Ο πρώτος βασικός παράγοντας που θα επηρεάσει την αγορά είναι η οικονομική δυνατότητα των αγοραστών. Σύμφωνα με τον κ. Μοσχονά, μόνο το 18% των ενδιαφερόμενων διαθέτει προϋπολογισμό άνω των 300.000 ευρώ, ενώ η μεσαία τάξη πιέζεται ολοένα περισσότερο. Όταν το κόστος στέγασης απορροφά έως και το 70% του μέσου μισθού, η αγορά παύει να θεωρείται ισορροπημένη.

Δεύτερο κρίσιμο στοιχείο αποτελεί η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών. Παρά τη συνεχιζόμενη ζήτηση, η οικοδομική δραστηριότητα δεν επαρκεί, καθώς το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί περίπου 33% από το 2021, ενώ παραμένουν και σημαντικές πολεοδομικές και ρυθμιστικές εκκρεμότητες. Παράλληλα, εκτιμάται ότι περίπου 250.000 κατοικίες έχουν μείνει χωρίς συντήρηση από το 2010 και μετά, με αποτέλεσμα να βρίσκονται εκτός αγοράς.

Τρίτος παράγοντας θεωρείται η ενεργειακή απόδοση των ακινήτων. Η υποχρεωτική αναβάθμιση στην κατηγορία Β+ από το 2026 αναμένεται να δημιουργήσει νέες διαφοροποιήσεις στις αξίες. Τα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης εκτιμάται ότι θα αποκτήσουν σημαντικό πλεονέκτημα στην αγορά, ενώ παλαιότερα και μη αναβαθμισμένα ακίνητα ενδέχεται να δεχθούν πιέσεις στις τιμές τους.

Σημαντικό ρόλο θα συνεχίσει να παίζει και το ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν σε υψηλά επίπεδα τα τελευταία χρόνια, ωστόσο το προφίλ των αγοραστών μεταβάλλεται μετά τις αλλαγές στη Golden Visa και τους νέους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Παράλληλα, οι γεωπολιτικές εξελίξεις επηρεάζουν όλο και περισσότερο την αγορά. Η αστάθεια στη Μέση Ανατολή έχει οδηγήσει ορισμένους επενδυτές σε στάση αναμονής, όμως την ίδια στιγμή ενισχύει το ενδιαφέρον αγοραστών από χώρες όπως το Ισραήλ και ο Λίβανος, οι οποίοι βλέπουν την Ελλάδα ως ασφαλή επενδυτικό προορισμό.

Έκτος παράγοντας είναι τα κρατικά προγράμματα στήριξης της κατοικίας, όπως το «Ανακαινίζω» και το «Σπίτι μου ΙΙ», τα οποία αναμένεται να επηρεάσουν σημαντικά τόσο την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων όσο και τη ζήτηση πρώτης κατοικίας.

Για το 2026, η εκτίμηση είναι ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται στις δυναμικές περιοχές με ρυθμό 5%-8%, αισθητά χαμηλότερο όμως από τις έντονες ανατιμήσεις της προηγούμενης τετραετίας. Σε ορισμένες αγορές νεόδμητων κατοικιών μάλιστα ενδέχεται να εμφανιστούν διορθωτικές τάσεις.

Στην αγορά ενοικίων, η κατάσταση παραμένει ιδιαίτερα πιεστική. Στην Αθήνα, οι ζητούμενες τιμές για διαμερίσματα 80-110 τ.μ. ξεπερνούν πλέον τα 12,9 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στα νότια προάστια κινούνται ακόμη υψηλότερα. Μια οικογένεια χρειάζεται πλέον πάνω από 1.000 ευρώ μηνιαίως για κατοικία 100 τ.μ., ενώ στη Θεσσαλονίκη οι αυξήσεις παραμένουν επίσης ισχυρές.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, σχεδόν οι μισοί Έλληνες δυσκολεύονται να καλύψουν στεγαστικά έξοδα, ποσοστό πολλαπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Όπως επισημαίνεται, το πρόβλημα της στέγασης στην Ελλάδα έχει πλέον κοινωνικά χαρακτηριστικά και δεν αφορά μόνο την πορεία της αγοράς.

Παρά τις πιέσεις, η ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζεται από τη συνεχιζόμενη αστικοποίηση, τις ξένες επενδύσεις και τις δημογραφικές αλλαγές, όπως η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών. Ωστόσο, χωρίς ουσιαστική ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, η αγορά κινδυνεύει να αποκλείσει ολοένα μεγαλύτερο μέρος των πολιτών από την πρόσβαση σε κατοικία.

Η αγορά σήμερα λειτουργεί ουσιαστικά σε τρία διαφορετικά επίπεδα. Ο Έλληνας αγοραστής αναζητά κυρίως πρώτη ή δεύτερη κατοικία με έμφαση στη λειτουργικότητα και την ενεργειακή απόδοση. Οι αγοραστές από τη Δυτική Ευρώπη και τη Βόρεια Αμερική στρέφονται περισσότερο σε εξοχικές κατοικίες για προσωπική χρήση, ενώ επενδυτές από τη Μέση Ανατολή, την Ασία και την Ανατολική Ευρώπη συνεχίζουν να βλέπουν την Ελλάδα ως επενδυτικό και ασφαλές καταφύγιο.

Ταυτόχρονα, αλλάζει και το προφίλ της ζήτησης. Αυξάνεται η προτίμηση για μικρότερα, πιο λειτουργικά σπίτια, για ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα, για κατοικίες με δυνατότητα ανακαίνισης, αλλά και για περιοχές με καλή συγκοινωνιακή σύνδεση, ακόμη κι αν βρίσκονται εκτός παραδοσιακών «ακριβών» ζωνών.

Το παραδοσιακό μοντέλο της μεγάλης κατοικίας στο κέντρο φαίνεται πλέον να δίνει σταδιακά τη θέση του σε ένα νέο μοντέλο κατοικίας που συνδυάζει ενεργειακή οικονομία, λειτουργικότητα και καλύτερη ποιότητα ζωής.