Η Εφορία εισπράττει απευθείας από την πώληση

Το βασικό στοιχείο της διαδικασίας είναι ότι ο οφειλέτης δεν χρειάζεται να εξοφλήσει προηγουμένως το σύνολο του χρέους του.

Αντίθετα, όταν πραγματοποιηθεί η πώληση, μέρος του τιμήματος παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ.

Με αυτόν τον τρόπο εξασφαλίζεται ότι το Δημόσιο θα εισπράξει μέρος της οφειλής, ενώ παράλληλα ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα να πουλήσει το ακίνητο που έχει δεσμευτεί.

Το ύψος του ποσού που θα παρακρατηθεί εξαρτάται από τα δεδομένα κάθε υπόθεσης, μεταξύ άλλων από τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και από τις δυνατότητες είσπραξης του υπόλοιπου χρέους.

Υπάρχει όμως ένα σημαντικό κατώτατο όριο.

Κατά κανόνα, το ποσό που θα εισπράξει η ΑΑΔΕ δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.

Εξαίρεση προβλέπεται όταν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές είναι πλήρως διασφαλισμένες μέσω εγγυήσεων ή εμπράγματων ασφαλειών.

Παράδειγμα με χρέος 100.000 ευρώ

Ας υποθέσουμε ότι ένας φορολογούμενος έχει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση για οφειλή ύψους 100.000 ευρώ και έχει βρει αγοραστή.

Δεν απαιτείται να βρει πρώτα τα 100.000 ευρώ για να εξοφλήσει την οφειλή και στη συνέχεια να πουλήσει το ακίνητο.

Μπορεί να υποβάλει αίτημα στην ΑΑΔΕ για άρση της κατάσχεσης με σκοπό τη συγκεκριμένη μεταβίβαση.

Με βάση το ελάχιστο όριο του 25%, τουλάχιστον 25.000 ευρώ θα πρέπει καταρχήν να κατευθυνθούν προς την Εφορία.

Το ποσό αυτό, ωστόσο, μπορεί να είναι υψηλότερο, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της υπόθεσης και τους όρους που θα θέσει η φορολογική διοίκηση.

Κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το προβλεπόμενο ποσό από το τίμημα και το αποδίδει απευθείας στην ΑΑΔΕ.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί έτσι να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση χωρίς να έχει προηγουμένως εξοφλήσει το σύνολο της οφειλής.

Το υπόλοιπο χρέος δεν διαγράφεται

Η διαδικασία, ωστόσο, δεν σημαίνει διαγραφή του υπόλοιπου χρέους.

Στο παραπάνω παράδειγμα, εάν από τα 100.000 ευρώ καταβληθούν στην ΑΑΔΕ 25.000 ευρώ, τα υπόλοιπα 75.000 ευρώ εξακολουθούν να αποτελούν οφειλή του φορολογούμενου.

Η Εφορία διατηρεί, επομένως, το δικαίωμα να αναζητήσει και να εισπράξει το υπόλοιπο ποσό με τα προβλεπόμενα μέσα.

Έλεγχος της αξίας του ακινήτου

Η ΑΑΔΕ θέτει παράλληλα δικλίδες ώστε η διαδικασία να μην οδηγεί σε πώληση ακινήτων σε τεχνητά χαμηλές τιμές.

Σε περιπτώσεις παλαιών κατασχέσεων μπορεί να απαιτηθεί επικαιροποίηση της αξίας του ακινήτου μέσω πιστοποιημένου εκτιμητή, ώστε να υπάρχει σαφής εικόνα για την πραγματική του αξία.

Ο στόχος είναι προφανής: να διασφαλιστεί ότι η πώληση δεν θα πραγματοποιηθεί σε τίμημα σημαντικά χαμηλότερο από την αξία του ακινήτου, περιορίζοντας έτσι και το ποσό που μπορεί να εισπράξει το Δημόσιο.

Ποιο είναι το πραγματικό όφελος

Η νέα διαδικασία αντιμετωπίζει ένα πρόβλημα που μπορούσε να οδηγήσει σε πλήρες αδιέξοδο.

Ένας φορολογούμενος μπορεί να διαθέτει ακίνητη περιουσία, αλλά ταυτόχρονα να έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές και να μην μπορεί να πουλήσει το ακίνητο επειδή έχει επιβληθεί κατάσχεση.

Τώρα δημιουργείται ένας ενδιάμεσος δρόμος:

το ακίνητο πωλείται → η ΑΑΔΕ εισπράττει άμεσα μέρος της οφειλής → η μεταβίβαση ολοκληρώνεται → το υπόλοιπο χρέος παραμένει και συνεχίζει να βαρύνει τον οφειλέτη.

Για τον ιδιοκτήτη αυτό σημαίνει ότι ένα περιουσιακό στοιχείο που ήταν ουσιαστικά «παγωμένο» μπορεί να μετατραπεί σε ρευστότητα.

Για το Δημόσιο σημαίνει ότι αποκτά έναν ακόμη μηχανισμό για να εισπράξει άμεσα μέρος παλαιών οφειλών.

Και για την αγορά ακινήτων, η ρύθμιση μπορεί να λειτουργήσει ως μηχανισμός ξεπαγώματος μεταβιβάσεων που μέχρι σήμερα παρέμεναν σε εκκρεμότητα εξαιτίας των κατασχέσεων.