Αθήνα και Πάτρα στην κορυφή

Η Αθήνα παραμένει η ακριβότερη αγορά του δείγματος. Η διάμεση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 12,8 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, από 12,1 ευρώ το 2025 και μόλις 4,8 ευρώ το 2017.

Πρόκειται για αύξηση 5,9% σε έναν χρόνο και 164% σε μία δεκαετία, τη μεγαλύτερη μακροχρόνια άνοδο μεταξύ των έξι αγορών.

Η Πάτρα έχει πλέον περάσει τη Θεσσαλονίκη και βρίσκεται στη δεύτερη θέση, με ζητούμενο ενοίκιο 11,3 ευρώ/τ.μ., από 10,5 ευρώ το 2025. Η ετήσια αύξηση ανέρχεται σε 8,1%, ενώ από το 2017 η άνοδος φτάνει το 148%.

Στη Θεσσαλονίκη, η τιμή διαμορφώνεται στα 10,9 ευρώ/τ.μ., από 10,1 ευρώ πέρυσι, επίσης με αύξηση 8,1% σε ετήσια βάση. Σε σχέση με τα 4,8 ευρώ του 2017, η άνοδος φτάνει το 127%.

Ακολουθεί το Ηράκλειο με 10,2 ευρώ/τ.μ., έναντι 9,5 ευρώ το 2025 και 4,7 ευρώ το 2017. Η αύξηση είναι 7,2% σε ετήσια βάση και 119% στη δεκαετία.

Στον Βόλο, η διάμεση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 9,7 ευρώ/τ.μ., από 9 ευρώ πέρυσι, με ετήσια αύξηση 7,9% και άνοδο 126% από το 2017.

Η Κομοτηνή παραμένει η οικονομικότερη αγορά του δείγματος, αλλά ούτε εκεί οι τιμές έχουν μείνει ανεπηρέαστες. Το ενοίκιο ανέρχεται πλέον σε 9,1 ευρώ/τ.μ., από 8,5 ευρώ το 2025 και 4,9 ευρώ το 2017, σημειώνοντας άνοδο 6,9% σε έναν χρόνο και 84% στη δεκαετία.

Πόσο κοστίζει στην πράξη ένα φοιτητικό σπίτι

Οι τιμές ανά τετραγωνικό αποκτούν μεγαλύτερη σημασία όταν μεταφράζονται σε πραγματικό μηνιαίο κόστος.

Για ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα 34 τ.μ. στον Ζωγράφο, το μηνιαίο ενοίκιο διαμορφώνεται περίπου στα 434 ευρώ.

Στη Θεσσαλονίκη, ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα 40 τ.μ. κοστίζει επίσης περίπου 434 ευρώ, ενώ στην Πάτρα ένα σπίτι 33 τ.μ. φτάνει τα 374 ευρώ.

Στο Ηράκλειο, ένα διαμέρισμα 40 τ.μ. κοστίζει περίπου 407 ευρώ τον μήνα, στον Βόλο 34 τ.μ. περίπου 329 ευρώ, ενώ στην Κομοτηνή ένα σπίτι 40 τ.μ. περίπου 364 ευρώ.

Τα ποσά αφορούν αποκλειστικά το ενοίκιο, χωρίς κοινόχρηστα, λογαριασμούς και λοιπά έξοδα.

Η σύγκριση δείχνει επίσης γιατί η τιμή ανά τετραγωνικό δεν αρκεί για να αποτυπώσει το πραγματικό κόστος. Ο Ζωγράφος και η Θεσσαλονίκη, για παράδειγμα, καταλήγουν περίπου στο ίδιο μηνιαίο ενοίκιο, παρότι η τιμή ανά τετραγωνικό διαφέρει, επειδή διαφέρει και το μέγεθος του τυπικού ακινήτου.

Μικρά σπίτια, αλλά όχι καινούργια

Το πρόβλημα της φοιτητικής κατοικίας δεν αφορά μόνο τις τιμές. Αφορά και την ποιότητα και την ηλικία του διαθέσιμου αποθέματος.

Η Θεσσαλονίκη διαθέτει το γηραιότερο τυπικό φοιτητικό απόθεμα, με διάμεση ηλικία 56 ετών, ενώ στην Αθήνα η αντίστοιχη ηλικία φτάνει τα 51 έτη.

Στην Πάτρα η διάμεση ηλικία είναι 29 έτη, στην Κομοτηνή 27, στον Βόλο 23 και στο Ηράκλειο μόλις 20 έτη.

Συνολικά, το τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα κινείται ηλικιακά περίπου στις τρεις έως πέντε δεκαετίες.

Οι επιφάνειες είναι αντίστοιχα περιορισμένες. Θεσσαλονίκη, Ηράκλειο και Κομοτηνή εμφανίζουν διάμεση επιφάνεια 40 τ.μ., Αθήνα και Βόλος 34 τ.μ., ενώ η Πάτρα μόλις 33 τ.μ.

Με άλλα λόγια, ο φοιτητής καλείται πλέον να πληρώσει αρκετά υψηλό ενοίκιο για ένα μικρό και συχνά παλιό ακίνητο.

Airbnb και Golden Visa περιορίζουν το διαθέσιμο απόθεμα

Ο βασικός παράγοντας πίσω από την άνοδο των ενοικίων είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Η GEOAXIS επισημαίνει ότι σήμερα υπάρχουν στην αγορά λιγότερα διαθέσιμα φοιτητικά διαμερίσματα σε σχέση με το 2017. Μέρος του αποθέματος έχει στραφεί στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ άλλες κατοικίες έχουν απομακρυνθεί από την παραδοσιακή αγορά ενοικίασης μέσω πωλήσεων που συνδέονται και με τη Golden Visa.

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του Ζωγράφου, όπου τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν από 138 σε 199 μέσα σε έναν χρόνο, δηλαδή κατά 44%. Σε σχέση με το 2024, όταν ήταν 118, η αύξηση φτάνει το 69%.

Την ίδια στιγμή, αλλάζει και η συμπεριφορά των ενοικιαστών. Όλο και περισσότεροι φοιτητές εξετάζουν τη συγκατοίκηση, προκειμένου να επιμερίσουν το κόστος, ενώ οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να κάνουν τα ακίνητά τους πιο ανταγωνιστικά ακόμη και με βασική επίπλωση.

Οι ιδιωτικές εστίες φέρνουν νέο μοντέλο – αλλά με υψηλότερο κόστος

Η έλλειψη συμβατικών φοιτητικών κατοικιών δημιουργεί χώρο για μια νέα αγορά: τις οργανωμένες ιδιωτικές φοιτητικές εστίες.

Το μοντέλο είναι ουσιαστικά «all inclusive», καθώς στο μίσθωμα περιλαμβάνονται συνήθως ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet, καθαρισμός, φύλαξη και χρήση κοινόχρηστων χώρων.

Το κόστος όμως είναι αισθητά υψηλότερο από ένα συμβατικό διαμέρισμα.

Στον Ζωγράφο, για παράδειγμα, τα 34 τ.μ. κοστίζουν περίπου 434 ευρώ, ενώ μια ιδιωτική εστία μόλις 20 τ.μ. φτάνει τα 590 ευρώ τον μήνα.

Στη Θεσσαλονίκη, τα 40 τ.μ. ενός συμβατικού διαμερίσματος κοστίζουν περίπου 434 ευρώ, έναντι 580 ευρώ για 25 τ.μ. σε ιδιωτική εστία.

Στην Πάτρα η αντίστοιχη σύγκριση είναι 374 ευρώ για 33 τ.μ. έναντι 575 ευρώ για 35 τ.μ., στο Ηράκλειο 407 ευρώ για 40 τ.μ. έναντι 590 ευρώ για 28 τ.μ., στον Βόλο 329 ευρώ για 34 τ.μ. έναντι 460 ευρώ για 28 τ.μ. και στην Κομοτηνή 364 ευρώ για 40 τ.μ. έναντι 460 ευρώ για 25 τ.μ.

Το premium των ιδιωτικών εστιών υπολογίζεται μεταξύ 30% και 50%, όμως στην τιμή περιλαμβάνονται υπηρεσίες και λογαριασμοί που επιβαρύνουν ξεχωριστά τον ένοικο ενός συμβατικού διαμερίσματος.

Μόλις 4,6% των φοιτητών καλύπτουν οι δημόσιες εστίες

Η μεγαλύτερη αδυναμία της ελληνικής αγοράς βρίσκεται στις δημόσιες φοιτητικές εστίες.

Σύμφωνα με την Εθνική Στρατηγική Φοιτητικής Στέγασης 2026-2035, που επικαλείται η GEOAXIS, υπάρχουν περίπου 9.200 λειτουργικές κλίνες για περίπου 200.000 φοιτητές που σπουδάζουν μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας τους.

Η δημόσια δυναμικότητα καλύπτει έτσι μόλις 4,6% των αναγκών, έναντι ευρωπαϊκού μέσου όρου που εκτιμάται μεταξύ 15% και 18%.

Η κάλυψη του κενού επιχειρείται πλέον και μέσω ΣΔΙΤ.

Στο Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής προβλέπονται 1.100 κλίνες, στο Πανεπιστήμιο Δυτικής Μακεδονίας 750, στο Πανεπιστήμιο Κρήτης 4.846, στο Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης 700, στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας 763 και στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο 450.

Παράλληλα, στο Πάντειο προχωρά η ριζική ανακατασκευή κτιρίου περίπου 170 κλινών, με στόχο να λειτουργήσει το ακαδημαϊκό έτος 2027-2028.

Εάν ολοκληρωθούν οι συγκεκριμένες συμφωνίες, η συνολική δυνατότητα φιλοξενίας θα φτάσει τις 8.609 κλίνες, ενώ ο στόχος του υπουργείου Παιδείας είναι να ανέλθει στις 10.000 μέσα στην επόμενη πενταετία.

Το πρόβλημα είναι ότι ο σχεδιασμός δεν ισοδυναμεί ακόμη με διαθέσιμες κλίνες. Οι καθυστερήσεις στις διαδικασίες, η γραφειοκρατία, οι τεχνικές αδυναμίες ορισμένων πανεπιστημίων και η αύξηση του κόστους κατασκευής και ενέργειας μπορούν να μεταθέσουν την ολοκλήρωση των έργων.

Το πρόβλημα είναι τελικά η προσφορά

Η εικόνα που προκύπτει είναι μιας αγοράς στην οποία οι οικογένειες αντιμετωπίζουν ταυτόχρονα υψηλότερα ενοίκια, μικρότερα σπίτια, παλαιότερο απόθεμα και περιορισμένες εναλλακτικές.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αφαιρέσει μέρος του διαθέσιμου αποθέματος, οι δημόσιες εστίες εξακολουθούν να καλύπτουν ελάχιστο ποσοστό των αναγκών και οι ιδιωτικές εστίες, αν και προσφέρουν οργανωμένες υπηρεσίες, έχουν σημαντικά υψηλότερο κόστος.

Υπό αυτές τις συνθήκες, η επιστροφή των ενοικίων στα επίπεδα του παρελθόντος δεν φαίνεται εύκολη όσο η προσφορά παραμένει περιορισμένη.

Η GEOAXIS εκτιμά ότι οι μισθωτικές αξίες θα συνεχίσουν να βρίσκονται υπό ανοδική πίεση, ακριβώς επειδή η αγορά δεν έχει ακόμη βρει την ισορροπία της.

Και εδώ βρίσκεται το βασικό συμπέρασμα για τις οικογένειες: το πρόβλημα της φοιτητικής στέγης δεν είναι πλέον απλώς το ύψος του ενοικίου. Είναι η έλλειψη επαρκών κατοικιών που να είναι ταυτόχρονα διαθέσιμες, αξιοπρεπείς και οικονομικά προσιτές.

Η έρευνα της GEOAXIS πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο και τον Ιούλιο του 2026 και αφορά παλαιά, μη ριζικά ανακαινισμένα δυάρια και γκαρσονιέρες χωρίς αποθήκη και θέση στάθμευσης στις συγκεκριμένες περιοχές. Οι τιμές είναι ζητούμενες, έχει εφαρμοστεί μειωτικός συντελεστής διαπραγμάτευσης 5% και δεν περιλαμβάνονται κοινόχρηστα ή άλλες πρόσθετες δαπάνες.