μην μπορεί να μπλοκαριστεί επ' αόριστον από έναν πιστωτή. Εάν ο χρηματοδοτικός φορέας με τη μεγαλύτερη απαίτηση δεν ξεκινήσει την εκποίηση μέσα σε τρεις μήνες από την κατάρτιση της σύμβασης ή εάν ο πλειστηριασμός ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, άλλος πιστωτής που συμμετέχει στη συμφωνία μπορεί να αναλάβει την εκποίηση, χωρίς να απαιτείται δικαστική άδεια.

Νέα ευκαιρία για όσους έχασαν τη ρύθμιση

Το νέο πλαίσιο δεν αφορά μόνο όσους υποβάλλουν τώρα για πρώτη φορά αίτηση στον εξωδικαστικό.

Προβλέπεται επίσης δυνατότητα επανένταξης για ορισμένους οφειλέτες που είχαν χάσει προηγούμενη ρύθμιση επειδή δεν κατέβαλαν τα ποσά που προβλέπονταν στη σύμβαση.

Η δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης ισχύει για περιορισμένο χρονικό διάστημα, συγκεκριμένα για έξι μήνες από την έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης, και αφορά όσους πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος.

Η ρύθμιση μπορεί να αξιοποιηθεί, επίσης υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, από οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν ζητήσει υπαγωγή στον νόμο 3869/2010, γνωστό ως νόμο Κατσέλη.

Έτσι δημιουργείται ένα δεύτερο παράθυρο για νοικοκυριά που είχαν επιχειρήσει να ρυθμίσουν τις οφειλές τους αλλά τελικά έχασαν την προηγούμενη συμφωνία.

Μικρότερο το όριο για την είσοδο στον εξωδικαστικό

Παράλληλα, έχει διευρυνθεί σημαντικά η περίμετρος των οφειλετών που μπορούν να προσφύγουν στον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Με τον νόμο 5313/2026, το ελάχιστο ύψος οφειλών που απαιτείται για την πρόσβαση στη διαδικασία μειώθηκε από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ.

Αυτό σημαίνει ότι πλέον μπορούν να ενταχθούν στον μηχανισμό και οφειλέτες με μικρότερα χρέη προς τράπεζες, servicers, Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης, εφόσον πληρούν και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Τι αλλάζει στην πράξη για έναν ιδιοκτήτη

Η νέα δυνατότητα έχει ιδιαίτερη σημασία για όσους βρίσκονται σε οικονομική δυσκολία αλλά διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα.

Για παράδειγμα, ένας οφειλέτης που έχει την κύρια κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νέου πλαισίου, να διατηρήσει την κατοικία όπου πραγματικά διαμένει και να οδηγήσει σε ρευστοποίηση τα άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Η λογική είναι ότι η ρύθμιση των χρεών μπορεί να στηριχθεί στην αξιοποίηση της μη κύριας περιουσίας, αντί να οδηγηθεί ο οφειλέτης στην απώλεια της κατοικίας του.

Δεν πρόκειται, επομένως, για μια γενικευμένη και αυτόματη προστασία της πρώτης κατοικίας. Πρόκειται για έναν μηχανισμό ανταλλαγής περιουσίας με ρύθμιση χρέους, όπου η διατήρηση της κύριας κατοικίας συνδέεται με την τήρηση της συμφωνίας και, όπου προβλέπεται, με τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων.

Το σημαντικότερο είναι ότι ο οφειλέτης αποκτά μία επιπλέον επιλογή πριν φτάσει η υπόθεση σε αναγκαστική εκτέλεση της κύριας κατοικίας. Από τις 21 Σεπτεμβρίου, η ύπαρξη δεύτερης ή τρίτης ακίνητης περιουσίας δεν θα σημαίνει κατ' ανάγκη ότι πρέπει να διακινδυνεύσει και την πρώτη κατοικία του. Μπορεί, αντίθετα, να αποτελέσει το μέσο για τη ρύθμιση των οφειλών και τη διατήρηση της κατοικίας του, εφόσον τηρηθούν οι όροι της νέας διαδικασίας.