Παράλληλα, από το 2027 ενεργοποιούνται ήδη ψηφισμένες αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων, ενώ στο τραπέζι παραμένουν παρατάσεις φορολογικών κινήτρων που κανονικά ολοκληρώνονται στο τέλος του 2026.

Οι αλλαγές που διαμορφώνουν το νέο τοπίο στην αγορά ακινήτων είναι οι εξής:

1. Υποχρεωτικά μέσω τράπεζας τα ενοίκια

Από την 1η Οκτωβρίου 2026 τίθεται σε εφαρμογή η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω του τραπεζικού συστήματος.

Η αλλαγή αφορά τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες. Ο ενοικιαστής που θα εξακολουθήσει να καταβάλλει το μίσθωμα σε μετρητά κινδυνεύει να χάσει την επιστροφή ενός ενοικίου τον χρόνο, καθώς και στεγαστικές ενισχύσεις ή επιδόματα που συνδέονται με τη μίσθωση.

Από την άλλη πλευρά, ο ιδιοκτήτης που εισπράττει το ενοίκιο εκτός τραπεζικού συστήματος θα χάνει το φορολογικό όφελος της έκπτωσης 5% επί του εισοδήματος από ακίνητα.

Το μέτρο εντάσσεται στη γενικότερη προσπάθεια να περιοριστούν οι αδήλωτες συναλλαγές και να δημιουργηθεί πλήρης ηλεκτρονική εικόνα των μισθώσεων.

2. Παράταση στην αναστολή ΦΠΑ για τις νέες οικοδομές

Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων αποτελεί ένα από τα μέτρα που συγκεντρώνουν ισχυρές πιθανότητες παράτασης και για το 2027.

Η διατήρηση του σημερινού καθεστώτος θεωρείται σημαντική για την οικοδομή, καθώς η επαναφορά του ΦΠΑ θα αύξανε αισθητά το κόστος απόκτησης μιας καινούργιας κατοικίας.

Με την αναστολή, στις συγκεκριμένες μεταβιβάσεις εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, περιορίζοντας την επιβάρυνση για τον αγοραστή και παράλληλα λειτουργώντας ως κίνητρο για τη συνέχιση των επενδύσεων στην οικοδομή.

Σε μια αγορά όπου η έλλειψη νέων κατοικιών αποτελεί βασικό παράγοντα των υψηλών τιμών, η κυβέρνηση αντιμετωπίζει το μέτρο και ως εργαλείο ενίσχυσης της προσφοράς.

3. Παραμένει στον «πάγο» ο φόρος υπεραξίας

Παράταση αναμένεται και στην αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Πρόκειται για έναν φόρο ο οποίος έχει θεσπιστεί αλλά ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε ποτέ. Η ενεργοποίησή του θεωρείται ότι θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά για τις αγοραπωλησίες, αυξάνοντας το κόστος των συναλλαγών.

Μάλιστα, εξετάζεται ακόμη και το ενδεχόμενο οριστικής κατάργησης του φόρου, ώστε να κλείσει μια εκκρεμότητα που παραμένει εδώ και χρόνια.

4. Νέο «φρένο» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στις περιοχές όπου ήδη εφαρμόζονται αναμένεται να συνεχιστούν και το 2027.

Παράλληλα, εξετάζεται η επέκταση των περιορισμών σε επιπλέον περιοχές όπου η μεγάλη συγκέντρωση Airbnb έχει μειώσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και έχει συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων.

Η πολιτική αυτή αποτελεί πλέον ένα από τα βασικά εργαλεία της κυβέρνησης για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές.

5. Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά σπίτια

Σημαντικό κίνητρο αποτελεί η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που επιστρέφουν κλειστά ακίνητα στη μακροχρόνια αγορά ή μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.

Το ισχύον μέτρο αφορά κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, αλλά και ακίνητα που χρησιμοποιούνταν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, με επιφάνεια έως 120 τ.μ.

Η προθεσμία για την αξιοποίηση του κινήτρου λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και εξετάζεται η παράτασή του.

Το ζητούμενο είναι να διοχετευθούν στην αγορά χιλιάδες κατοικίες που σήμερα παραμένουν ανενεργές. Η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει διεύρυνση των προϋποθέσεων, θεωρώντας ότι έτσι θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος.

6. Το μεγάλο «κλειδί» είναι τα κλειστά ακίνητα

Η επιστροφή των κλειστών κατοικιών στην αγορά θεωρείται ίσως η σημαντικότερη παράμετρος για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.

Μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει, μεταξύ άλλων, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, ενίσχυση των ανακαινίσεων υπό την προϋπόθεση επανένταξης των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, στοχευμένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και μεγαλύτερες δημόσιες επενδύσεις στην κοινωνική και προσιτή κατοικία.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η εκτίμηση ότι, σε ένα σενάριο σταδιακής επιστροφής των κλειστών κατοικιών στην αγορά μέσα σε ορίζοντα έξι ετών, ώστε το ποσοστό τους να υποχωρήσει στα επίπεδα του 2001, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά περίπου 15,5% έως 24,6%.

Το στοιχείο αυτό αναδεικνύει τον κρίσιμο ρόλο που μπορεί να διαδραματίσει η προσφορά στην αποκλιμάκωση της αγοράς.

7. Παράταση του φορολογικού μπόνους για ανακαινίσεις

Στο τραπέζι βρίσκεται και η παράταση του φορολογικού κινήτρου για την ανακαίνιση κατοικιών.

Το μέτρο προβλέπει φορολογική έκπτωση συνολικού ύψους έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας και κανονικά ολοκληρώνεται στο τέλος του 2026.

Η παράτασή του θα μπορούσε να λειτουργήσει ως διπλό κίνητρο: αφενός για την αναβάθμιση του παλαιού κτιριακού αποθέματος και αφετέρου για την επιστροφή περισσότερων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.

8. Μείωση της φορολογίας στα εισοδήματα από ενοίκια

Από το 2027 αλλάζει και η φορολογική αντιμετώπιση των εισοδημάτων από ακίνητα.

Οι φορολογούμενοι που εισπράττουν πάνω από 12.000 ευρώ τον χρόνο από ενοίκια θα δουν χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση λόγω της νέας φορολογικής κλίμακας.

Το όφελος εκτιμάται ότι θα αφορά περισσότερους από 160.000 φορολογούμενους και αποτελεί ένα ακόμη μέτρο με στόχο να περιοριστεί η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών.

9. Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης από το 2027

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 έρχεται το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων.

Το νέο τέλος θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικής ενέργειας και ο συντελεστής του θα καθορίζεται από κάθε δήμο μέσα σε εύρος 0,3‰ έως 0,7‰.

Η νέα επιβάρυνση δεν θα έχει το ίδιο αποτέλεσμα για όλους τους ιδιοκτήτες.

Μεγαλύτερες επιβαρύνσεις αναμένεται να προκύψουν για νεόδμητα και μεγάλης επιφάνειας ακίνητα σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες, ενώ για παλαιότερες κατοικίες σε περιοχές με χαμηλές ή μεσαίες αξίες μπορεί να προκύψουν ελαφρύνσεις.

10. Νέος χάρτης για τον ΕΝΦΙΑ και το Μητρώο Ακινήτων

Από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ καταργείται πλήρως για τις κύριες κατοικίες σε περίπου 12.700 μικρούς οικισμούς, υπό την προϋπόθεση ότι η αξία της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Παράλληλα, αλλάζει και η βάση υπολογισμού του φόρου, καθώς θα αξιοποιούνται στοιχεία από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Στόχος είναι ο ΕΝΦΙΑ να αντανακλά με μεγαλύτερη ακρίβεια την πραγματική επιφάνεια και χρήση των κτισμάτων.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν τα στοιχεία των ακινήτων τους πλήρως επικαιροποιημένα.

Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων

Καθοριστικό ρόλο στη νέα εικόνα της αγοράς θα διαδραματίσει και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων.

Οι φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν και να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους, δηλώνοντας παράλληλα την πραγματική χρήση τους. Το σύστημα θα περιλαμβάνει περισσότερες από 60 κατηγορίες χρήσης, από ιδιοκατοίκηση και μακροχρόνια μίσθωση έως βραχυχρόνια μίσθωση, δωρεάν παραχώρηση, επαγγελματική χρήση και αγροτική εκμετάλλευση.

Οι νέες δηλώσεις μίσθωσης και λύσης μίσθωσης θα υποβάλλονται πλέον στο νέο Μητρώο και όχι στην υφιστάμενη εφαρμογή της ΑΑΔΕ.

Παράλληλα, κάθε ιδιοκτήτης εκμισθωμένου ακινήτου θα πρέπει να δηλώνει τον τραπεζικό λογαριασμό στον οποίο θα καταβάλλεται το ενοίκιο.

Η μεγάλη εικόνα της αγοράς

Οι αλλαγές που έρχονται δείχνουν ότι η στεγαστική πολιτική περνά πλέον από τη λογική των επιδομάτων σε μια πιο σύνθετη προσπάθεια αύξησης της προσφοράς κατοικιών, ενεργοποίησης του ανενεργού αποθέματος και ψηφιοποίησης της αγοράς.

Το μεγάλο στοίχημα, ωστόσο, παραμένει η προσφορά.

Η αγορά μπορεί να δεχθεί φορολογικά κίνητρα, περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επιδοτήσεις, όμως όσο ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών παραμένει χαμηλός σε σχέση με τη ζήτηση, η πίεση στις τιμές και στα ενοίκια θα είναι δύσκολο να υποχωρήσει ουσιαστικά.

Γι’ αυτό και η επιστροφή των κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, η ανακαίνιση παλαιών ακινήτων και η δημιουργία νέου αποθέματος μέσω της οικοδομής αποτελούν πλέον τα τρία βασικά μέτωπα της στεγαστικής πολιτικής.

Το 2026 και κυρίως το 2027, επομένως, αναμένεται να αποτελέσουν μεταβατική περίοδο για την ελληνική αγορά ακινήτων, με ταυτόχρονες φορολογικές ελαφρύνσεις, νέες επιβαρύνσεις, αυστηρότερη ηλεκτρονική παρακολούθηση και ισχυρότερη παρέμβαση στις μισθώσεις.