Η αγορά κατοικίας περνά σε φάση επιβράδυνσης – Υποχωρούν οι ρυθμοί αύξησης των τιμών

Η ελληνική αγορά κατοικίας εμφανίζει πλέον σαφή σημάδια επιβράδυνσης, καθώς οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με αισθητά χαμηλότερους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Η εξέλιξη αυτή θεωρείται αναμενόμενη από τους περισσότερους φορείς της αγοράς και αποδίδεται κυρίως στην εξομάλυνση των ξένων επενδυτικών ροών μετά την έντονη περίοδο 2023-2024, αλλά και στην ολοκλήρωση του προγράμματος «Σπίτι μου 2», το οποίο ενίσχυσε σημαντικά τη ζήτηση και τις τιμές, ιδιαίτερα στα παλαιότερα και οικονομικότερα ακίνητα.

Η επιβράδυνση αποτυπώνεται στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 8,3% το τελευταίο τρίμηνο του 2025. Για το σύνολο του 2025, η μέση ετήσια άνοδος είχε διαμορφωθεί στο 8,1%, ενώ το 2024 είχε αγγίξει το 9,1%.

Στην Αττική οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,2%, έναντι 6,5% στο τέλος του 2025, ενώ στη Θεσσαλονίκη η ετήσια αύξηση περιορίστηκε στο 6,4% από 9,7% το προηγούμενο έτος. Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας, ο ρυθμός αύξησης διαμορφώθηκε στο 5,4%, έναντι 10,2% το 2025.

Σημαντική επιβράδυνση στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη

Αντίστοιχη εικόνα καταγράφει και η ανάλυση της Spitogatos.gr μέσω του Spitogatos Insights.

Στο κέντρο της Αθήνα οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 7,9% το πρώτο τρίμηνο του 2026, έναντι 11,7% ένα χρόνο νωρίτερα.

Στα Νότια Προάστια η αύξηση περιορίστηκε στο 4,1% από 9,1%, ενώ στον Πειραιάς μόλις στο 2,3%, από 7,1% πέρυσι.

Η μεγαλύτερη επιβράδυνση παρατηρείται στη Θεσσαλονίκη, όπου η αύξηση των ζητούμενων τιμών περιορίστηκε στο 4,2%, έναντι εντυπωσιακού 12,5% το αντίστοιχο περσινό διάστημα.

Μόνη εξαίρεση αποτελούν τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, όπου οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με σχετικά σταθερό ρυθμό, 7,1% φέτος έναντι 7,4% πέρυσι.

Ο ρόλος του «Σπίτι μου 2»

Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Spitogatos.gr, κ. Δημήτρη Μελαχροινό, το πρόγραμμα «Σπίτι μου» υπήρξε ένας από τους βασικούς παράγοντες που τροφοδότησαν την έντονη άνοδο των τιμών κατά το 2025.

Όπως επισήμανε, χωρίς τη συγκεκριμένη παρέμβαση οι τιμές σε αρκετές κατηγορίες κατοικιών θα ήταν χαμηλότερες τόσο το 2025 όσο και το 2026, ιδιαίτερα στα ακίνητα που πληρούσαν τα κριτήρια επιλεξιμότητας του προγράμματος.

Οι νεόδμητες κατοικίες πλησιάζουν τα όρια της αγοράς

Η φετινή μελέτη της Savills Hellas δείχνει ότι οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών βρίσκονται πλέον πολύ κοντά στα ανώτατα επίπεδα που μπορεί να απορροφήσει η αγορά.

Στο σύνολο της Αττικής, οι τιμές των νεόδμητων αυξήθηκαν κατά 18,4% την περίοδο 2023-2025, έναντι 28,5% την περίοδο 2021-2023.

Η επιβράδυνση είναι ακόμη πιο εμφανής:

Στα Βόρεια Προάστια: αύξηση 8% έναντι 27% την προηγούμενη διετία.

Στα Νότια Προάστια: αύξηση 10% έναντι 26%.

Οι μέσες τιμές έχουν φτάσει πλέον περίπου:

5.000 ευρώ/τ.μ. στα Βόρεια Προάστια.

6.800 ευρώ/τ.μ. στα Νότια Προάστια.

Τα επίπεδα αυτά περιορίζουν σημαντικά τη δυνητική αγοραστική βάση, καθώς απευθύνονται κυρίως σε υψηλά εισοδήματα και ξένους επενδυτές.

Οι προσιτές περιοχές συνεχίζουν να υπεραποδίδουν

Αντίθετα, οι περιοχές όπου οι τιμές παραμένουν συγκριτικά χαμηλότερες εξακολουθούν να παρουσιάζουν ισχυρή δυναμική.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Savills:

Στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές αυξήθηκαν κατά 20% τη διετία 2023-2025.

Στα Δυτικά Προάστια η αύξηση έφτασε το 27%.

Στο υπόλοιπο της Αττικής η μέση άνοδος άγγιξε το 30%.

Οι περιοχές αυτές εξακολουθούν να προσελκύουν αγοραστές που αναζητούν καλύτερη σχέση τιμής και αξίας, καθώς και επενδυτές που θεωρούν ότι υπάρχουν ακόμη περιθώρια ανόδου.

Η προσιτότητα αποτελεί πλέον τον βασικό περιορισμό

Ένας από τους σημαντικότερους λόγους για τη σταδιακή επιβράδυνση είναι ότι οι κατοικίες έχουν καταστεί ιδιαίτερα ακριβές για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό.

Η μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική ξεπερνά πλέον τα 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ σε πολλές περιοχές προσεγγίζει ή υπερβαίνει τα 3.000 ευρώ/τ.μ.

Από το 2021 μέχρι σήμερα, οι τιμές κατοικιών στο Λεκανοπέδιο έχουν αυξηθεί συνολικά κατά περίπου 54%, γεγονός που έχει επιβαρύνει σημαντικά την προσιτότητα της κατοικίας.

Οι μισθοί δεν ακολουθούν τον ρυθμό των τιμών

Σύμφωνα με μελέτη των ΙΟΒΕ και Cepal, οι μέσοι μισθοί στον ιδιωτικό τομέα αυξήθηκαν ονομαστικά κατά περίπου 4,5% ετησίως την περίοδο 2019-2025, προσεγγίζοντας τα 1.500 ευρώ.

Ωστόσο, σε πραγματικούς όρους η αγοραστική δύναμη παρέμεινε ουσιαστικά στάσιμη, καθώς ο πληθωρισμός και οι αυξήσεις στο κόστος ζωής απορρόφησαν σχεδόν ολόκληρο το όφελος από τις μισθολογικές αυξήσεις.

Συμπέρασμα

Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, αλλά εισέρχεται πλέον σε μια πιο ώριμη φάση. Η εκρηκτική άνοδος των τελευταίων ετών φαίνεται να υποχωρεί, καθώς:

οι τιμές έχουν φτάσει σε υψηλά επίπεδα,

η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών παραμένει περιορισμένη,

οι ξένες εισροές κεφαλαίων έχουν εξομαλυνθεί,

και τα έκτακτα προγράμματα στήριξης της ζήτησης ολοκληρώνονται.

Η μελλοντική πορεία της αγοράς θα εξαρτηθεί κυρίως από την εξέλιξη των εισοδημάτων, την πρόσβαση σε στεγαστική πίστη, την προσφορά νέων κατοικιών και τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό.

Ευρωβαρόμετρο: Οι Έλληνες βλέπουν πιο δύσκολο μέλλον για τα παιδιά τους – Η ακρίβεια και το στεγαστικό τροφοδοτούν την απαισιοδοξία

Έντονος προβληματισμός επικρατεί στην ελληνική κοινωνία σχετικά με τις προοπτικές των νεότερων γενεών, σύμφωνα με τα ευρήματα του τελευταίου Ευρωβαρόμετρου για την οικονομία. Περισσότεροι από τους μισούς Έλληνες πολίτες (54%) εκτιμούν ότι τα παιδιά που μεγαλώνουν σήμερα θα έχουν χαμηλότερο βιοτικό επίπεδο σε σύγκριση με αυτό που είχαν οι γονείς τους, ενώ μόλις δύο στους δέκα θεωρούν ότι οι επόμενες γενιές θα ζήσουν καλύτερα.

Η συγκεκριμένη αντίληψη δεν αποτελεί νέο φαινόμενο. Εδώ και αρκετά χρόνια επανέρχεται συστηματικά τόσο στις δημοσκοπήσεις όσο και στον δημόσιο διάλογο, αντανακλώντας τις συνέπειες της πολυετούς οικονομικής κρίσης και των σημερινών πιέσεων στο κόστος ζωής.

Μια γενιά που ξεκίνησε με μειωμένες προσδοκίες

Ιδιαίτερα χαρακτηριστική είναι η περίπτωση των σημερινών τριαντάρηδων, οι οποίοι εισήλθαν στην αγορά εργασίας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Πρόκειται για τη γενιά που βρέθηκε αντιμέτωπη με τον υποκατώτατο μισθό των 510 ευρώ μεικτά και η οποία, ακόμη και σήμερα, δυσκολεύεται να αποκτήσει οικονομική ανεξαρτησία.

Η πρόσβαση στην κατοικία αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια. Για πολλούς νέους εργαζομένους, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος στην Αθήνα απορροφά σχεδόν ολόκληρο τον μηνιαίο μισθό, ενώ η αγορά κατοικίας μοιάζει ακόμη πιο μακρινός στόχος.

Οι νέοι θεωρούν ότι έχουν λιγότερες ευκαιρίες

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από την πανελλαδική έρευνα «Παρέμβαση Νέων 2026», όπου σχεδόν οι μισοί νέοι ηλικίας 17 έως 30 ετών δηλώνουν ότι διαθέτουν λιγότερες ευκαιρίες από όσες είχαν οι γονείς τους στην ίδια ηλικία. Αντίθετα, μόνο το 16% θεωρεί ότι οι δυνατότητές του είναι περισσότερες.

Παρόμοια συμπεράσματα προκύπτουν και από έρευνα της Prorata για το Ινστιτούτο Νίκος Πουλαντζάς και την The Left in the European Parliament, η οποία περιγράφει μια νέα γενιά που δυσκολεύεται να ολοκληρώσει τη μετάβασή της στην οικονομική και κοινωνική αυτονομία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, το 65% των νέων έως 34 ετών λαμβάνει οικονομική στήριξη από την οικογένειά του, ενώ έξι στους δέκα αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην κάλυψη βασικών οικονομικών υποχρεώσεων.

Χαρακτηριστική είναι η μαρτυρία συμμετέχουσας στην έρευνα, η οποία σημειώνει ότι οι γονείς της μπορούσαν με τον πρώτο τους μισθό να καλύψουν για μήνες το ενοίκιο, ενώ η ίδια εξακολουθεί να ζει στο πατρικό της σπίτι, αδυνατώντας να σχεδιάσει ανεξάρτητη διαβίωση ή τη δημιουργία οικογένειας.

Οι Έλληνες πιο απαισιόδοξοι από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο

Το πρόσφατο Flash Ευρωβαρόμετρο για την οικονομία πραγματοποιήθηκε την περίοδο Μαρτίου – Απριλίου 2026 για λογαριασμό του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, με τη συμμετοχή περίπου 26.000 πολιτών από όλα τα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, εκ των οποίων 1.021 από την Ελλάδα.

Τα αποτελέσματα καταγράφουν γενικευμένη ανησυχία για το οικονομικό μέλλον σε ολόκληρη την Ευρώπη, ωστόσο η Ελλάδα εμφανίζεται σταθερά πιο απαισιόδοξη από τον μέσο όρο της ΕΕ.

Σχεδόν έξι στους δέκα Έλληνες δηλώνουν ότι ανησυχούν για το κατά πόσο θα μπορούν να ανταποκριθούν στους λογαριασμούς και τις βασικές οικονομικές τους υποχρεώσεις, ποσοστό σχεδόν διπλάσιο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Παράλληλα, το 52% των ερωτηθέντων στην Ελλάδα θεωρεί τη φτώχεια ως ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά προβλήματα της χώρας, έναντι 32% στην υπόλοιπη Ευρωπαϊκή Ένωση.

Όσον αφορά τις προοπτικές των επόμενων γενεών, η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό απαισιοδοξίας, με το 54% να πιστεύει ότι τα σημερινά παιδιά θα ζήσουν χειρότερα από τους γονείς τους, έναντι 45% που είναι ο μέσος όρος στην ΕΕ.

Οι βασικές ανάγκες στο επίκεντρο της ανησυχίας

Η οικονομική πίεση στα ελληνικά νοικοκυριά αποτυπώνεται ακόμη πιο έντονα στις απαντήσεις σχετικά με τις δαπάνες που δυσκολεύονται να καλύψουν.

Σε αντίθεση με πολλούς Ευρωπαίους πολίτες, οι οποίοι ανησυχούν κυρίως για δαπάνες αναψυχής, ταξιδιών ή εστίασης, οι Έλληνες επικεντρώνονται σε βασικές ανάγκες της καθημερινότητας.

Συγκεκριμένα:

Το 58% φοβάται ότι μέσα στους επόμενους δώδεκα μήνες ενδέχεται να δυσκολευτεί να πληρώσει λογαριασμούς και πάγιες υποχρεώσεις, έναντι 29% στην ΕΕ.

Το 52% ανησυχεί ότι δεν θα μπορεί να καλύψει έξοδα υγειονομικής περίθαλψης, φαρμάκων ή νοσηλευτικής φροντίδας, όταν ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώνεται στο 27%.

Το 42% δηλώνει ότι δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στις δαπάνες για τρόφιμα και βασικά είδη διαβίωσης, έναντι 27% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Το 20% εκφράζει ανησυχία για το κόστος εκπαίδευσης και φροντίδας των παιδιών του, ποσοστό σημαντικά υψηλότερο από το 8% που καταγράφεται σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Τα στοιχεία σκιαγραφούν μια κοινωνία που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει έντονες πιέσεις στο διαθέσιμο εισόδημα, με τη στέγαση, την υγεία και το κόστος διαβίωσης να αποτελούν τους βασικούς παράγοντες που τροφοδοτούν την απαισιοδοξία για το μέλλον των νεότερων γενεών.