Η μεγαλύτερη δυναμική συνεχίζει να καταγράφεται στα νεόδμητα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, όπου τα μισθώματα προσεγγίζουν πλέον τα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, χωρίς να περιλαμβάνονται οι θέσεις στάθμευσης και τα κοινόχρηστα. Σε μικρότερους χώρους, οι τιμές μπορούν να φτάσουν ακόμη και τα 38-40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Την ίδια στιγμή, ένα σημαντικό μέρος του παλαιού αποθέματος αδυνατεί να ανταποκριθεί στις σύγχρονες απαιτήσεις των επιχειρήσεων, γεγονός που οδηγεί αρκετούς ιδιοκτήτες σε εναλλακτικές μορφές αξιοποίησης. Όπως καταγράφει η έρευνα, ολοένα περισσότερα παλιά γραφεία στο κέντρο της Αθήνας μετατρέπονται σε κατοικίες ή διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, καθώς η συγκεκριμένη χρήση αποδεικνύεται σε πολλές περιπτώσεις πιο αποδοτική από τη διατήρηση τους ως επαγγελματικοί χώροι.

Η τάση αυτή αφορά κυρίως παλαιότερα ακίνητα που απαιτούν υψηλό κόστος ανακαίνισης για να παραμείνουν ανταγωνιστικά στην αγορά γραφείων.

Η μελέτη της Geoaxis δείχνει επίσης ότι αλλάζουν σταδιακά και τα βασικά κριτήρια επιλογής γραφείων από τις επιχειρήσεις. Αν στο παρελθόν καθοριστικός παράγοντας ήταν κυρίως η τοποθεσία, σήμερα το βάρος μεταφέρεται όλο και περισσότερο στην ποιότητα και τη λειτουργικότητα του ίδιου του κτιρίου.

Η ενεργειακή αποδοτικότητα, οι ψηφιακές υποδομές, τα αυτοματοποιημένα συστήματα διαχείρισης και οι σύγχρονες τεχνικές προδιαγραφές αποκτούν πλέον ιδιαίτερη σημασία τόσο για τους χρήστες όσο και για τους επενδυτές.

Παράλληλα, η σταδιακή επιστροφή εργαζομένων στους φυσικούς χώρους εργασίας σε Ευρώπη και ΗΠΑ ενισχύει ξανά τη ζήτηση για σύγχρονα γραφεία.

Η Geoaxis περιγράφει πλέον μια αγορά τριών ταχυτήτων. Στην πρώτη κατηγορία βρίσκονται τα σύγχρονα «πράσινα» και ενεργειακά πιστοποιημένα γραφεία, τα οποία εμφανίζουν ισχυρή ζήτηση και αποδόσεις κοντά στο 6%.

Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται παλαιότερα αλλά ανακαινισμένα γραφεία σε περιοχές όπως το Κολωνάκι και βασικοί οδικοί άξονες, τα οποία συνεχίζουν να εμφανίζουν ανθεκτικότητα, με μισθώματα περίπου 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στην τρίτη κατηγορία βρίσκονται τα παλαιά και μη ανακαινισμένα γραφεία σε δευτερεύουσες περιοχές του κέντρου, τα οποία δυσκολεύονται να προσελκύσουν ενοικιαστές ακόμη και με τιμές 10 έως 15 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα.

Στις επιμέρους περιοχές, τα υψηλότερα μισθώματα καταγράφονται στο Κολωνάκι και στην περιοχή γύρω από το Σύνταγμα. Στα παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, τα ζητούμενα μισθώματα φτάνουν τα 24,99 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στο Κολωνάκι και τα 17,87 ευρώ στην περιοχή του Συντάγματος.

Στη λεωφόρο Κηφισίας οι τιμές κινούνται στα 14,40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, στη Μεσογείων στα 12,15 ευρώ, στη Βουλιαγμένης στα 11,49 ευρώ και στη Συγγρού στα 9,96 ευρώ.

Σε σύγκριση με το 2017, η άνοδος των ζητούμενων μισθωμάτων είναι ιδιαίτερα έντονη. Στα αυτοτελή κτίρια γραφείων η αύξηση αγγίζει κατά μέσο όρο το 63%, ενώ στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης φτάνει έως και το 81%.

Για την περίοδο 2026-2027, η Geoaxis εκτιμά ότι οι διαφοροποιήσεις στην αγορά θα συνεχιστούν. Τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύουσες θέσεις αναμένεται να παρουσιάσουν σταθεροποίηση τιμών, τα ανακαινισμένα γραφεία προβολής θα συνεχίσουν να ενισχύονται, ενώ στα σύγχρονα «πράσινα» γραφεία προβλέπεται επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των αξιών, χωρίς όμως να ανατρέπεται η ισχυρή ζήτηση.

Η έκθεση επισημαίνει ακόμη ότι ο τρόπος με τον οποίο τράπεζες και funds θα διαχειριστούν τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που περιλαμβάνουν επαγγελματικά ακίνητα μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την αγορά τα επόμενα χρόνια, ιδιαίτερα εάν αυξηθεί απότομα η προσφορά γραφειακών χώρων.