Η μεγάλη αυτή εκκρεμότητα συνδέεται σε σημαντικό βαθμό με την αλλαγή των επενδυτικών ορίων που τέθηκε σε εφαρμογή τα προηγούμενα χρόνια. Πολλοί ξένοι επενδυτές έσπευσαν τότε να ολοκληρώσουν τις αγορές τους, ώστε να κατοχυρώσουν το δικαίωμα υπαγωγής στο παλαιότερο και ευνοϊκότερο καθεστώς.

Το μεγάλο ενδιαφέρον παραμένει στα ακίνητα των 250.000 ευρώ

Παρά τη συνολική υποχώρηση των αιτήσεων, η αγορά της Golden Visa δεν έχει σταματήσει να προσελκύει επενδυτές. Απλώς έχει αλλάξει σημαντικά το προφίλ των επενδύσεων.

Το μεγαλύτερο μέρος των νέων αιτήσεων αφορά ακίνητα αξίας 250.000 έως 400.000 ευρώ, ενώ περιορισμένος παραμένει ο αριθμός των επενδύσεων που πραγματοποιούνται με βάση το υψηλότερο όριο των 800.000 ευρώ.

Το όριο των 800.000 ευρώ ισχύει στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη και στα μεγάλα ελληνικά νησιά με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.150 κατοίκων.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δυνατότητα αξιοποίησης του ορίου των 250.000 ευρώ σε ακίνητα που βρίσκονται ακόμη και σε περιοχές όπου κανονικά απαιτείται επένδυση 800.000 ευρώ. Προϋπόθεση είναι το ακίνητο να προέρχεται από αλλαγή χρήσης, όπως για παράδειγμα η μετατροπή ενός παλαιού κτιρίου γραφείων, ξενοδοχείου ή βιομηχανικού ακινήτου σε κατοικίες.

Η συγκεκριμένη δυνατότητα έχει οδηγήσει τα τελευταία χρόνια στην ανάπτυξη αρκετών projects ανακατασκευής, με στόχο την προσέλκυση ξένων επενδυτών μέσω της Golden Visa.

Λιγότερη πίεση στις τιμές, περισσότερες κατοικίες στην αγορά

Η επιβράδυνση του προγράμματος δεν αποτελεί κατ’ ανάγκη αρνητική εξέλιξη για την αγορά κατοικίας.

Η μεγάλη εισροή ξένων κεφαλαίων κατά την προηγούμενη περίοδο συνέβαλε στην ισχυρή άνοδο των τιμών των ακινήτων, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου συγκεντρωνόταν το ενδιαφέρον των επενδυτών.

Το νέο μοντέλο επιχειρεί πλέον να μετατοπίσει το βάρος από την αγορά υφιστάμενων κατοικιών προς τη δημιουργία ή την επαναφορά κατοικιών στην αγορά.

Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης των ακινήτων που αποκτώνται μέσω Golden Visa. Η αλλαγή αυτή περιορίζει ένα σημαντικό κίνητρο για επενδυτές που έβλεπαν την αγορά ενός ακινήτου όχι μόνο ως μέσο απόκτησης άδειας διαμονής αλλά και ως ευκαιρία τουριστικής εκμετάλλευσης μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ιδιαίτερα επηρεάζονται έτσι οι επενδύσεις στην Περιφέρεια, όπου το απαιτούμενο όριο είναι 400.000 ευρώ και όπου η τουριστική αξιοποίηση αποτελούσε σημαντικό μέρος της επενδυτικής λογικής.

Πάνω από 32.000 οι ενεργές άδειες

Παρά τη φετινή κάμψη στις νέες αιτήσεις, ο συνολικός αριθμός των ενεργών αδειών που έχουν χορηγηθεί από την έναρξη του προγράμματος το 2014 συνεχίζει να αυξάνεται.

Μετά το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι ενεργές άδειες ανέρχονται σε 32.702, χωρίς να συνυπολογίζονται οι άδειες που αφορούν τα μέλη των οικογενειών των επενδυτών.

Από αυτές, 24.796 αφορούν αρχικές χορηγήσεις, ενώ 7.726 αφορούν ανανεώσεις της πρώτης πενταετίας και επομένως επενδυτές που είχαν ενταχθεί στο πρόγραμμα πριν από το 2021.

Η αύξηση σε σχέση με τον Ιούνιο του 2025 είναι εντυπωσιακή, καθώς τότε οι ενεργές άδειες ανέρχονταν σε 22.001. Μέσα σε έναν χρόνο, δηλαδή, καταγράφεται αύξηση περίπου 48,6%.

Έρχεται νέα μορφή Golden Visa με στόχο τις ενοικιαζόμενες κατοικίες

Παράλληλα, η κυβέρνηση εξετάζει την περαιτέρω αλλαγή της φιλοσοφίας του προγράμματος.

Στο νέο Εθνικό Σχέδιο Στεγαστικής Πολιτικής περιλαμβάνεται πρόταση για τη δημιουργία μιας ειδικής κατηγορίας άδειας διαμονής που θα συνδέεται με επενδύσεις σε περισσότερα του ενός ακίνητα, με βασική προϋπόθεση αυτά να διοχετεύονται στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η λογική είναι διαφορετική από το υφιστάμενο μοντέλο: ο επενδυτής δεν θα αποκτά απλώς ένα ακίνητο για να εξασφαλίσει άδεια διαμονής, αλλά θα πρέπει η επένδυσή του να συμβάλλει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Τα ακίνητα θα προορίζονται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ θα αποκλείεται τόσο η βραχυχρόνια τουριστική εκμετάλλευση όσο και η ιδιοχρησία.

Με αυτόν τον τρόπο, η νέα μορφή του προγράμματος θα μπορούσε να λειτουργήσει ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής, προσελκύοντας ξένα κεφάλαια σε ανακαινίσεις, αξιοποίηση κενών κατοικιών και δημιουργία νέου αποθέματος προς ενοικίαση.

Το μεγάλο στοίχημα για την επόμενη ημέρα της Golden Visa είναι επομένως διαφορετικό: όχι πόσες κατοικίες θα αγοράσουν οι ξένοι επενδυτές, αλλά πόσες από αυτές θα επιστρέψουν πραγματικά στην αγορά για να καλύψουν τη ζήτηση στέγης.