Χαρακτηριστικό είναι ότι μόλις 14% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ, ενώ η προσφορά σε αυτή την κατηγορία είναι δυσανάλογα υψηλή.

Με άλλα λόγια, η ελληνική αγορά κατοικίας αντιμετωπίζει ένα παράδοξο: υπάρχουν πολλά σπίτια, αλλά όχι πολλά από τα σπίτια που πραγματικά μπορούν να αγοράσουν οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι.

Οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν

Η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο σύνθετη από τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών.

Σύμφωνα με τα προκαταρκτικά στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% στο πρώτο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση.

Η άνοδος ήταν σχετικά ομοιόμορφη μεταξύ νέων και παλαιών κατοικιών: 6% για τα νέα διαμερίσματα ηλικίας έως πέντε ετών και 5,5% για τα παλαιότερα.

Η επιβράδυνση σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι εμφανής, καθώς η αύξηση των τιμών είχε διαμορφωθεί στο 8,1% το 2025, έναντι 9,1% το 2024. Ωστόσο, η αγορά εξακολουθεί να κινείται ανοδικά.

Αυτό δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο. Η περιορισμένη προσφορά κρατά τις τιμές ψηλά, ενώ οι υψηλές τιμές αποκλείουν όλο και περισσότερους αγοραστές από την αγορά. Παράλληλα, η έλλειψη νέων και οικονομικά προσιτών κατοικιών δεν επιτρέπει στην προσφορά να προσαρμοστεί γρήγορα στη ζήτηση.

Τι πραγματικά ψάχνουν οι αγοραστές

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο χαρακτηριστική όταν εξεταστούν τα χαρακτηριστικά των κατοικιών που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές.

Πάνω από τους μισούς ενδιαφέρονται για κατοικίες 80 έως 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ περίπου 67% θέτει ανώτατο προϋπολογισμό κάτω από τις 200.000 ευρώ.

Επομένως, η ζήτηση δεν αφορά ούτε πολύ μικρά διαμερίσματα ούτε πολυτελείς κατοικίες. Αφορά κυρίως μεσαίου μεγέθους σπίτια σε τιμές που να μπορούν να υποστηρίξουν τα εισοδήματα των νοικοκυριών.

Ενδεικτικό της στρέβλωσης είναι ότι μόλις 3% των αγοραστών αναζητά κατοικίες κάτω των 50 τ.μ. Η συγκεκριμένη κατηγορία μπορεί να έχει ισχυρή ζήτηση στην αγορά ενοικίασης, δεν εμφανίζει όμως αντίστοιχη δυναμική στην αγορά πώλησης.

Αυτό δείχνει ότι η στεγαστική κρίση δεν αφορά απλώς την έλλειψη κατοικιών. Αφορά κυρίως την έλλειψη του σωστού τύπου κατοικίας στη σωστή τιμή.

Το μεγάλο πρόβλημα των ακριβών ακινήτων

Η έρευνα της Uniko αποτυπώνει με σαφήνεια την αναντιστοιχία. Ο αριθμός των διαμερισμάτων με τιμή άνω των 200.000 ευρώ είναι υπερδιπλάσιος εκείνων που προσφέρονται κάτω από αυτό το όριο.

Στη ζήτηση, όμως, συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο.

Έτσι, η αγορά έχει συσσωρεύσει σημαντικό απόθεμα ακριβών ακινήτων, ενώ ταυτόχρονα υπάρχει έντονος ανταγωνισμός μεταξύ των αγοραστών για τις λίγες κατοικίες που βρίσκονται σε πιο προσιτές τιμές.

Αυτό εξηγεί εν μέρει και γιατί η άνοδος των τιμών μπορεί να συνεχιστεί παρά την εξασθένηση της αγοραστικής δύναμης. Δεν απαιτείται εκρηκτική αύξηση της ζήτησης για να διατηρηθούν οι ανοδικές πιέσεις όταν το διαθέσιμο απόθεμα των οικονομικά προσιτών κατοικιών είναι τόσο περιορισμένο.

Η σωστή τιμή κάνει τη διαφορά

Ένα ακόμη ενδιαφέρον στοιχείο αφορά την τιμολόγηση των ακινήτων.

Τα στοιχεία της Uniko δείχνουν ότι τα σωστά τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 25,2%, έναντι μόλις 16,3% για τα υπερτιμημένα.

Με βάση αυτά τα δεδομένα, ένα ακίνητο που προσφέρεται σε ρεαλιστική τιμή έχει έως και 55% μεγαλύτερη πιθανότητα να πουληθεί σε σχέση με ένα αντίστοιχο υπερτιμημένο.

Η διαφορά αποτυπώνεται και στον χρόνο παραμονής στην αγορά. Τα σωστά τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται κατά μέσο όρο σε 176 ημέρες, ενώ τα υπερτιμημένα χρειάζονται περίπου 229,5 ημέρες.

Το πρόβλημα είναι ότι η παρατεταμένη παραμονή στην αγορά μπορεί να δημιουργήσει έναν φαύλο κύκλο. Ένα ακίνητο που παραμένει για μεγάλο διάστημα διαθέσιμο αρχίζει να θεωρείται από τους υποψήφιους αγοραστές προβληματικό ή υπερτιμημένο, γεγονός που περιορίζει ακόμη περισσότερο τις πιθανότητες πώλησής του.

Μάλιστα, σύμφωνα με την έρευνα, το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται μέσα στους πρώτους 12 μήνες παραμένουν τελικά αδιάθετα.

Η «ωριμότητα» των ακινήτων αποτελεί κρυφό φρένο

Πέρα από την τιμή, υπάρχει και ένα δεύτερο, λιγότερο ορατό πρόβλημα: η νομική και τεχνική ετοιμότητα των ακινήτων.

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει αγοραστή, να έχει συμφωνηθεί η τιμή και να υπάρχει διαθέσιμη χρηματοδότηση, αλλά η συναλλαγή να καθυστερεί ή να ακυρώνεται επειδή προκύπτουν πολεοδομικές παραβάσεις, εκκρεμότητες τίτλων ή άλλα τεχνικά και νομικά ζητήματα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Uniko, περίπου 50% των πιστοποιημένων ακινήτων στην πλατφόρμα της εμφανίζει νομικά ή πολεοδομικά ευρήματα που απαιτούν διευθέτηση πριν από τη μεταβίβαση.

Το πρόβλημα αυτό έχει ευρύτερες οικονομικές συνέπειες. Ένα ακίνητο που δεν είναι ώριμο προς μεταβίβαση δεν μπορεί να μετατραπεί εύκολα σε ρευστότητα, να χρηματοδοτήσει μία νέα αγορά ή να αποτελέσει εξασφάλιση για τραπεζική χρηματοδότηση.

Η αγορά χρειάζεται περισσότερα «σωστά» σπίτια, όχι απλώς περισσότερα σπίτια

Η εικόνα που προκύπτει είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν αντιμετωπίζει μόνο ποσοτικό πρόβλημα προσφοράς. Αντιμετωπίζει κυρίως ποιοτικό και τιμολογιακό πρόβλημα προσφοράς.

Οι αγοραστές αναζητούν κατά κύριο λόγο κατοικίες 80-120 τ.μ., με τιμή έως 200.000 ευρώ, ενώ σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος βρίσκεται αρκετά υψηλότερα.

Την ίδια στιγμή, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, η νέα οικοδομή παραμένει ακριβή και η διαδικασία ωρίμανσης πολλών υφιστάμενων ακινήτων είναι αργή.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά δύο ταχυτήτων: από τη μία πλευρά, οι οικονομικά προσιτές κατοικίες γίνονται όλο και πιο δυσεύρετες και, από την άλλη, αυξάνεται το απόθεμα ακριβών ακινήτων που δυσκολεύονται να βρουν αγοραστή.

Και αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο συμπέρασμα για την επόμενη φάση της ελληνικής αγοράς ακινήτων: η λύση στη στεγαστική κρίση δεν είναι απλώς να κατασκευαστούν περισσότερες κατοικίες, αλλά να δημιουργηθούν περισσότερες κατοικίες που ανταποκρίνονται στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.