Η πρακτική αυτή συχνά δημιουργούσε στρεβλώσεις, ιδίως όταν η πραγματική χρήση των χώρων δεν αντανακλούσε τη γενική αναλογία των εσόδων της εταιρείας.

Πλέον, δίνεται η δυνατότητα στις επιχειρήσεις να υπολογίζουν τον επιμερισμό του ΦΠΑ με βάση την πραγματική χρήση των χώρων. Ο υπολογισμός θα γίνεται αναλογικά με τα τετραγωνικά μέτρα που χρησιμοποιούνται για δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης σε σχέση με το σύνολο των επιφανειών του ακινήτου, εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων.

Για τους κοινόχρηστους χώρους εφαρμόζεται η ίδια αναλογία, ενώ εάν ένας χώρος χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης, προβλέπεται επιπλέον επιμερισμός βάσει του κύκλου εργασιών που παράγεται από τη συγκεκριμένη χρήση.

Ποιες επιχειρήσεις επηρεάζονται

Η αλλαγή εκτιμάται ότι θα επηρεάσει κυρίως επιχειρήσεις με σύνθετη δραστηριότητα και εγκαταστάσεις μικτής χρήσης. Στις κατηγορίες αυτές περιλαμβάνονται ιατρικά κέντρα, εκπαιδευτικά ιδρύματα, εταιρείες ακινήτων αλλά και επιχειρήσεις που παρέχουν ταυτόχρονα φορολογητέες και απαλλασσόμενες υπηρεσίες.

Το νέο σύστημα θεωρείται πιο δίκαιο ως προς τον υπολογισμό του φόρου, καθώς συνδέει την έκπτωση ΦΠΑ με την πραγματική οικονομική λειτουργία του ακινήτου. Παράλληλα όμως απαιτεί πιο λεπτομερή τεκμηρίωση από πλευράς επιχειρήσεων.

Η ρύθμιση καλύπτει οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες, ακίνητα που κατασκευάζονται με ενιαία οικοδομική άδεια, καθώς και περιπτώσεις προσθηκών, βελτιώσεων ή συναφών υπηρεσιών που δεν μπορούν να αποδοθούν αποκλειστικά σε μία δραστηριότητα.

Διαδικασία ένταξης στο νέο καθεστώς

Για να ενταχθούν στο νέο σύστημα, οι επιχειρήσεις πρέπει να υποβάλουν αίτηση μέσω της ψηφιακής υπηρεσίας «Τα Αιτήματά μου» στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως οικοδομική άδεια ή τίτλο ιδιοκτησίας και αναλυτικά στοιχεία για τα τετραγωνικά μέτρα των χώρων.

Η αρμόδια φορολογική αρχή εξετάζει τα στοιχεία και εκδίδει απόφαση έγκρισης μέσα σε δέκα ημέρες, εφόσον διαπιστωθεί ότι τα δεδομένα είναι ορθά.

Παράλληλα, καθιερώνεται η υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά βιβλία της επιχείρησης, ώστε να καταγράφονται ξεχωριστά οι εισροές που αφορούν κάθε δραστηριότητα. Σε περίπτωση αλλαγής της χρήσης του ακινήτου, απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχομένως επανυπολογισμός του ΦΠΑ.

Δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής

Η απόφαση προβλέπει επίσης δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής του νέου τρόπου υπολογισμού για φορολογικές χρήσεις που δεν έχουν παραγραφεί, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνταν διακριτοί λογαριασμοί.

Οι ενδιαφερόμενες επιχειρήσεις μπορούν να υποβάλουν αίτηση έως τις 30 Απριλίου 2026. Έτσι, όσες θεωρούν ότι αδικήθηκαν στο παρελθόν από τον τρόπο υπολογισμού του ΦΠΑ έχουν τη δυνατότητα να επανεξετάσουν τα δεδομένα και, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις, να διεκδικήσουν πρόσθετη έκπτωση ή επιστροφή φόρου.