Η Golden Visa και η πορεία των τιμών

Παρά τις αρχικές προσδοκίες, τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι η πορεία των τιμών δεν αποκλιμακώθηκε. Αντίθετα, σε αρκετές περιπτώσεις καταγράφηκε περαιτέρω άνοδος.

Σύμφωνα με ανάλυση της ReDataset, της μονάδας δεδομένων και τεχνητής νοημοσύνης της Resolute Greece, η οποία εξέτασε αγγελίες κατοικιών αξίας άνω των 800.000 ευρώ σε πέντε βασικές αγορές της χώρας, η επίδραση του μέτρου δεν ήταν ενιαία. Η κάθε περιοχή ακολούθησε διαφορετική πορεία, ανάλογα με τις τοπικές συνθήκες.

Η μελέτη παρακολούθησε την εξέλιξη των τιμών από την περίοδο χάριτος που δόθηκε στους επενδυτές – όταν μπορούσαν να κατοχυρώσουν το προηγούμενο όριο καταβάλλοντας προκαταβολή 10% – έως και το τέλος του 2025.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η μεταρρύθμιση του προγράμματος Golden Visa δεν επηρέασε με τον ίδιο τρόπο όλες τις αγορές ακινήτων.

Η μεταβατική περίοδος και η αύξηση των συναλλαγών

Η μεταβατική περίοδος πριν την πλήρη εφαρμογή του νέου ορίου λειτούργησε ως καταλύτης για την αγορά. Πολλοί επενδυτές επιτάχυναν τις κινήσεις τους ώστε να ολοκληρώσουν αγορές με βάση το παλαιότερο όριο των 500.000 ευρώ.

Η εξέλιξη αυτή δημιούργησε ένα πρόσκαιρο κύμα συναλλαγών σε αρκετές περιοχές της Αθήνα, το οποίο συνοδεύτηκε από βραχυπρόθεσμες αυξήσεις τιμών. Ιδιαίτερα έντονο ήταν το φαινόμενο στα νότια προάστια της πρωτεύουσας, που αποτελούν διαχρονικά έναν από τους βασικούς προορισμούς ξένων επενδυτών.

Νότια προάστια: άνοδος και στη συνέχεια σταθεροποίηση

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ReDataset, οι τιμές σε κατοικίες αξίας άνω των 800.000 ευρώ στα νότια προάστια της Αθήνας αυξήθηκαν περίπου κατά 6,3%. Η αγορά εμφάνισε έντονη κινητικότητα κατά τη διάρκεια της μεταβατικής περιόδου, όταν αρκετοί αγοραστές προσπάθησαν να «κλειδώσουν» επενδύσεις πριν τεθεί σε πλήρη εφαρμογή το νέο πλαίσιο.

Στη συνέχεια, οι τιμές παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα, αν και με μεγαλύτερες διακυμάνσεις.

Κέντρο Αθήνας: μεγαλύτερη μεταβλητότητα

Στο κέντρο της Αθήνας η εικόνα ήταν διαφορετική. Οι τιμές σημείωσαν άνοδο περίπου 10%, ωστόσο η πορεία δεν ήταν ομαλή. Η αγορά πέρασε μια φάση προσαρμογής στο νέο καθεστώς, με σημαντικές διακυμάνσεις κατά τη διάρκεια της μεταβατικής περιόδου.

Μετά την ολοκλήρωση της προσαρμογής, οι τιμές συνέχισαν να κινούνται ανοδικά, αλλά με πιο σταθερό ρυθμό.

Βόρεια προάστια: η πιο σταθερή αγορά

Η πιο ομαλή εξέλιξη καταγράφηκε στα βόρεια προάστια της Αθήνας. Η αγορά αυτή εμφάνισε σταθερή πορεία, με συνολική άνοδο περίπου 9% και χωρίς μεγάλες διακυμάνσεις.

Η σταθερότητα αυτή αποδίδεται στον συνδυασμό διαρκούς ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς κατοικιών, γεγονός που οδήγησε σε σταδιακή αλλά συνεχή άνοδο των τιμών.

Ανατολική Αττική: η έκπληξη της αγοράς

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα της μελέτης αφορά την Ανατολική Αττική. Για μεγάλο χρονικό διάστημα – κυρίως την περίοδο 2023–2024 – οι τιμές παρέμειναν σχετικά σταθερές.

Ωστόσο, το 2025 καταγράφηκε σημαντική άνοδος, καθώς αυξήθηκαν περίπου κατά 17,6%. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται εν μέρει με τη μετατόπιση της ζήτησης προς περιοχές όπου υπάρχει μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων και χαμηλότερες τιμές εκκίνησης.

Θεσσαλονίκη: η ισχυρότερη άνοδος

Η μεγαλύτερη μεταβολή καταγράφηκε στη Θεσσαλονίκη. Παρότι το 2023 σημειώθηκε πτώση τιμών, τα επόμενα δύο χρόνια ακολούθησε ισχυρή ανάκαμψη.

Συνολικά, οι τιμές σε ακίνητα αξίας άνω των 800.000 ευρώ αυξήθηκαν περίπου κατά 21,6%, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη άνοδο μεταξύ των περιοχών που εξετάστηκαν. Η εξέλιξη αυτή αντικατοπτρίζει τη δυναμική που αναπτύσσεται σταδιακά στην αγορά ακινήτων της πόλης.

Διαφορετικές δυναμικές σε κάθε αγορά

Το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης της ReDataset είναι ότι η αλλαγή στο πρόγραμμα Golden Visa δεν επηρέασε την αγορά ακινήτων με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιοχές.

Παράγοντες όπως η διαθεσιμότητα κατοικιών, τα επίπεδα τιμών και η σύνθεση της ζήτησης διαμόρφωσαν διαφορετικές εξελίξεις σε κάθε τοπική αγορά, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά ακινήτων λειτουργεί με διαφορετικές δυναμικές από περιοχή σε περιοχή.