Πάνω από 1 δισ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο

Η ανάκαμψη δεν ήταν ομοιόμορφη σε όλο το εξάμηνο.

Στο α΄ τρίμηνο του 2026 οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 511,6 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας σημαντική αύξηση σε ετήσια βάση.

Στο β΄ τρίμηνο διαμορφώθηκαν σε 515,8 εκατ. ευρώ, παραμένοντας σε υψηλό επίπεδο, αλλά χαμηλότερα από την αντίστοιχη επίδοση του β΄ τριμήνου του 2025.

Έτσι, η συνολική αύξηση του εξαμήνου οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην πολύ ισχυρή εκκίνηση της χρονιάς.

Η εικόνα παραπέμπει περισσότερο σε σταθεροποίηση και ανάκαμψη της ξένης ζήτησης παρά σε έναν νέο εκρηκτικό κύκλο επενδύσεων αντίστοιχο με εκείνον της περιόδου 2022-2024.

Η μεγάλη αλλαγή της τελευταίας επταετίας

Παρά τις διακυμάνσεις από χρονιά σε χρονιά, η μακροπρόθεσμη τάση είναι ξεκάθαρη.

Οι ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων έχουν μετακινηθεί σε μια εντελώς διαφορετική κλίμακα σε σχέση με την περίοδο πριν από το 2019.

Η πανδημία ανέκοψε προσωρινά την πορεία, όμως από το 2021 και μετά οι εισροές αυξήθηκαν σημαντικά, ξεπερνώντας τα 2 δισ. ευρώ τόσο το 2023 όσο και το 2024.

Το 2025 αποτέλεσε την πρώτη ουσιαστική υποχώρηση μετά από αρκετά χρόνια συνεχούς ανόδου. Ωστόσο, ακόμη και τα 2,06 δισ. ευρώ που καταγράφηκαν πέρυσι παραμένουν ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο με βάση τα ιστορικά δεδομένα.

Το πρώτο εξάμηνο του 2026 δείχνει ότι η αγορά εξακολουθεί να έχει τη δυνατότητα να προσελκύει σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό.

Η Golden Visa και η νέα πραγματικότητα

Σημαντικό ρόλο στην ενίσχυση της ξένης ζήτησης τα προηγούμενα χρόνια είχε το πρόγραμμα Golden Visa, χωρίς όμως οι συνολικές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα να ταυτίζονται με τις επενδύσεις που πραγματοποιούνται μέσω του συγκεκριμένου προγράμματος.

Οι αλλαγές στο καθεστώς αύξησαν το ελάχιστο ύψος επένδυσης στις 800.000 ευρώ για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και άλλες περιοχές, ενώ για τις υπόλοιπες περιοχές το όριο διαμορφώθηκε στις 400.000 ευρώ.

Παράλληλα, εξακολουθεί να υπάρχει όριο 250.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως η μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες και η αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων.

Οι αλλαγές αυτές επηρέασαν αναμφίβολα τη συμπεριφορά των επενδυτών. Είχε προηγηθεί μάλιστα έντονη κινητικότητα από όσους επιδίωξαν να ολοκληρώσουν τις επενδύσεις τους πριν από την εφαρμογή των αυστηρότερων προϋποθέσεων.

Ωστόσο, η πορεία των συνολικών ξένων επενδύσεων δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στη Golden Visa.

Στις επενδυτικές ροές περιλαμβάνονται διαφορετικές κατηγορίες κεφαλαίων, ενώ καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν οι τιμές των ακινήτων, η διαθεσιμότητα, οι προσδοκώμενες αποδόσεις και γενικότερα οι συνθήκες στην ελληνική οικονομία.

Το γεγονός ότι οι εισροές αυξήθηκαν σημαντικά στο πρώτο τρίμηνο του 2026, παρά το αυστηρότερο πλαίσιο, αποτελεί ένδειξη ότι η ξένη ζήτηση έχει πλέον ευρύτερη βάση.

Οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν

Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών διατηρείται σε μια αγορά όπου οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με πιο αργό ρυθμό.

Στο β΄ τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Η αύξηση ήταν χαμηλότερη από το 8,3% που καταγράφηκε στο σύνολο του 2025 και από το 9,1% του 2024.

Η εικόνα ανά περιοχή παρουσιάζει ενδιαφέρον:

Αθήνα: +5%

Θεσσαλονίκη: +4,7%

Άλλες μεγάλες πόλεις: +5,4%

Λοιπές περιοχές: +7,1%

Η αγορά επομένως δεν βρίσκεται σε φάση πτώσης των τιμών. Αυτό που καταγράφεται είναι κυρίως επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου.

Μάλιστα, η μεγαλύτερη αύξηση στις λοιπές περιοχές δείχνει ότι η δυναμική της αγοράς έχει αρχίσει να επεκτείνεται πέρα από τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα.

Νέα άνοδος και στην οικοδομή

Την ίδια στιγμή, η προσφορά νέων ακινήτων αρχίζει να ενισχύεται, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα κινείται ανοδικά.

Στο δωδεκάμηνο Ιουλίου 2025 - Ιουνίου 2026, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα αυξήθηκε κατά:

10,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών,

14,6% στην επιφάνεια,

20% στον όγκο.

Ακόμη ισχυρότερη ήταν η εικόνα τον Ιούνιο του 2026, όταν ο αριθμός των οικοδομικών αδειών αυξήθηκε κατά 21,8%, η επιφάνεια κατά 25,2% και ο όγκος κατά 22,7%.

Η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας είναι σημαντική για την αγορά, καθώς μπορεί μεσοπρόθεσμα να περιορίσει μέρος της ανισορροπίας μεταξύ ζήτησης και διαθέσιμης προσφοράς.

Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι η νέα προσφορά έχει ήδη περάσει στην αγορά. Μεταξύ της έκδοσης μιας άδειας και της ολοκλήρωσης ενός ακινήτου μεσολαβεί σημαντικό χρονικό διάστημα.

Από το ρεκόρ σε μια πιο ώριμη αγορά

Η εικόνα του πρώτου εξαμήνου επιβεβαιώνει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικά ξένα κεφάλαια.

Η περσινή υποχώρηση δεν φαίνεται, μέχρι στιγμής, να σηματοδοτεί αναστροφή της τάσης. Αντίθετα, οι εισροές επέστρεψαν σε θετικό ρυθμό και ξεπέρασαν το 1 δισ. ευρώ μέσα σε μόλις έξι μήνες.

Ταυτόχρονα, όμως, η αγορά έχει απομακρυνθεί από τους ρυθμούς της κορύφωσης του 2024. Οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά πιο συγκρατημένα, η οικοδομική δραστηριότητα ενισχύεται και οι επενδυτές καλούνται πλέον να κινηθούν σε ένα ακριβότερο και περισσότερο ώριμο περιβάλλον.

Το κρίσιμο για το δεύτερο μισό του 2026 είναι αν η δυναμική του πρώτου εξαμήνου θα διατηρηθεί. Εφόσον οι ξένες εισροές συνεχίσουν να κινούνται πάνω από τα επίπεδα του 2025, θα ενισχυθεί η εικόνα ότι η περσινή κάμψη ήταν περισσότερο διόρθωση μετά το ιστορικό ρεκόρ παρά αλλαγή κατεύθυνσης της ελληνικής αγοράς ακινήτων.