Αττική: Οι μεγάλες αυξήσεις και οι πρώτες διορθώσεις

Η αγορά κατοικίας στο Λεκανοπέδιο παραμένει ανοδική, αλλά η άνοδος δεν είναι πλέον ομοιόμορφη. Σύμφωνα με την EstateBrains, η δυναμική μετατοπίζεται προς περιοχές που δεν είχαν καταγράψει τις μεγαλύτερες ανατιμήσεις τα προηγούμενα χρόνια, ενώ σε ορισμένες ακριβές συνοικίες και περιοχές με έντονη επενδυτική δραστηριότητα οι τιμές εμφανίζουν σημάδια κόπωσης.

Ενδεικτικό της νέας τάσης είναι ότι τα βόρεια και τα δυτικά προάστια εμφανίζουν, σε αρκετές περιπτώσεις, ρυθμούς ανόδου πολλαπλάσιους της διάμεσης μεταβολής στην Αττική. Αντίθετα, σε τμήματα των νοτίων προαστίων και στο κέντρο της Αθήνας, όπου η αγορά είχε ενισχυθεί σημαντικά τα προηγούμενα χρόνια, η ανοδική δυναμική εξασθενεί.

Οι μεγαλύτερες ετήσιες μειώσεις τιμών στην Αττική καταγράφονται στην Καισαριανή, με πτώση 7,9%, στους Αγίους Αναργύρους και το Καματερό, με 4,4%, στον Άλιμο, με 3,2%, στην Πεντέλη, με 3%, στη Μεταμόρφωση, με 1,8%, στο Κουκάκι και τη Μακρυγιάννη, με 1,7%, και στο Κολωνάκι, με 0,9%.

Η εικόνα αυτή δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι η αγορά εισέρχεται σε γενικευμένη πτωτική πορεία. Αντίθετα, υποδηλώνει ότι οι αγοραστές γίνονται περισσότερο επιλεκτικοί και ότι οι προηγούμενες ανατιμήσεις δεν μπορούν να συνεχίζονται με την ίδια ένταση σε κάθε περιοχή, ανεξαρτήτως τιμής, ποιότητας και χαρακτηριστικών του ακινήτου.

Την ίδια στιγμή, εντυπωσιακές αυξήσεις εξακολουθούν να καταγράφονται σε περιοχές με σχετικά χαμηλότερες τιμές εκκίνησης ή με προσδοκίες αναβάθμισης.

Στη Δάφνη και τον Υμηττό, οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά 21,8%, φτάνοντας τα 3.398 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η προοπτική αξιοποίησης του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος της ΠΥΡΚΑΛ για τη δημιουργία κυβερνητικού πάρκου αποτελεί έναν από τους παράγοντες που ενισχύουν το ενδιαφέρον για την ευρύτερη περιοχή.

Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στο Περιστέρι, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 22,4%, και στους Δήμους Παπάγου-Χολαργού, με 22,5%. Ακολουθούν η Φυλή με 20,6%, το Μαρκόπουλο με 18,4%, τα Βριλήσσια με 17,6%, ο Άγιος Δημήτριος με 16,7% και ο Διόνυσος με 16,5%.

Σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται επίσης στο Αιγάλεω, κατά 18%, στη Φιλαδέλφεια-Χαλκηδόνα, κατά 18,6%, στην Πετρούπολη, κατά 15,4%, και στην Ηλιούπολη, κατά 14,6%.

Η εξέλιξη αυτή αναδεικνύει τη μετατόπιση του αγοραστικού ενδιαφέροντος προς περιοχές που συνδυάζουν χαμηλότερο κόστος απόκτησης, καλύτερες προοπτικές αξιοποίησης ή προσδοκίες αναβάθμισης των υποδομών τους. Ωστόσο, οι υψηλοί ρυθμοί ανόδου δεν συνεπάγονται αυτομάτως ότι όλες οι συγκεκριμένες περιοχές παραμένουν οικονομικά προσιτές, καθώς η συσσώρευση ανατιμήσεων περιορίζει σταδιακά το αρχικό τους πλεονέκτημα.

Η Κέρκυρα και οι περιφερειακές αγορές κερδίζουν έδαφος

Η μετατόπιση της ζήτησης δεν περιορίζεται στην Αττική. Σύμφωνα με τα στοιχεία της EstateBrains, οι ταχύτερες ανατιμήσεις σε εθνικό επίπεδο εντοπίζονται εκτός Αθήνας, με τις μεσαίες πόλεις και τα νησιά του Ιονίου να συγκεντρώνουν αυξημένο ενδιαφέρον.

Πρωταθλήτρια της ανόδου εμφανίζεται η Κέρκυρα, όπου οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά 33%, φτάνοντας τα 2.286 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η ισχυρή τουριστική δραστηριότητα και το ενδιαφέρον τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές ενισχύουν τη ζήτηση για ακίνητα στο νησί.

Σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται επίσης στην Πιερία, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 28,6%, και στην Καβάλα, με άνοδο 23%.

Η εικόνα, πάντως, δεν είναι θετική σε όλες τις περιφερειακές αγορές. Σε εθνικό επίπεδο, πτώση καταγράφεται στη Χίο κατά 4,2%, στη Μαγνησία κατά 6,1%, στη Βοιωτία κατά 5,6% και στα Δωδεκάνησα κατά 6,3%.

Οι αποκλίσεις αυτές δείχνουν ότι η πορεία των τιμών εξαρτάται όλο και περισσότερο από τις τοπικές συνθήκες, τη σύνθεση της ζήτησης, την ποιότητα του διαθέσιμου αποθέματος και τις προοπτικές κάθε περιοχής, αντί να ακολουθεί μια ενιαία πανελλαδική τάση.

Το πραγματικό εμπόδιο: Οι τιμές δεν συμβαδίζουν με τις δυνατότητες των νοικοκυριών

Παρά τη συνεχιζόμενη ζήτηση, η ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας παραμένει δύσκολη για μεγάλο μέρος των υποψήφιων αγοραστών, ιδιαίτερα στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Η σημαντική αύξηση των ενοικίων έχει ενισχύσει το κίνητρο απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας, όμως οι υψηλές τιμές πώλησης, η ανάγκη διαθέσιμων ιδίων κεφαλαίων και το κόστος δανεισμού εξακολουθούν να περιορίζουν τις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών.

Στο πρόβλημα αυτό προστίθεται η αναντιστοιχία μεταξύ της τιμής που ζητά ο ιδιοκτήτης και της αξίας που είναι διατεθειμένος ή σε θέση να καταβάλει ο αγοραστής. Σύμφωνα με τον Νίκο Γαλάτη, ιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο της Golden Home, η ελληνική αγορά δεν αντιμετωπίζει απλώς έλλειψη ακινήτων, αλλά κυρίως πρόβλημα αντιστοίχισης της διαθέσιμης προσφοράς με τις ανάγκες των ενδιαφερομένων, εξαιτίας των υψηλών τιμών και των πολεοδομικών ή νομικών εκκρεμοτήτων που συνοδεύουν αρκετά ακίνητα.

Στην πράξη, ένα σπίτι μπορεί να παραμένει επί μήνες στην αγορά όχι μόνο επειδή η ζητούμενη τιμή είναι υψηλή, αλλά και επειδή χρειάζεται τακτοποίηση αυθαιρεσιών, διευκρίνιση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος ή τεχνικές παρεμβάσεις που αυξάνουν το συνολικό κόστος απόκτησης.

Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική προσφορά κατοικιών δεν ταυτίζεται με τον αριθμό των ακινήτων που εμφανίζονται στις αγγελίες. Για έναν υποψήφιο αγοραστή, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για πρώτη κατοικία και απαιτείται τραπεζική χρηματοδότηση, το κατάλληλο ακίνητο πρέπει να συνδυάζει λογική τιμή, αποδεκτή κατάσταση και δυνατότητα εξασφάλισης στεγαστικού δανείου.

Η διαδικασία αναζήτησης, επομένως, γίνεται πιο σύνθετη, καθώς οι ενδιαφερόμενοι χρειάζεται να εξετάζουν περισσότερες επιλογές προκειμένου να εντοπίσουν ένα ακίνητο που να ανταποκρίνεται τόσο στις οικονομικές τους δυνατότητες όσο και στις απαιτήσεις της χρηματοδότησης.

Η στεγαστική πίστη επιστρέφει, αλλά δεν αρκεί από μόνη της

Η σταδιακή ανάκαμψη των στεγαστικών δανείων αποτελεί μία από τις σημαντικότερες αλλαγές στην αγορά. Όπως ανέφερε ο Ανδρέας Πρωτόπαπας, γενικός διευθυντής της FinTHESIS, στο συνέδριο Prodexpo 2026, το 2025 σηματοδότησε την αντιστροφή της προηγούμενης αρνητικής τάσης, καθώς η καθαρή ροή των στεγαστικών δανείων έγινε θετική.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επικαλέστηκε, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε στο +0,7% τον Δεκέμβριο του 2025, έναντι -2,6% έναν χρόνο νωρίτερα.

Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε περίπου 2,6 δισ. ευρώ το 2025, ενώ για το 2026 εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 3 δισ. ευρώ. Στην εξέλιξη αυτή συμβάλλουν και τα προγράμματα επιδότησης επιτοκίου, όπως το «Σπίτι μου ΙΙ», τα οποία διευκολύνουν συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών.

Η ανάκαμψη, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι η στεγαστική πίστη έχει επιστρέψει στα επίπεδα που θα αντιστοιχούσαν στις πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας. Η δυνατότητα λήψης ενός δανείου δεν εξασφαλίζει από μόνη της την πρόσβαση σε κατάλληλη και οικονομικά προσιτή κατοικία, ειδικά όταν τα ακίνητα που πληρούν τα κριτήρια χρηματοδότησης είναι περιορισμένα ή απαιτούν πρόσθετες δαπάνες.

Ταυτόχρονα, η αγορά παρουσιάζει διαφορετικά προφίλ αγοραστών. Όπως περιέγραψε ο Χρόνης Χρονόπουλος, επικεφαλής των εξωτερικών δικτύων πωλήσεων της Eurobank, στην εγχώρια αγορά πρώτης κατοικίας κυριαρχούν ζευγάρια ηλικίας περίπου 35 ετών, με μέσο ποσό δανείου κοντά στις 120.000 ευρώ και μέση διάρκεια αποπληρωμής περίπου 22 έτη.

Αυξανόμενη είναι και η παρουσία κατοίκων του εξωτερικού, Ελλήνων της διασποράς και ξένων αγοραστών που αναζητούν δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα. Σε αυτή την κατηγορία, το μέσο στεγαστικό δάνειο ανέρχεται περίπου στις 250.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής γύρω στα 15 έτη.

Η διαφορά μεταξύ των δύο κατηγοριών αποτυπώνει και τη διττή φύση της αγοράς: από τη μία πλευρά, νοικοκυριά που προσπαθούν να καλύψουν βασικές στεγαστικές ανάγκες και, από την άλλη, αγοραστές με διαφορετικά εισοδήματα και δυνατότητες χρηματοδότησης, οι οποίοι μπορούν να κινηθούν σε ακριβότερα τμήματα της κτηματαγοράς.

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» και η ανάγκη να αυξηθεί η προσφορά

Το επόμενο βήμα της στεγαστικής πολιτικής, σύμφωνα με τον κ. Πρωτόπαπα, δεν θα πρέπει να περιοριστεί στη διευκόλυνση της δανειοδότησης. Χρειάζεται να συνδυάζει την πρόσβαση σε χρηματοδότηση με την αύξηση της προσφοράς κατοικιών που μπορούν πραγματικά να αποκτήσουν τα μεσαία και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.

Στο πλαίσιο αυτό, μια ενδεχόμενη νέα εκδοχή του προγράμματος «Σπίτι μου» θα μπορούσε να συνδέει τη στεγαστική χρηματοδότηση με ένα ευρύτερο πλαίσιο προσιτής κατοικίας, δίνοντας έμφαση στην απλούστευση των διαδικασιών, στην ταχύτερη αξιολόγηση των δανειοληπτών και στην καλύτερη προετοιμασία πριν από την υποβολή του αιτήματος στην τράπεζα.

Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να γνωρίζει εκ των προτέρων ποια τιμή κατοικίας μπορεί να υποστηρίξει, ποια μηνιαία δόση είναι συμβατή με το εισόδημά του, πόσα ίδια κεφάλαια χρειάζεται και ποιες τεχνικές ή νομικές προϋποθέσεις πρέπει να πληροί το ακίνητο για να χρηματοδοτηθεί.

Μία ακόμη πρόταση αφορά τη σύνδεση μιας μελλοντικής δράσης «Σπίτι μου ΙΙΙ» με την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών. Η επιδότηση εργασιών ανακαίνισης θα μπορούσε να λειτουργήσει ως κίνητρο για την αγορά ακινήτων ηλικίας τουλάχιστον 35 ετών, υπό την προϋπόθεση ότι θα χρησιμοποιούνται για ιδιοκατοίκηση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, όπως δέκα χρόνια.

Μια τέτοια παρέμβαση θα μπορούσε να διευκολύνει την αξιοποίηση παλαιών κατοικιών που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς ή δεν προσελκύουν αγοραστές λόγω της κατάστασής τους και του κόστους επισκευής. Θα απαιτούσε, ωστόσο, κατάλληλο σχεδιασμό, ώστε η επιδότηση να μην ενσωματωθεί απλώς σε υψηλότερες τιμές πώλησης και να καταλήξει να επιβαρύνει τους ίδιους τους δικαιούχους.

Η επόμενη φάση της αγοράς θα κριθεί από την πραγματική αξία των ακινήτων

Τα στοιχεία του 2026 δείχνουν ότι η ελληνική κτηματαγορά δεν κινείται πλέον με ενιαίο ρυθμό. Περιοχές της Αττικής που μέχρι πρότινος θεωρούνταν λιγότερο ελκυστικές καταγράφουν ισχυρές ανατιμήσεις, περιφερειακές αγορές προσελκύουν αυξημένο ενδιαφέρον, ενώ σε ορισμένες ακριβές συνοικίες εμφανίζονται διορθώσεις.

Η εξέλιξη αυτή, σε συνδυασμό με την ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης, δημιουργεί ένα περιβάλλον στο οποίο η επιλογή του ακινήτου και η αξιολόγηση της πραγματικής του αξίας αποκτούν μεγαλύτερη σημασία. Οι υψηλές ζητούμενες τιμές δεν μεταφράζονται απαραίτητα σε αντίστοιχες τιμές συναλλαγών, ιδιαίτερα όταν το ακίνητο έχει προβλήματα ή δεν μπορεί να χρηματοδοτηθεί εύκολα.

Καθοριστικός θα είναι και ο ρόλος των μεσιτών, οι οποίοι μπορούν να βοηθήσουν στην αποτίμηση των ακινήτων, στην αντιστοίχιση αγοραστών και πωλητών και στην παρακολούθηση της διαδικασίας από την προκαταβολή έως την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Το βασικό ζητούμενο για την επόμενη περίοδο δεν είναι απλώς να συνεχιστεί η αύξηση των αγοραπωλησιών ή των στεγαστικών δανείων, αλλά να περιοριστεί η απόσταση ανάμεσα στις τιμές και στις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Χωρίς περισσότερες κατάλληλες κατοικίες, αξιοποίηση του παλαιού αποθέματος και καλύτερη αντιστοίχιση προσφοράς και ζήτησης, η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης κινδυνεύει να ενισχύσει τη ζήτηση χωρίς να αντιμετωπίσει την έλλειψη προσιτών επιλογών.

Η επόμενη φάση της αγοράς, επομένως, ενδέχεται να χαρακτηρίζεται λιγότερο από μια οριζόντια άνοδο των τιμών και περισσότερο από μεγαλύτερες διαφοροποιήσεις μεταξύ περιοχών και ακινήτων, με την ποιότητα, τη νομιμότητα, τη δυνατότητα χρηματοδότησης και την πραγματική αγοραστική δύναμη να καθορίζουν όλο και περισσότερο ποια ακίνητα θα πωλούνται και ποια θα παραμένουν στις αγγελίες.