Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: το «κρυμμένο» απόθεμα κατοικιών και ο ρόλος της μειωμένης αξιοποίησης στην άνοδο των τιμών

Η εκτίναξη του κόστους στέγασης στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια δεν αποδίδεται μόνο στην περιορισμένη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την κρίση και στις χαμηλές επενδύσεις σε νέα ακίνητα, αλλά και στην υποαξιοποίηση ενός μεγάλου μέρους του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, το οποίο παραμένει κενό και δεν διοχετεύεται στην αγορά είτε για ενοικίαση είτε για πώληση.

Σε αυτή τη διαπίστωση καταλήγει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η οποία αναδεικνύει ότι, παρά τη μικρή αύξηση του συνολικού αριθμού κατοικιών την περίοδο 2011–2021, η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών στην αγορά μειώθηκε αισθητά. Οι κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση υποχώρησαν πάνω από 10%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση μειώθηκαν κατά περίπου το ένα τρίτο. Έτσι, το πρόβλημα της στέγασης δεν συνδέεται μόνο με την παραγωγή νέων ακινήτων, αλλά και με το κατά πόσο το υπάρχον απόθεμα αξιοποιείται αποτελεσματικά.

Η μελέτη βασίζεται στα στοιχεία της Απογραφής 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, σύμφωνα με τα οποία στην Ελλάδα υπάρχουν πάνω από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, με το 34,5% να δηλώνεται ως κενό. Ωστόσο, όπως διευκρινίζεται, ένα κενό ακίνητο δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι διαθέσιμο στην αγορά, καθώς μπορεί να παραμένει εκτός αξιοποίησης λόγω νομικών, κληρονομικών ή άλλων περιορισμών, κακής κατάστασης ή χρήσης σε εναλλακτικές μορφές κατοίκησης.

Ανάμεσα στο 2011 και το 2021, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε οριακά, η πραγματική διαθεσιμότητα μειώθηκε: οι κενές κατοικίες που μπορούσαν να διατεθούν για ενοικίαση υποχώρησαν κατά 10,4% και όσες προσφέρονταν προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%. Την ίδια στιγμή, οι αδρανείς κενές κατοικίες αυξήθηκαν, ενισχύοντας την εικόνα ενός αποθέματος που υπάρχει μεν, αλλά δεν λειτουργεί αποτελεσματικά μέσα στην αγορά.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από τα προ κρίσης επίπεδα, γεγονός που επιβαρύνει περαιτέρω την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Το 2025 διαμορφώθηκαν στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι περίπου 5% στην ΕΕ και άνω του 10% στα μέσα της δεκαετίας του 2000. Αν και μέρος της μείωσης έχει αντισταθμιστεί από εισροές ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, αυτές επικεντρώνονται κυρίως σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν μεταφράζονται σε ευρύτερη ενίσχυση της εγχώριας προσφοράς κατοικιών.

Η συμβολή της μειωμένης αξιοποίησης των κατοικιών

Η ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού δεν περιορίζεται στην περιγραφή του προβλήματος, αλλά επιχειρεί και ποσοτικοποίηση της επίδρασης που έχει η περιορισμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος στις τιμές. Μέσω μακροοικονομικού υποδείγματος, εκτιμάται ότι η μειωμένη διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά έχει συμβάλει στην αύξηση των πραγματικών τιμών έως και κατά 19,1%, υπό σταθερές λοιπές συνθήκες.

Σε ένα πιο ακραίο υποθετικό σενάριο, όπου το ποσοστό των κενών και ανενεργών κατοικιών επέστρεφε στα επίπεδα των αρχών της δεκαετίας του 2000, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά 15,5% έως 24,6%. Αν και τα αποτελέσματα αυτά δεν αποτελούν προβλέψεις αλλά σενάρια, καταδεικνύουν τη σημασία που έχει όχι μόνο η κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και η ενεργοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος.

Το δομικό πρόβλημα της αγοράς

Η μελέτη υπογραμμίζει ότι η συζήτηση για το στεγαστικό στην Ελλάδα συχνά επικεντρώνεται αποκλειστικά στην ανεπαρκή νέα προσφορά, λόγω της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την κρίση χρέους. Πράγματι, ο κατασκευαστικός τομέας έχει συρρικνωθεί δραματικά, με την προστιθέμενη αξία του να υποχωρεί από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε κάτω από 5 δισ. ευρώ την επόμενη δεκαετία, ενώ οι άδειες οικοδομής παραμένουν πολύ κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα.

Ωστόσο, το συνολικό οικιστικό απόθεμα δεν είναι περιορισμένο. Το βασικό ζήτημα, όπως αναδεικνύεται, είναι η χαμηλή ρευστότητα της αγοράς κατοικίας, δηλαδή το γεγονός ότι ένα σημαντικό μέρος των ακινήτων δεν εισέρχεται ποτέ στην αγορά. Έτσι, η Ελλάδα εμφανίζει ταυτόχρονα υψηλό απόθεμα και περιορισμένη πραγματική προσφορά.

Πολιτικές παρεμβάσεις και προτάσεις

Με βάση τα ευρήματα, το Γραφείο Προϋπολογισμού προτείνει μια στρατηγική που δεν περιορίζεται στη στήριξη της νέας οικοδομής, αλλά δίνει έμφαση στην ενεργοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών. Οι προτάσεις περιλαμβάνουν την επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, ενίσχυση της ανακαίνισης κατοικιών με όρους ένταξης στην αγορά, ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές υψηλής ζήτησης και στοχευμένες δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία.

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να στηριχθεί αποκλειστικά στην αύξηση της ζήτησης ή στην ενίσχυση της νέας δόμησης. Απαιτείται παράλληλα η επανένταξη μεγάλου μέρους του ανενεργού αποθέματος στην αγορά, καθώς η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει μόνο έλλειψη κατοικιών, αλλά κυρίως πρόβλημα αποτελεσματικής αξιοποίησης των υπαρχόντων.

Στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα: η «χαμένη δεκαετία» και η εύθραυστη επιστροφή της χρηματοδότησης

Η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να λειτουργεί με ένα από τα πιο κρίσιμα δομικά της προβλήματα: τη χαμηλή πρόσβαση των νοικοκυριών σε στεγαστική πίστη. Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του ΚΕΦΙΜ, η εξέλιξη των στεγαστικών δανείων τα τελευταία 25 χρόνια καθόρισε περισσότερο από κάθε άλλο παράγοντα την πορεία της αγοράς ακινήτων.

Η κατάρρευση των χορηγήσεων μετά το 2008 και η έκρηξη των μη εξυπηρετούμενων δανείων περιόρισαν δραστικά τόσο τη δυνατότητα των τραπεζών να δανείζουν όσο και τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτούν πρόσβαση σε κατοικία. Το αποτέλεσμα ήταν μια παρατεταμένη περίοδος «πιστωτικής ξηρασίας» που διήρκεσε πάνω από μία δεκαετία.

Από την έκρηξη στην κατάρρευση της στεγαστικής πίστης

Στις αρχές του 2000, η στεγαστική πίστη αποτέλεσε βασικό μοχλό ανόδου της αγοράς κατοικίας, τροφοδοτώντας ταυτόχρονα ζήτηση και οικοδομική δραστηριότητα. Το 2007 οι καθαρές χορηγήσεις έφτασαν τα 12,3 δισ. ευρώ, σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και εύκολης πρόσβασης στον δανεισμό.

Η κρίση ανέτρεψε πλήρως αυτή την εικόνα. Μεταξύ 2007 και 2017 οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες κατέρρευσαν κατά περίπου 95%, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε κατά 84%. Η στεγαστική πίστη έγινε αρνητική για χρόνια, καθώς οι αποπληρωμές ξεπερνούσαν τις νέες εκταμιεύσεις.

Παράλληλα, περίπου το 50% των δανείων κατέστη μη εξυπηρετούμενο, γεγονός που επιβάρυνε τον τραπεζικό ισολογισμό και οδήγησε σε πολύ αυστηρότερα πιστωτικά κριτήρια.

Η επιστροφή της στεγαστικής πίστης, αλλά από χαμηλή βάση

Το 2025 καταγράφηκε για πρώτη φορά μετά από 15 χρόνια οριακά θετική καθαρή πιστωτική επέκταση (+0,7%), εξέλιξη που σηματοδοτεί πιθανή αλλαγή φάσης για την αγορά στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες εμφανίζονται πιο πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν, αξιοποιώντας προγράμματα πρώτης κατοικίας και κυβερνητικά σχήματα όπως το «Σπίτι μου 2».

Ωστόσο, το επίπεδο δανεισμού παραμένει εξαιρετικά χαμηλό σε ιστορική σύγκριση. Η περιορισμένη πρόσβαση σε πίστη εξακολουθεί να λειτουργεί ως βασικό εμπόδιο για τη ζήτηση κατοικίας, ιδιαίτερα για τα μεσαία και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.

Τα «κόκκινα» δάνεια και το πιστωτικό τραύμα

Η κληρονομιά της κρίσης δεν αφορά μόνο τους τραπεζικούς ισολογισμούς. Παρότι οι τιτλοποιήσεις και οι πωλήσεις δανείων μείωσαν σημαντικά τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα, μεγάλο μέρος των νοικοκυριών παραμένει αποκλεισμένο από την τραπεζική χρηματοδότηση λόγω επιβαρυμένου πιστωτικού ιστορικού.

Αυτό δημιουργεί ένα δεύτερο, λιγότερο ορατό πρόβλημα: ακόμη και όσοι θα μπορούσαν σήμερα να δανειστούν, συχνά παραμένουν επιφυλακτικοί απέναντι στον τραπεζικό δανεισμό, λόγω της εμπειρίας της προηγούμενης δεκαετίας.

Τραπεζικός δανεισμός και αγορά κατοικίας: η επόμενη μέρα

Παρά τα εμπόδια, οι ενδείξεις για τα επόμενα χρόνια είναι πιο θετικές. Η σταδιακή αποκλιμάκωση των «κόκκινων» δανείων, η σταθεροποίηση της οικονομίας και η ενεργοποίηση στεγαστικών προγραμμάτων δημιουργούν προϋποθέσεις για ήπια ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης.

Οι τράπεζες εκτιμούν ότι η πιστωτική επέκταση θα συνεχίσει να βελτιώνεται, αν και με ρυθμούς που δεν παραπέμπουν σε προ κρίσης επίπεδα.

Το βασικό πρόβλημα παραμένει η προσφορά

Η ανάλυση του ΚΕΦΙΜ καταλήγει ότι η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης από μόνη της δεν αρκεί. Χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η επανεκκίνηση της χρηματοδότησης κινδυνεύει να μεταφραστεί κυρίως σε περαιτέρω άνοδο τιμών αντί για βελτίωση της πρόσβασης στη στέγη.

Με άλλα λόγια, η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται μπροστά σε ένα διπλό στοίχημα: την αποκατάσταση της τραπεζικής χρηματοδότησης και ταυτόχρονα την ενίσχυση του οικιστικού αποθέματος.