Η ανισορροπία αυτή δεν αφορά το σύνολο της αγοράς με τον ίδιο τρόπο. Εμφανίζεται εντονότερα στα μικρά και οικονομικά προσιτά ακίνητα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη ζήτηση από νοικοκυριά, νέους εργαζόμενους και φοιτητές. Αντίθετα, στα μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα οι πιέσεις είναι πιο περιορισμένες, καθώς απευθύνονται σε διαφορετικό κοινό.

Η αύξηση της ζήτησης χωρίς νέα σπίτια πιέζει τις τιμές

Το ΚΕΦΙΜ επισημαίνει ότι πολιτικές οι οποίες ενισχύουν τη ζήτηση, χωρίς παράλληλα να αυξάνουν την προσφορά κατοικιών, ενδέχεται να έχουν μικρότερη αποτελεσματικότητα από την αναμενόμενη.

Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου», αν και διευκολύνουν την πρόσβαση ορισμένων νοικοκυριών στη χρηματοδότηση, μπορούν σε μια αγορά με περιορισμένο απόθεμα κατοικιών να οδηγήσουν μέρος της ενίσχυσης αυτής στις τιμές, καθώς περισσότεροι αγοραστές ανταγωνίζονται για έναν μικρό αριθμό διαθέσιμων ακινήτων.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τέτοιες παρεμβάσεις έχουν μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα όταν συνοδεύονται από πολιτικές αύξησης της προσφοράς, όπως επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, αξιοποίηση ανενεργού αποθέματος κατοικιών και ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Η κατάρρευση της οικοδομής άφησε μεγάλο κενό

Η σημερινή εικόνα αποτελεί σε μεγάλο βαθμό συνέπεια της μεγάλης κρίσης που χτύπησε την ελληνική οικοδομή.

Κατά την περίοδο 2007-2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά περίπου 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%. Η παραγωγή νέων κατοικιών ουσιαστικά κατέρρευσε, δημιουργώντας ένα σημαντικό κενό που δεν έχει ακόμη καλυφθεί.

Παρότι τα τελευταία χρόνια η οικοδομική δραστηριότητα έχει ανακάμψει, η επιστροφή στα επίπεδα πριν από την κρίση παραμένει μακρινός στόχος.

Παράλληλα, η νέα οικοδομή που δημιουργείται σήμερα δεν κατευθύνεται απαραίτητα προς τις ανάγκες της ελληνικής κοινωνίας.

Γιατί χτίζονται κυρίως ακριβά ακίνητα

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της αγοράς είναι ότι το κόστος κατασκευής, η άνοδος των τιμών γης και οι αυξημένες απαιτήσεις καθιστούν πιο ελκυστική την ανάπτυξη ακινήτων υψηλών προδιαγραφών.

Τα premium ακίνητα σε προνομιακές περιοχές της Αθήνας, στα νότια προάστια, στα νησιά και σε τουριστικούς προορισμούς μπορούν να αποφέρουν υψηλές αποδόσεις, καθώς απευθύνονται σε ξένους επενδυτές ή αγοραστές υψηλού εισοδήματος.

Αντίθετα, η κατασκευή μικρών και οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων, που αποτελούν την κύρια ανάγκη των ελληνικών νοικοκυριών, συχνά εμφανίζει οριακή κερδοφορία.

Σε πολλές περιπτώσεις, το κόστος αγοράς οικοπέδου, τα υλικά, η ενέργεια, το εργατικό κόστος και οι φορολογικές επιβαρύνσεις αφήνουν μικρό περιθώριο κέρδους για τον κατασκευαστή.

Έτσι δημιουργείται μια παράδοξη κατάσταση: η Ελλάδα χτίζει νέα ακίνητα, αλλά όχι απαραίτητα αυτά που χρειάζεται περισσότερο η εγχώρια αγορά.

Οι ξένοι επενδυτές αλλάζουν τη δομή της αγοράς

Η ισχυρή παρουσία ξένων κεφαλαίων τα τελευταία χρόνια έχει ενισχύσει περαιτέρω αυτή την τάση.

Η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας μετά την κρίση, οι χαμηλές τιμές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, η πολιτική σταθερότητα και τα προγράμματα όπως η Golden Visa προσέλκυσαν σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον.

Πολλά ακίνητα ανακαινίστηκαν και οδηγήθηκαν είτε στη βραχυχρόνια μίσθωση είτε σε αγορές από ξένους επενδυτές, περιορίζοντας το διαθέσιμο απόθεμα για μόνιμη κατοικία.

Ιδιαίτερα τα μικρά διαμερίσματα σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας βρέθηκαν στο επίκεντρο αυτής της μεταβολής.

Το παλιό απόθεμα κατοικιών δεν αποτελεί εύκολη λύση

Παράλληλα, η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Ωστόσο, αυτό το απόθεμα δεν μπορεί εύκολα να καλύψει το πρόβλημα.

Πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι παλιά, χρειάζονται σημαντικές ανακαινίσεις, έχουν πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες ή βρίσκονται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη.

Άρα, ο αριθμός των θεωρητικά διαθέσιμων κατοικιών δεν αντανακλά την πραγματική προσφορά που μπορεί να επιστρέψει άμεσα στην αγορά.

Το μεγάλο στοίχημα: περισσότερα και πιο προσιτά σπίτια

Η ελληνική αγορά κατοικίας χρειάζεται πλέον μια στρατηγική που δεν θα περιορίζεται μόνο στην ενίσχυση της ζήτησης, αλλά θα αυξάνει ουσιαστικά την προσφορά.

Η επιτάχυνση του πολεοδομικού σχεδιασμού, η απλοποίηση των διαδικασιών, η αξιοποίηση κλειστών κατοικιών και η δημιουργία κινήτρων για κατασκευή προσιτών κατοικιών αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για να περιοριστούν οι πιέσεις.

Διαφορετικά, η αγορά κινδυνεύει να παραμείνει εγκλωβισμένη σε ένα μοντέλο όπου οι τιμές ανεβαίνουν, η οικοδομή αναπτύσσεται αλλά κυρίως σε υψηλές κατηγορίες ακινήτων, ενώ η πλειονότητα των ελληνικών νοικοκυριών δυσκολεύεται ολοένα περισσότερο να αποκτήσει ή να νοικιάσει μια κατοικία σε προσιτό κόστος.