Συνταξιούχοι που συνεχίζουν να εργάζονται: Η ακρίβεια πιέζει την Ελλάδα και την Ευρώπη – Πάνω από 354.000 δηλώσεις απασχόλησης στον e-ΕΦΚΑ

Η ακρίβεια, το αυξημένο κόστος διαβίωσης και οι χαμηλές συντάξεις αναγκάζουν ολοένα και περισσότερους ηλικιωμένους να παραμένουν στην αγορά εργασίας, ακόμη και μετά τη συμπλήρωση του ορίου συνταξιοδότησης. Για ένα σημαντικό μέρος των συνταξιούχων, η συνέχιση της εργασίας δεν αποτελεί πλέον προσωπική επιλογή, αλλά αναγκαία προϋπόθεση για την κάλυψη των καθημερινών αναγκών.

Την ίδια στιγμή, η τάση αυτή δημιουργεί πρόσθετες δυνατότητες για τις ευρωπαϊκές επιχειρήσεις, οι οποίες αντιμετωπίζουν ελλείψεις προσωπικού σε συνδυασμό με τη γήρανση του πληθυσμού. Το ζητούμενο, ωστόσο, είναι εάν η παράταση του εργασιακού βίου θα αποτελεί συνειδητή επιλογή των μεγαλύτερων σε ηλικία εργαζομένων ή αναγκαστική απάντηση στις οικονομικές πιέσεις.

Στην Ελλάδα, το φαινόμενο αποκτά ολοένα μεγαλύτερες διαστάσεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία του e-ΕΦΚΑ για τον Σεπτέμβριο του 2026, έχουν καταγραφεί 354.131 δηλώσεις απασχόλησης συνταξιούχων, γεγονός που αποτυπώνει την αυξανόμενη ανάγκη για συμπληρωματικό εισόδημα μετά τη συνταξιοδότηση.

Η γήρανση του πληθυσμού αλλάζει την ευρωπαϊκή αγορά εργασίας

Η δημογραφική εξέλιξη αποτελεί μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις για την ευρωπαϊκή οικονομία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό των Ευρωπαίων ηλικίας 65 ετών και άνω αυξήθηκε από 17% το 2005 σε 22% το 2025.

Η αύξηση του προσδόκιμου ζωής και η υποχώρηση της αναλογίας των νεότερων ηλικιακών ομάδων ενισχύουν τις πιέσεις στα συνταξιοδοτικά συστήματα, ενώ παράλληλα περιορίζουν τη διαθέσιμη δεξαμενή εργαζομένων σε αρκετούς κλάδους.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η παραμονή μεγαλύτερων σε ηλικία εργαζομένων στην αγορά εργασίας αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τις επιχειρήσεις. Για τους ίδιους τους συνταξιούχους, όμως, η απόφαση συνδέεται συχνά με την οικονομική τους κατάσταση και την επάρκεια των συνταξιοδοτικών αποδοχών.

Ελλάδα: Πάνω από 354.000 δηλώσεις απασχόλησης συνταξιούχων

Η οικονομική πίεση που αντιμετωπίζουν πολλά ελληνικά νοικοκυριά αποτυπώνεται και στην αύξηση της απασχόλησης μετά τη συνταξιοδότηση. Με τη μέση κύρια σύνταξη να παραμένει κάτω από τα 1.000 ευρώ, σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία που έχουν δημοσιευθεί, αρκετοί συνταξιούχοι επιλέγουν ή αναγκάζονται να συνεχίσουν να εργάζονται, προκειμένου να ενισχύσουν το διαθέσιμο εισόδημά τους.

Το αυξημένο κόστος των τροφίμων, της ενέργειας, της στέγασης και άλλων βασικών αγαθών περιορίζει την αγοραστική δύναμη, ιδιαίτερα όσων διαθέτουν χαμηλές συνταξιοδοτικές αποδοχές. Έτσι, η συνταξιοδότηση δεν συνεπάγεται πάντοτε και οριστική αποχώρηση από την εργασία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του e-ΕΦΚΑ για τον Σεπτέμβριο του 2026, οι δηλώσεις απασχόλησης συνταξιούχων ανήλθαν σε 354.131. Από αυτές, οι 191.919 αφορούσαν άνδρες και οι 120.800 γυναίκες.

Επισημαίνεται ότι οι συγκεκριμένοι αριθμοί αφορούν δηλώσεις απασχόλησης και όχι κατ’ ανάγκη διαφορετικά φυσικά πρόσωπα, καθώς ένας συνταξιούχος μπορεί να έχει υποβάλει περισσότερες από μία δηλώσεις.

Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει τη διαμόρφωση μιας νέας κατηγορίας εργαζομένων, οι οποίοι συνδυάζουν τη συνταξιοδοτική παροχή με εισόδημα από εργασία. Η οικονομική κρίση των προηγούμενων ετών, οι πιέσεις στο διαθέσιμο εισόδημα και η ακρίβεια έχουν συμβάλει στην ενίσχυση αυτής της τάσης.

Πόσοι συνταξιούχοι εργάζονται στην Ευρωπαϊκή Ένωση

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, περίπου το 13% των συνταξιούχων ηλικίας 50-74 ετών συνεχίζει να εργάζεται μετά τη συνταξιοδότησή του, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat.

Οι λόγοι διαφέρουν σημαντικά από άνθρωπο σε άνθρωπο. Για το 28,6% όσων παραμένουν στην εργασία, βασικό κίνητρο αποτελεί η οικονομική ανάγκη. Αντίθετα, το μεγαλύτερο ποσοστό, περίπου 36,3%, αναφέρει ότι συνεχίζει να εργάζεται επειδή απολαμβάνει την απασχόληση ή επιθυμεί να παραμείνει ενεργό και παραγωγικό.

Τα δεδομένα αναδεικνύουν τη διττή διάσταση του φαινομένου: από τη μία πλευρά, υπάρχουν συνταξιούχοι που επιλέγουν να παραμείνουν επαγγελματικά ενεργοί για λόγους προσωπικής ικανοποίησης και κοινωνικής συμμετοχής. Από την άλλη, σημαντικό μέρος των ηλικιωμένων δεν διαθέτει την οικονομική δυνατότητα να αποχωρήσει πλήρως από την αγορά εργασίας.

Παράλληλα, έρευνα της εταιρείας υπηρεσιών ανθρώπινου δυναμικού και μισθοδοσίας SD Worx καταγράφει διαφορετικές προσδοκίες μεταξύ των ηλικιακών ομάδων. Το 61% των εργαζομένων κάτω των 35 ετών δηλώνει ότι θα προτιμούσε να συνταξιοδοτηθεί πρόωρα, έναντι περίπου του 50% των εργαζομένων ηλικίας 55 ετών και άνω.

Οι ελλείψεις προσωπικού ενισχύουν τη σημασία των μεγαλύτερων εργαζομένων

Η παραμονή των μεγαλύτερων σε ηλικία εργαζομένων στην αγορά εργασίας ενδιαφέρει ιδιαίτερα τις ευρωπαϊκές επιχειρήσεις, καθώς οι ελλείψεις ανθρώπινου δυναμικού παραμένουν έντονες σε αρκετές χώρες.

Σύμφωνα με την έρευνα της SD Worx, το 52% των Ευρωπαίων στελεχών που συμμετέχουν στη λήψη αποφάσεων για θέματα ανθρώπινου δυναμικού αναφέρουν ότι οι επιχειρήσεις τους αντιμετωπίζουν ελλείψεις προσωπικού.

Τα υψηλότερα ποσοστά καταγράφονται στη Σλοβενία, με 64%, ενώ ακολουθούν η Κροατία, η Ιρλανδία και η Ολλανδία, με 57% αντίστοιχα. Στη Νορβηγία το ποσοστό διαμορφώνεται στο 56%, στη Γερμανία στο 55% και στο Ηνωμένο Βασίλειο στο 54%.

Σε αυτό το περιβάλλον, οι εργαζόμενοι μεγαλύτερης ηλικίας μπορούν να συμβάλουν στη διατήρηση της παραγωγικότητας και στη μεταφορά εμπειρίας και τεχνογνωσίας. Ωστόσο, η αξιοποίηση αυτού του δυναμικού προϋποθέτει κατάλληλες συνθήκες εργασίας, δυνατότητες προσαρμογής των καθηκόντων και ουσιαστική αναγνώριση της συνεισφοράς τους.

Οι λόγοι που οδηγούν στην αποχώρηση από την εργασία

Πέρα από τις οικονομικές παραμέτρους, η απόφαση για συνταξιοδότηση επηρεάζεται από οικογενειακές υποχρεώσεις, την κατάσταση της υγείας και την επιθυμία για περισσότερο ελεύθερο χρόνο.

Σύμφωνα με την έρευνα της SD Worx, το 57% των ερωτηθέντων αναφέρει ως σημαντικό παράγοντα τον περισσότερο χρόνο για οικογενειακά ή προσωπικά ζητήματα. Η υγεία αποτελεί λόγο για το 53%, ενώ το 40% επιθυμεί να επικεντρωθεί στην επίτευξη προσωπικών στόχων ζωής.

Παράλληλα, η μειωμένη παρακίνηση αναφέρεται από το 32% των συμμετεχόντων, ενώ η σωματική και η ψυχική επιβάρυνση της εργασίας αποτελούν παράγοντες για το 25% και το 26% αντίστοιχα.

Από την άλλη πλευρά, η έρευνα καταγράφει θετική στάση απέναντι στην εργασία μεταξύ των μεγαλύτερων ηλικιακών ομάδων. Το 76% των εργαζομένων ηλικίας 55 ετών και άνω δηλώνει ότι αισθάνεται αρκετά ενεργητικό ώστε να ανταποκρίνεται αποτελεσματικά στα καθήκοντά του. Περίπου το 80% αναφέρει ότι αντλεί ικανοποίηση και νόημα από την εργασία του.

Η συνολική επαγγελματική ικανοποίηση εμφανίζεται επίσης υψηλότερη μεταξύ των μεγαλύτερων εργαζομένων. Το 78% των ατόμων ηλικίας 55 ετών και άνω δηλώνει ικανοποιημένο από την εργασία του, έναντι 71% των νεότερων εργαζομένων. Αντίστοιχα, το 65% των μεγαλύτερων σε ηλικία αισθάνεται ότι η συνεισφορά του αναγνωρίζεται, έναντι 59% όσων είναι κάτω των 35 ετών.

Μικρότερη διάθεση για αλλαγή εργασίας, αλλά και λιγότερη εκπαίδευση

Οι διαφορές μεταξύ των ηλικιακών ομάδων αποτυπώνονται και στη στάση απέναντι στην επαγγελματική κινητικότητα.

Μόλις το 5% των εργαζομένων ηλικίας 55 ετών και άνω αναζητά ενεργά εργασία σε διαφορετικό οργανισμό, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό μεταξύ των εργαζομένων κάτω των 35 ετών φτάνει το 19%.

Η μικρότερη διάθεση για αλλαγή θέσης εργασίας συνδέεται με τη μεγαλύτερη επαγγελματική εμπειρία και την εδραίωση των εργαζομένων στο υφιστάμενο περιβάλλον τους. Ωστόσο, η εικόνα είναι λιγότερο θετική όσον αφορά τη συμμετοχή σε προγράμματα κατάρτισης.

Σύμφωνα με την έρευνα, το 50% των εργαζομένων ηλικίας 55 ετών και άνω δηλώνει ότι δεν επιθυμεί να παρακολουθήσει κάποια εκπαίδευση, έναντι 36% των εργαζομένων κάτω των 35 ετών.

Η στάση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η τεχνητή νοημοσύνη και ο αυτοματισμός μεταβάλλουν τις απαιτήσεις πολλών επαγγελμάτων.

Τεχνητή νοημοσύνη και αυτοματισμός: Η ανάγκη για περισσότερη υποστήριξη

Παρά τις επιφυλάξεις ως προς την κατάρτιση, οι μεγαλύτεροι σε ηλικία εργαζόμενοι εμφανίζουν σημαντική αυτοπεποίθηση απέναντι στις αλλαγές που προκαλεί ο αυτοματισμός.

Το 61% των εργαζομένων ηλικίας 55 ετών και άνω δηλώνει ότι αισθάνεται σίγουρο για την εργασία του ακόμη και όταν ο αυτοματισμός μεταβάλλει τον ρόλο ή τα καθήκοντά του. Μεταξύ των εργαζομένων κάτω των 35 ετών, το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται στο 53%.

Ωστόσο, μόλις το 17% των μεγαλύτερων εργαζομένων θεωρεί ότι λαμβάνει επαρκή υποστήριξη για να προετοιμαστεί για ένα εργασιακό περιβάλλον που θα επηρεάζεται όλο και περισσότερο από την τεχνητή νοημοσύνη. Στους νεότερους εργαζομένους το ποσοστό φτάνει το 29%.

Η απόσταση αυτή αναδεικνύει την ανάγκη για πιο στοχευμένα προγράμματα εκπαίδευσης και αναβάθμισης δεξιοτήτων, ώστε οι μεγαλύτεροι εργαζόμενοι να μπορούν να προσαρμόζονται στις τεχνολογικές εξελίξεις και να παραμένουν ενεργοί χωρίς να κινδυνεύουν να μείνουν πίσω.

Η λύση στις ελλείψεις δεν είναι απλώς η παράταση του εργασιακού βίου

Ο επικεφαλής ανθρώπινου δυναμικού της SD Worx, Bruce Fecheyr-Lippens, επισημαίνει ότι η Ευρώπη δεν μπορεί να αντιμετωπίσει τις ελλείψεις εργατικού δυναμικού απλώς παρατείνοντας τον χρόνο εργασίας των πολιτών.

Όπως τονίζει, οι επιχειρήσεις χρειάζεται να επενδύουν στην ποιότητα της εργασίας και να δημιουργούν συνθήκες που επιτρέπουν στους εργαζομένους να παραμένουν επαγγελματικά ενεργοί χωρίς να εξαντλούνται. Η δυνατότητα ανάπτυξης δεξιοτήτων, η αναγνώριση της προσφοράς και η αίσθηση ότι η εργασία έχει ουσιαστικό νόημα αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για τη διατήρηση του προσωπικού.

Το γεγονός ότι αρκετοί εργαζόμενοι άνω των 50 ετών είναι πρόθυμοι να συνεχίσουν την επαγγελματική τους πορεία δημιουργεί ευκαιρίες για την αγορά εργασίας. Για να αξιοποιηθούν, όμως, απαιτούνται περιβάλλοντα στα οποία οι μεγαλύτεροι εργαζόμενοι θα παραμένουν επειδή το επιθυμούν και όχι επειδή η οικονομική τους κατάσταση δεν τους επιτρέπει να συνταξιοδοτηθούν.

Η αύξηση της απασχόλησης μετά τη συνταξιοδότηση αναδεικνύει, τελικά, δύο παράλληλες πραγματικότητες. Για τις επιχειρήσεις, οι μεγαλύτεροι εργαζόμενοι αποτελούν μια σημαντική πηγή εμπειρίας σε μια περίοδο δημογραφικής συρρίκνωσης. Για πολλούς συνταξιούχους, όμως, η συνέχιση της εργασίας αποτελεί αναγκαστική απάντηση στην ανεπαρκή αγοραστική δύναμη των συντάξεων και στην άνοδο του κόστους ζωής.

Η πρόκληση για την Ελλάδα και την υπόλοιπη Ευρώπη είναι να διαμορφώσουν συνθήκες που θα επιτρέπουν στους πολίτες να παραμένουν ενεργοί όσο το επιθυμούν, χωρίς η οικονομική ανασφάλεια να μετατρέπει την εργασία μετά τη συνταξιοδότηση σε μονόδρομο.

Στεγαστική κρίση: 15.000 κατοικίες στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers παραμένουν εκτός αγοράς

Περίπου 15.000 κατοικίες βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), συνιστώντας ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων που θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά και να συμβάλει, έστω μερικώς, στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα.

Η αξιοποίησή τους, ωστόσο, προσκρούει σε σημαντικά εμπόδια. Δικαστικές διαμάχες, πολεοδομικές παραβάσεις και χρονοβόρες διαδικασίες μεταβίβασης καθυστερούν την επιστροφή χιλιάδων ιδιοκτησιών στην αγορά. Το αποτέλεσμα είναι να απαιτούνται σε ορισμένες περιπτώσεις περισσότερα από δύο χρόνια για να καταστεί ένα ακίνητο έτοιμο προς πώληση, την ώρα που, αφού διατεθεί, περίπου το 80% των ακινήτων βρίσκει αγοραστή μέσα σε μόλις τρεις μήνες.

Τις δυσκολίες αλλά και τις προοπτικές αξιοποίησης αυτού του αποθέματος περιέγραψαν η Αλεξάνδρα Φατσέα, αναπληρώτρια διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum, και η Λίλα Πατεράκη, επικεφαλής Real Estate της doValue. Όπως προκύπτει από τις τοποθετήσεις τους, το βασικό πρόβλημα δεν είναι τόσο η εξεύρεση αγοραστών, όσο η ταχύτητα με την οποία τα ακίνητα μπορούν να περάσουν από το στάδιο της απόκτησης και της διευθέτησης των εκκρεμοτήτων στην εμπορική αξιοποίησή τους.

Το διαθέσιμο απόθεμα και το μέγεθος του στεγαστικού ελλείμματος

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, οι εταιρείες διαχείρισης έχουν υπό τον έλεγχό τους περίπου 8.000 οικονομικές μονάδες, εκ των οποίων οι 6.400 αφορούν οικιστικά ακίνητα. Ως οικονομική μονάδα λογίζεται ένα ακίνητο μαζί με τα παρακολουθήματά του, όπως μια αποθήκη ή μια θέση στάθμευσης, και όχι κάθε επιμέρους ιδιοκτησία ξεχωριστά.

Περίπου το 55% του συγκεκριμένου αποθέματος συγκεντρώνεται στην Αττική και τη Μακεδονία, δύο περιοχές με σημαντική ζήτηση για κατοικίες. Επιπλέον, περίπου 8.000 ακίνητα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, ανεβάζοντας το συνολικό απόθεμα κατοικιών που συνδέεται με τράπεζες και servicers σε περίπου 15.000.

Η δυνητική συμβολή τους αποκτά μεγαλύτερη σημασία εάν συγκριθεί με το εκτιμώμενο στεγαστικό έλλειμμα της χώρας. Σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς που επικαλέστηκαν οι ομιλήτριες, η Ελλάδα αντιμετωπίζει έλλειμμα περίπου 180.000 κατοικιών. Συνεπώς, ακόμη και αν το σύνολο των 15.000 κατοικιών επέστρεφε άμεσα στην αγορά, θα αντιστοιχούσε περίπου στο 8,3% του συγκεκριμένου κενού.

Η διάθεση αυτού του αποθέματος δεν θα έλυνε από μόνη της το στεγαστικό πρόβλημα. Θα μπορούσε, όμως, να ενισχύσει την προσφορά, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η εύρεση κατοικίας είναι δύσκολη και οι τιμές αγοράς ή τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά.

Η πίεση στα νοικοκυριά αποτυπώνεται και στα στοιχεία για το κόστος στέγασης. Σύμφωνα με τα δεδομένα που παρουσιάστηκαν, το 26,4% των ελληνικών νοικοκυριών αντιμετωπίζει υπερβολικά υψηλή στεγαστική επιβάρυνση, έναντι 7,7% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το κόστος κατοικίας προσεγγίζει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, περιορίζοντας σημαντικά τα περιθώρια για άλλες δαπάνες.

Οι 36.000 δικαστικές εκκρεμότητες που κρατούν ακίνητα δεσμευμένα

Ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια για την αξιοποίηση των ακινήτων είναι οι δικαστικές υποθέσεις που συνδέονται με τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Οι εκκρεμότητες υπολογίζονται σε περίπου 36.000, με αρκετές υποθέσεις να έχουν προσδιοριστεί για εκδίκαση ακόμη και το 2039.

Οι καθυστερήσεις αυτές δημιουργούν ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν εμπορικά, παρά το γεγονός ότι υπάρχει ενδιαφέρον από υποψήφιους αγοραστές. Για τις εταιρείες διαχείρισης, η παρατεταμένη αναμονή συνεπάγεται επίσης αυξημένο κόστος και αβεβαιότητα ως προς τον χρόνο ολοκλήρωσης κάθε συναλλαγής.

Στο πλαίσιο της αντιμετώπισης του προβλήματος, από την 1η Σεπτεμβρίου τέθηκε σε λειτουργία ηλεκτρονική πλατφόρμα για τον επαναπροσδιορισμό των σχετικών υποθέσεων, με στόχο την επιτάχυνση της εκδίκασης και την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.

Παράλληλα, οι παρεμβάσεις στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών δημιουργούν πρόσθετες δυνατότητες διευθέτησης χρεών. Οι ρυθμίσεις αυτές, σε συνδυασμό με το πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας, μπορούν να συμβάλουν στην επίλυση υποθέσεων που επηρεάζουν τη διαχείριση και την εμπορική αξιοποίηση ακινήτων.

Η Αλεξάνδρα Φατσέα υπογράμμισε ότι οι servicers έχουν αναπτύξει σημαντική τεχνογνωσία και οργανωτικές δυνατότητες στη διαχείριση μεγάλου αριθμού ακινήτων, τα οποία διαφέρουν ως προς τη νομική τους κατάσταση, τα τεχνικά χαρακτηριστικά και τη γεωγραφική τους θέση. Το ζητούμενο πλέον είναι να περιοριστεί ο χρόνος ωρίμανσης, ώστε να μην απαιτούνται περισσότερα από δύο χρόνια για την προετοιμασία ενός ακινήτου προς πώληση.

Καθοριστικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσουν η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και η ψηφιοποίηση των σχετικών διαδικασιών, με τη συνδρομή και των έργων του Ταμείου Ανάκαμψης. Η αποτελεσματικότητα των παρεμβάσεων θα κριθεί, ωστόσο, από το κατά πόσο θα μειωθούν στην πράξη οι χρόνοι διεκπεραίωσης και μεταβίβασης.

Πολεοδομικές παραβάσεις στο 80%-90% των ακινήτων

Σημαντική πηγή καθυστερήσεων αποτελούν και οι πολεοδομικές εκκρεμότητες. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που παρουσιάστηκαν, περίπου το 80%-90% των ακινήτων που περνούν από τις διαδικασίες διαχείρισης εμφανίζει κάποια μορφή αυθαιρεσίας.

Πριν από την πώλησή τους απαιτούνται, επομένως, τεχνικοί έλεγχοι, καταγραφή της πραγματικής κατάστασης και, όπου είναι δυνατόν, ενέργειες τακτοποίησης. Ιδιαίτερα σύνθετες είναι οι περιπτώσεις αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, καθώς οι περιορισμοί που ισχύουν για την τακτοποίησή τους ενδέχεται να εμποδίζουν τη μεταβίβαση.

Το πρόβλημα δεν αφορά αποκλειστικά τα ακίνητα των τραπεζών και των servicers, αλλά ευρύτερα την ελληνική αγορά, όπου σημαντικό τμήμα του κτιριακού αποθέματος συνοδεύεται από πολεοδομικές παραβάσεις.

Η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω πλειστηριασμού δεν σημαίνει ότι αυτό μπορεί να διατεθεί αμέσως προς πώληση. Πρέπει προηγουμένως να ελεγχθεί η νομική του κατάσταση, να αποτυπωθούν τα τεχνικά χαρακτηριστικά του, να εντοπιστούν τυχόν παραβάσεις και να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες διαδικασίες. Όσο πιο σύνθετες είναι οι εκκρεμότητες, τόσο μεγαλύτερο είναι το διάστημα μέχρι την εμπορική αξιοποίησή του.

Το 80% των ακινήτων πωλείται μέσα σε τρεις μήνες από τη διάθεσή του

Η εικόνα αλλάζει αισθητά όταν ολοκληρωθεί η προετοιμασία του ακινήτου. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, περίπου οκτώ στα δέκα ακίνητα βρίσκουν αγοραστή μέσα σε τρεις μήνες από τη στιγμή που διατίθενται στην αγορά.

Η διαφορά μεταξύ του χρόνου ωρίμανσης και του χρόνου πώλησης αναδεικνύει τη βασική αδυναμία του υφιστάμενου συστήματος: η ζήτηση δεν μετατρέπεται αρκετά γρήγορα σε πραγματική προσφορά, επειδή προηγούνται χρονοβόρες νομικές, τεχνικές και διοικητικές διαδικασίες.

Οι εταιρείες διαχείρισης έχουν πλέον αποκτήσει οργανωμένα συστήματα παρακολούθησης της πορείας κάθε ακινήτου, από την απόκτησή του έως την τελική διάθεση. Η εμπειρία αυτή αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα σε μια αγορά όπου η διαχείριση χιλιάδων ιδιοκτησιών απαιτεί εξειδικευμένες γνώσεις και συντονισμό πολλών διαφορετικών διαδικασιών.

Γιατί οι μαζικές πωλήσεις χαρτοφυλακίων δεν απέδωσαν τα αναμενόμενα

Η μέχρι σήμερα βασική πρακτική αξιοποίησης είναι η μεμονωμένη πώληση κάθε ακινήτου. Έχουν δοκιμαστεί και συναλλαγές μεγάλων χαρτοφυλακίων, χωρίς όμως να αποδώσουν τα αποτελέσματα που προσδοκούσαν οι εταιρείες διαχείρισης.

Οι θεσμικοί επενδυτές αντιμετωπίζουν συχνά τα συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια ως περιουσιακά στοιχεία αυξημένου κινδύνου, λόγω των νομικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων που μπορεί να τα συνοδεύουν. Αυτό οδηγεί σε προσφορές που ενδέχεται να υπολείπονται σημαντικά των τιμών που μπορούν να επιτευχθούν με τη σταδιακή πώληση των ακινήτων ξεχωριστά.

Για τον λόγο αυτό, εξετάζονται εναλλακτικά μοντέλα συνεργασίας, με συμμετοχή επενδυτικών κεφαλαίων σε προγενέστερο στάδιο της διαδικασίας. Σε ένα τέτοιο σχήμα, ο επενδυτής θα μπορούσε να χρηματοδοτεί την απόκτηση του ακινήτου, ενώ ο servicer θα αναλάμβανε τη νομική και τεχνική προετοιμασία του μέχρι να καταστεί εμπορικά αξιοποιήσιμο.

Η συγκεκριμένη προσέγγιση θα μπορούσε να συνδυάσει τη χρηματοδοτική δυνατότητα των επενδυτών με την εμπειρία των servicers στη διαχείριση εκκρεμοτήτων, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για ταχύτερη αξιοποίηση.

Παράλληλα, εξετάζονται επενδυτικά μοντέλα που συνδέονται με την ανάπτυξη κατοικιών προς ενοικίαση, γνωστά ως build-to-rent. Η δημιουργία οργανωμένων χαρτοφυλακίων μισθωτικών κατοικιών θα μπορούσε να προσφέρει μια εναλλακτική λύση σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση και περιορισμένη προσφορά.

Ξενοδοχεία, βιομηχανικά ακίνητα και νέες χρήσεις κτιρίων

Η αγορά που συνδέεται με τους servicers δεν περιορίζεται στις κατοικίες. Στα χαρτοφυλάκια περιλαμβάνονται επίσης ξενοδοχεία, βιομηχανικές εγκαταστάσεις, εμπορικά ακίνητα και επαγγελματικοί χώροι.

Όπως ανέφερε η Λίλα Πατεράκη, περίπου το 60%-65% των ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως εξασφαλίσεις δανείων αφορά οικιστικές ιδιοκτησίες. Το ποσοστό αυτό, ωστόσο, διαφοροποιείται όταν η αποτίμηση γίνεται με βάση την αξία, καθώς οι επαγγελματικές και τουριστικές εγκαταστάσεις μπορεί να αντιπροσωπεύουν πολύ μεγαλύτερο οικονομικό μέγεθος ανά ακίνητο.

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν ιδιαίτερα τα ξενοδοχεία και οι βιομηχανικοί χώροι που διατίθενται μέσω πλειστηριασμών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η τιμή απόκτησης μπορεί να είναι ανταγωνιστική, δημιουργώντας ευκαιρίες για επενδυτές που διαθέτουν τα απαραίτητα κεφάλαια και μπορούν να αναλάβουν το κόστος αναβάθμισης ή επαναλειτουργίας. Η τελική αξιολόγηση εξαρτάται, βεβαίως, από την κατάσταση του ακινήτου, τις απαιτούμενες επενδύσεις και τη δυνατότητα αξιοποίησής του.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, από το 2022 έχουν αποκτηθεί μέσω πλειστηριασμών περισσότερα από 6.000 ακίνητα διαφόρων κατηγοριών, γεγονός που καταδεικνύει την έκταση της δραστηριότητας γύρω από περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Πρόσθετες δυνατότητες δημιουργούνται μέσω της αλλαγής χρήσης παλαιών κτιρίων. Αντί ένα ακίνητο να διατηρεί υποχρεωτικά την αρχική λειτουργία του, μπορεί, εφόσον το επιτρέπουν οι πολεοδομικοί κανόνες και οι τεχνικές προδιαγραφές, να μετατραπεί σε διαφορετικό τύπο εγκατάστασης.

Ενδεικτικές περιπτώσεις είναι η μετατροπή παλαιών γραφείων σε φοιτητικές κατοικίες ή η αξιοποίηση κατάλληλων κτιρίων για οργανωμένες μονάδες φιλοξενίας ηλικιωμένων. Τέτοιες χρήσεις θα μπορούσαν να δώσουν νέα αξία σε κτίρια που παραμένουν αναξιοποίητα ή δεν ανταποκρίνονται πλέον στις ανάγκες της αγοράς.

Η επανάχρηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια χώρα όπου πολλά κτίρια είναι παλαιά και χρειάζονται εκσυγχρονισμό. Με τις κατάλληλες παρεμβάσεις, ορισμένα από αυτά θα μπορούσαν να αποκτήσουν νέα λειτουργία, περιορίζοντας την ανάγκη για αποκλειστική προσφυγή σε νέες κατασκευές.

Η επιτάχυνση των διαδικασιών αποτελεί το μεγάλο στοίχημα

Το απόθεμα των περίπου 15.000 κατοικιών που βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers αποτελεί μια υπαρκτή, αλλά όχι άμεσα διαθέσιμη, δεξαμενή προσφοράς. Η αξιοποίησή του θα μπορούσε να περιορίσει μέρος της πίεσης στην αγορά κατοικίας, χωρίς να επαρκεί για την κάλυψη του συνολικού στεγαστικού ελλείμματος.

Το κρίσιμο ζητούμενο είναι να μειωθεί ο χρόνος που μεσολαβεί από την απόκτηση ενός ακινήτου έως τη στιγμή που μπορεί να πωληθεί ή να μισθωθεί. Η επιτάχυνση της εκδίκασης των υποθέσεων, η αντιμετώπιση των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, η ψηφιοποίηση και η αποτελεσματικότερη λειτουργία του Κτηματολογίου μπορούν να συμβάλουν προς αυτή την κατεύθυνση.

Τα στοιχεία για την ταχύτητα πώλησης των ακινήτων μετά την ολοκλήρωση της προετοιμασίας τους δείχνουν ότι η ζήτηση παραμένει σημαντική. Η πρόκληση για την αγορά και την Πολιτεία είναι να μετατρέψουν ταχύτερα το ανενεργό απόθεμα σε πραγματικά διαθέσιμες κατοικίες, παράλληλα με την ανάπτυξη νέων λύσεων χρηματοδότησης και αξιοποίησης ακινήτων.