Αθήνα και Θεσσαλονίκη κυριαρχούν στη νέα οικοδομή – Πάνω από 85% των νεόδμητων κατοικιών σε δύο περιφέρειες

Η νέα οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα καταγράφει ισχυρή ανάκαμψη, ωστόσο η ανάπτυξη εμφανίζει έντονη γεωγραφική συγκέντρωση, με την Αττική και την Κεντρική Μακεδονία να απορροφούν τη συντριπτική πλειονότητα των νέων κατασκευών. Τα Νότια Προάστια της Αθήνας παραμένουν η πιο ακριβή αγορά νεόδμητης κατοικίας στη χώρα.

Σύμφωνα με στοιχεία της ReDataset για το πρώτο εξάμηνο του 2026, πάνω από το 85% των νέων κατοικιών που διατέθηκαν προς πώληση κατασκευάστηκαν σε Αττική και Κεντρική Μακεδονία, επιβεβαιώνοντας τη συγκέντρωση της οικοδομικής δραστηριότητας στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα.

Η Αττική αντιπροσωπεύει το 59,8% της νέας προσφοράς κατοικιών, ενώ η Κεντρική Μακεδονία ακολουθεί με 25,7%. Η υπόλοιπη χώρα περιορίζεται σε σημαντικά χαμηλότερα ποσοστά, με την Κρήτη στο 2,9%, τη Δυτική Ελλάδα στο 2,8%, την Ανατολική Μακεδονία και Θράκη στο 1,8% και τις υπόλοιπες περιφέρειες να κινούνται κοντά στο 1,7% η καθεμία.

Η εικόνα αυτή αναδεικνύει την εντεινόμενη ανισορροπία μεταξύ των δύο μεγάλων μητροπολιτικών περιοχών και της περιφέρειας, καθώς η νέα οικοδομή ακολουθεί τη συγκέντρωση πληθυσμού, εισοδημάτων και επενδυτικών κεφαλαίων.

Θεσσαλονίκη και Νότια Προάστια στο επίκεντρο

Σε επίπεδο επιμέρους αγορών, η Θεσσαλονίκη καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό νέας οικιστικής ανάπτυξης, συγκεντρώνοντας το 23,9% της συνολικής νέας προσφοράς στις βασικές περιφέρειες. Η πόλη ενισχύει τη θέση της ως βασικός πόλος ανάπτυξης στην αγορά ακινήτων.

Ακολουθούν τα Νότια Προάστια της Αθήνας με 20,3%, περιοχή που εξακολουθεί να προσελκύει υψηλή ζήτηση από επενδυτές και αγοραστές υψηλότερου εισοδήματος, χάρη και στις αναπλάσεις στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.

Σημαντική παρουσία διατηρούν επίσης τα Βόρεια Προάστια και το Κέντρο της Αθήνας με 14,2% το καθένα, ενώ ακολουθούν η Ανατολική Αττική με 8,8%, τα Δυτικά Προάστια με 6,3%, ο Πειραιάς με 5,7% και η Χαλκιδική με 5,5%.

Συνολικά, η νέα κατασκευαστική δραστηριότητα επικεντρώνεται σε περιορισμένο αριθμό αγορών, με Αθήνα και Θεσσαλονίκη να απορροφούν τη μερίδα του λέοντος.

Το διαμέρισμα κυριαρχεί

Η αστικοποίηση της νέας οικοδομής συνοδεύεται από σαφή αλλαγή στο είδος των κατοικιών. Τα διαμερίσματα αποτελούν πλέον τη βασική κατηγορία νέων ακινήτων.

Σχεδόν 7 στις 10 νέες κατοικίες (69,8%) είναι διαμερίσματα, ενώ οι μεζονέτες αντιστοιχούν στο 24,9% και οι μονοκατοικίες μόλις στο 5,3%.

Η εξέλιξη αυτή αντανακλά την υψηλή αξία γης στα αστικά κέντρα και την ανάγκη για πιο αποδοτική αξιοποίηση των οικοπέδων, οδηγώντας σε πολυκατοικίες και πιο πυκνή δόμηση.

Μεγάλες διαφοροποιήσεις στις τιμές

Ο διάμεσος εθνικός όρος για τις νεόδμητες κατοικίες διαμορφώνεται στα 3.942 ευρώ/τ.μ., ωστόσο οι αποκλίσεις ανά περιοχή είναι έντονες.

Το Νότιο Αιγαίο καταγράφει την υψηλότερη τιμή με 5.350 ευρώ/τ.μ., ακολουθούμενο από την Αττική με 4.500 ευρώ/τ.μ. και την Κρήτη με 4.285 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα, η Θεσσαλία εμφανίζει τη χαμηλότερη τιμή στα 2.330 ευρώ/τ.μ.

Οι διαφορές αυτές υπογραμμίζουν ότι η ελληνική αγορά κατοικίας λειτουργεί πλέον σε πολλαπλές ταχύτητες, με τις τουριστικές και μητροπολιτικές περιοχές να διατηρούν σαφές πλεονέκτημα αποτίμησης.

Premium ζώνη στην Αττική

Στο εσωτερικό της Αττικής, τα Νότια Προάστια παραμένουν η ακριβότερη αγορά νεόδμητων κατοικιών με 4.906 ευρώ/τ.μ., ακολουθούμενα από τα Βόρεια Προάστια με 4.662 ευρώ/τ.μ. και το Κέντρο της Αθήνας με 4.568 ευρώ/τ.μ.

Οι τρεις αυτές περιοχές διαμορφώνουν μια ξεχωριστή premium ζώνη, με τιμές σημαντικά υψηλότερες από τον εθνικό μέσο όρο.

Στη Θεσσαλονίκη, η διάμεση τιμή φτάνει τα 3.000 ευρώ/τ.μ., περίπου 40% χαμηλότερα από τα Νότια Προάστια, παρά το γεγονός ότι η πόλη συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ποσοστό νέας προσφοράς.

Τι ζητούν οι αγοραστές

Οι προτιμήσεις των αγοραστών διαμορφώνουν πλέον και τα χαρακτηριστικά των νέων κατοικιών. Η θέση στάθμευσης και η αποθήκη θεωρούνται σχεδόν απαραίτητες παροχές.

Το 77% των νέων κατοικιών διαθέτει θέση στάθμευσης και το 73% αποθηκευτικό χώρο, ενώ περίπου οι μισές ενσωματώνουν ηλιακό θερμοσίφωνα. Αντίθετα, η πισίνα παραμένει στοιχείο περιορισμένης χρήσης, καθώς εμφανίζεται μόλις στο 11% των νέων κατοικιών.

Μια αγορά σε φάση αναδιάταξης

Η ελληνική αγορά κατοικίας εξελίσσεται σε ένα περιβάλλον έντονης γεωγραφικής και ποιοτικής αναδιάρθρωσης. Η νέα οικοδομή συγκεντρώνεται σε λίγους ισχυρούς πόλους, με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να κυριαρχούν τόσο στην προσφορά όσο και στη ζήτηση.

Το διαμέρισμα καθιερώνεται ως το βασικό προϊόν της αγοράς, ενώ οι τιμές αποκλίνουν ολοένα περισσότερο μεταξύ αστικών, τουριστικών και περιφερειακών περιοχών.

Η νέα «γεωγραφία της οικοδομής» αντανακλά τελικά τη νέα γεωγραφία της ζήτησης: εκεί όπου συγκεντρώνονται εργασία, επενδύσεις και υποδομές, εκεί κατευθύνεται και η ανάπτυξη.

Η νέα «ωρολογιακή βόμβα» για τα ακίνητα και η δύσκολη εξίσωση της επόμενης αναπροσαρμογής

Η συνεχώς διευρυνόμενη απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών ακινήτων εξελίσσεται σε μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις για την αγορά κατοικίας και τη φορολογία ακινήτων, καθώς το νέο ανοδικό κύμα των τιμών έχει επαναφέρει μεγάλες στρεβλώσεις στο σύστημα αποτίμησης.

Η επόμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, που αναμένεται να πραγματοποιηθεί το 2027 ή το 2028, προμηνύεται ιδιαίτερα δύσκολη τόσο σε οικονομικό όσο και σε πολιτικό επίπεδο. Μέχρι τότε, οι εμπορικές τιμές ενδέχεται να έχουν ενισχυθεί περαιτέρω, διευρύνοντας ακόμη περισσότερο το χάσμα που ήδη καταγράφεται σε πολλές περιοχές της χώρας.

Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι οι αποκλίσεις υπήρχαν ήδη κατά την προηγούμενη αναθεώρηση του Ιουνίου 2021. Ωστόσο, τότε επιλέχθηκε σε αρκετές περιοχές να μην υπάρξει πλήρης προσαρμογή των αντικειμενικών στις πραγματικές τιμές της αγοράς, ώστε να περιοριστούν οι φορολογικές επιβαρύνσεις που συνδέονται με περίπου 20 διαφορετικούς φόρους και τέλη ακινήτων, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη κτηματογράφησης.

Έκτοτε, η έντονη άνοδος των τιμών κατοικίας κατά την περίοδο 2021-2025 έχει μετατρέψει το πρόβλημα σε ακόμη πιο έντονο. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Γλυφάδας, όπου η απόκλιση μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας φτάνει το 171,5%. Η μέση αντικειμενική αξία ενός διαμερίσματος ηλικίας 30 ετών διαμορφώνεται περίπου στα 1.730 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν η μέση τιμή πώλησης έχει ανέλθει πλέον στα 4.700 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και σε άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης. Στη Νέα Σμύρνη η διαφορά αγγίζει το 140%, με αντικειμενική αξία 1.060 ευρώ ανά τ.μ. και μέση εμπορική τιμή 2.550 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Ελληνικό η απόκλιση φτάνει το 143%, καθώς οι τιμές πώλησης κινούνται γύρω στα 3.600 ευρώ ανά τ.μ. έναντι αντικειμενικής αξίας 1.480 ευρώ.

Η εικόνα αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία αν ληφθεί υπόψη ότι η πλειονότητα των συναλλαγών αφορά παλαιά ακίνητα, συνήθως άνω των 30 ετών. Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της περιόδου 2010-2020 έχει δημιουργήσει σημαντικό έλλειμμα προσφοράς νεότερων κατοικιών, με αποτέλεσμα η αγορά να βασίζεται κυρίως στο παλαιότερο απόθεμα.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον επανέρχεται η συζήτηση για τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Επαγγελματίες της αγοράς υποστηρίζουν ότι ο βασικός φόρος κατοχής ακινήτων παρουσιάζει σοβαρή στρέβλωση, καθώς βασίζεται στην τιμή ζώνης χωρίς να λαμβάνει υπόψη την παλαιότητα του ακινήτου.

Αντικειμενικές Αξίες

Σήμερα, για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας εφαρμόζονται συντελεστές παλαιότητας που μειώνουν σημαντικά την τελική αξία ενός παλαιού ακινήτου. Αντίθετα, στον ΕΝΦΙΑ η φορολόγηση ξεκινά από την τιμή ζώνης και προσαυξάνεται με πρόσθετα χαρακτηριστικά, όπως ο όροφος ή η πρόσοψη, με αποτέλεσμα τα παλαιά ακίνητα να αντιμετωπίζονται φορολογικά σχεδόν σαν νεόδμητα.

Για τον λόγο αυτό αρκετοί εκτιμητές και αναλυτές θεωρούν ότι κατά την επόμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να εισαχθεί και στον ΕΝΦΙΑ συντελεστής παλαιότητας, ώστε το φορολογικό βάρος να κατανέμεται δικαιότερα. Παράλληλα, ζητείται επικαιροποίηση και των συντελεστών εμπορικότητας, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητοι από τη δεκαετία του 1980.

Την ίδια στιγμή, οι τιμές πώλησης εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, έστω και με πιο ήπιους ρυθμούς. Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Engel & Völkers Ελλάδος, η μέση τιμή κατοικίας στην Αττική ξεπερνά πλέον τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ περιοχές όπως το Μαρούσι και η Νέα Σμύρνη καταγράφουν ετήσιες αυξήσεις της τάξης του 12% και 13% αντίστοιχα. Ο Πειραιάς σημείωσε άνοδο 11%, με μέση τιμή κοντά στα 2.967 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Περιστέρι το μέσο κόστος προσέγγισε τα 3.400 ευρώ ανά τ.μ.

Αντίστοιχα, στοιχεία της REMAX Ελλάς δείχνουν ότι το 2025 οι τιμές κατοικιών στην Αττική αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 3,1%, τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα ακίνητα. Οι μέσες τιμές διαμορφώθηκαν στα 3.822 ευρώ ανά τ.μ. για τα νεόδμητα και στα 2.537 ευρώ ανά τ.μ. για τα παλαιά ακίνητα.

Η εξέλιξη αυτή ενισχύει τις πιέσεις για μια συνολική επανεξέταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών και της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. Όσο οι εμπορικές τιμές συνεχίζουν να απομακρύνονται από τις φορολογικές αξίες, τόσο αυξάνεται η ανάγκη εξεύρεσης μιας νέας ισορροπίας που θα συνδυάζει τη δημοσιονομική σταθερότητα με μια πιο δίκαιη φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών ακινήτων.