Το πιο ενδιαφέρον στοιχείο, ωστόσο, βρίσκεται στα μικρότερα διαμερίσματα, όπου η ζήτηση παραμένει ιδιαίτερα ισχυρή.

Τα «δυάρια» στην πρώτη γραμμή της ανόδου

Τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου και ηλικίας έως πέντε ετών εμφανίζουν τις υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στις περισσότερες περιοχές που εξετάζει η έρευνα.

Η ετήσια μεταβολή των ζητούμενων τιμών στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 διαμορφώθηκε ως εξής:

Η εικόνα είναι χαρακτηριστική: η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφεται στα Δυτικά Προάστια, ενώ ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας.

Αντίθετα, τα Νότια και τα Βόρεια Προάστια εξακολουθούν να διατηρούν τις υψηλότερες απόλυτες τιμές, ιδιαίτερα στις μεγαλύτερες κατοικίες.

Η εξέλιξη δείχνει ότι η αγορά δεν κινείται πλέον ενιαία. Το κόστος αγοράς έχει γίνει τόσο υψηλό ώστε η ζήτηση στρέφεται περισσότερο σε μικρότερες επιφάνειες, όπου το συνολικό τίμημα παραμένει σχετικά διαχειρίσιμο.

Η νέα πραγματικότητα των μονοπρόσωπων νοικοκυριών

Η ισχυρή ζήτηση για μικρές κατοικίες δεν είναι τυχαία.

Η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αλλάζει σταδιακά τη δομή της στεγαστικής ζήτησης. Νεότεροι άνθρωποι επιδιώκουν να εγκαταλείψουν νωρίτερα την οικογενειακή κατοικία, χωρίς απαραίτητα να προχωρούν άμεσα σε γάμο ή δημιουργία οικογένειας.

Παράλληλα, η αύξηση των διαζυγίων οδηγεί στη δημιουργία περισσότερων, μικρότερων νοικοκυριών, αυξάνοντας αντίστοιχα τον αριθμό των κατοικιών που απαιτούνται για να στεγαστεί ο ίδιος πληθυσμός.

Το αποτέλεσμα είναι μια διαρκής πίεση στη ζήτηση για μικρά διαμερίσματα, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου το κόστος αγοράς παραμένει χαμηλότερο από τα ακριβότερα προάστια.

Και στα ενοίκια η ζήτηση έχει μετατοπιστεί στα μικρά σπίτια

Η ίδια τάση εμφανίζεται και στην αγορά ενοικίων.

Σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos, τα ακίνητα με ζητούμενο ενοίκιο έως 600 ευρώ τον μήνα εμφανίζουν πολλαπλάσια ζήτηση σε σχέση με τις κατοικίες που προσφέρονται με μίσθωμα άνω των 1.500 ευρώ.

Η διαφορά φτάνει ακόμη και τις 45 φορές, γεγονός που αποτυπώνει με χαρακτηριστικό τρόπο την πίεση που υπάρχει στα χαμηλότερα ενοίκια.

Η αγορά κατοικίας, επομένως, αντιμετωπίζει ένα διπλό πρόβλημα: από τη μία πλευρά οι τιμές πώλησης αυξάνονται και από την άλλη ένα σημαντικό μέρος των νοικοκυριών μπορεί να ανταποκριθεί μόνο σε μικρότερες και φθηνότερες κατοικίες.

Περισσότερα σπίτια στην αγορά, λιγότερες αγοραπωλησίες

Το παράδοξο της σημερινής αγοράς είναι ότι η αύξηση της προσφοράς δεν έχει ακόμη οδηγήσει σε υποχώρηση των ζητούμενων τιμών.

Αντίθετα, οι ενεργές αγγελίες κατοικιών προς πώληση αυξήθηκαν σημαντικά στο δεύτερο τρίμηνο του 2026:

Την ίδια στιγμή, οι αγοραπωλησίες εμφανίζουν υποχώρηση και τα ακίνητα χρειάζονται περισσότερο χρόνο μέχρι να βρουν αγοραστή.

Αυτό σημαίνει ότι η αγορά αρχίζει να εμφανίζει σημάδια κόπωσης στη συναλλακτική δραστηριότητα, χωρίς όμως να έχει περάσει αντίστοιχη κόπωση στις ζητούμενες τιμές.

Έως 38,5% η απόσταση από την αγγελία στο συμβόλαιο

Ένα ακόμη ιδιαίτερα σημαντικό στοιχείο είναι το μεγάλο περιθώριο μεταξύ της τιμής που αναγράφεται στην αγγελία και της τελικής τιμής που εκτιμάται ότι καταγράφεται στη συναλλαγή.

Η μεγαλύτερη απόσταση εντοπίζεται στα Νότια Προάστια, όπου φτάνει το 38,5%.

Ακολουθούν:

Δυτικά Προάστια και κέντρο Αθήνας: περίπου 35%

Πειραιάς και Βόρεια Προάστια: περίπου 30%

Θεσσαλονίκη: περίπου 22%

Τα ποσοστά αυτά αποτελούν εκτιμήσεις της ReDataset και δεν σημαίνουν ότι κάθε αγοραστής μπορεί να πετύχει αντίστοιχη έκπτωση.

Αποτυπώνουν, ωστόσο, μια σημαντική πραγματικότητα: όσο υψηλότερη είναι η ζητούμενη τιμή, τόσο μεγαλύτερη μπορεί να είναι η απόσταση από το τελικό τίμημα της συναλλαγής.

Έτσι, πίσω από τις υψηλές τιμές των αγγελιών κρύβεται ένα σημαντικό περιθώριο διαπραγμάτευσης, ιδιαίτερα σε ακριβές περιοχές και σε ακίνητα που παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα στην αγορά.

Τα στεγαστικά επιστρέφουν δυναμικά

Σημαντική στήριξη στη ζήτηση προσφέρει και η επανεκκίνηση της στεγαστικής πίστης.

Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε 1,14 δισ. ευρώ το δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι μόλις 492 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025.

Πρόκειται για αύξηση άνω του 130%, με τις νέες εκταμιεύσεις να υπερδιπλασιάζονται μέσα σε έναν χρόνο.

Για το σύνολο του 2026, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 2,8 δισ. ευρώ.

Η επιστροφή των τραπεζών στη στεγαστική αγορά αποτελεί σημαντικό παράγοντα για τη ζήτηση, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά κατοικίας έχει γίνει απρόσιτη για ένα μεγάλο μέρος των νοικοκυριών χωρίς τραπεζική χρηματοδότηση.

Το μεγάλο παράδοξο της αγοράς κατοικίας

Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι πλέον πιο σύνθετη από μια απλή «άνοδο των τιμών».

Οι τιμές ανεβαίνουν, αλλά οι συναλλαγές υποχωρούν. Η προσφορά αυξάνεται, αλλά οι ζητούμενες τιμές παραμένουν υψηλές. Τα μικρά διαμερίσματα συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση, ενώ στα ακριβότερα ακίνητα διευρύνεται το περιθώριο διαπραγμάτευσης.

Αυτό δείχνει ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε μια φάση μετάβασης. Η έλλειψη προσιτής στέγης εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές, ιδιαίτερα στα μικρά και νεόδμητα ακίνητα, όμως η μειωμένη αγοραστική δύναμη και η αύξηση του αποθέματος προς πώληση αρχίζουν να περιορίζουν τη συναλλακτική δραστηριότητα.

Το επόμενο διάστημα θα δείξει εάν η αύξηση της προσφοράς θα μεταφραστεί τελικά σε σταθεροποίηση των τιμών ή εάν η επίμονη έλλειψη οικονομικά προσιτών κατοικιών θα συνεχίσει να κρατά την αγορά σε ανοδική τροχιά.