Την ίδια στιγμή, η σχετικά περιορισμένη εξάρτηση των Ελλήνων από τον στεγαστικό δανεισμό και τα αυστηρότερα τραπεζικά κριτήρια διαφοροποιούν τη σημερινή κατάσταση από την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση. Για τους αγοραστές, ωστόσο, το αποτέλεσμα παραμένει το ίδιο: η απόκτηση κατοικίας απαιτεί πλέον σημαντικά ίδια κεφάλαια, τα οποία πολλοί δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν.

Η πρώτη ένδειξη πίεσης μπορεί να είναι η πτώση των συναλλαγών

Το χάσμα ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και στα εισοδήματα των νοικοκυριών δύσκολα μπορεί να διευρύνεται επ' αόριστον. Όπως εκτιμά ο Κοστάντσο, όταν οι τιμές ξεπερνούν τις οικονομικές δυνατότητες ενός ολοένα μεγαλύτερου τμήματος των αγοραστών, η αγορά αρχίζει να εμφανίζει σημάδια κόπωσης.

Αυτό δεν σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες θα μειώσουν αμέσως τις απαιτήσεις τους. Σε μια αγορά με περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα, πολλοί μπορούν να επιλέξουν να περιμένουν αντί να πουλήσουν σε χαμηλότερη τιμή. Έτσι, η πρώτη προσαρμογή μπορεί να εκδηλωθεί με λιγότερες συναλλαγές και μεγαλύτερη αναμονή, χωρίς ανάλογη υποχώρηση των τιμών.

Τέσσερις δείκτες μπορούν να λειτουργήσουν ως προειδοποιητικά σημάδια για την πορεία της αγοράς:

Μείωση των αγοραπωλησιών: Η υποχώρηση του αριθμού των συναλλαγών μπορεί να υποδηλώνει ότι λιγότεροι αγοραστές έχουν τη δυνατότητα να ανταποκριθούν στις ζητούμενες τιμές.

Μεγαλύτερος χρόνος πώλησης: Όταν ένα ακίνητο παραμένει περισσότερο διάστημα στην αγορά, ενδέχεται να υπάρχει αυξανόμενη απόσταση μεταξύ των προσδοκιών των πωλητών και των οικονομικών δυνατοτήτων των αγοραστών.

Εξασθένηση της στεγαστικής χρηματοδότησης: Η μείωση των αιτήσεων για νέα στεγαστικά δάνεια θα μπορούσε να αποτελεί ένδειξη υποχώρησης της ζήτησης.

Επιδείνωση της σχέσης τιμών και εισοδημάτων: Η αύξηση του κόστους κατοικίας σε σχέση με τα εισοδήματα, αλλά και η μεγαλύτερη επιβάρυνση από την εξυπηρέτηση δανείων, αποκαλύπτουν τα όρια της αγοραστικής δύναμης.

Η παρακολούθηση αυτών των μεγεθών έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η επιδείνωσή τους μπορεί να προηγηθεί χρονικά μιας ουσιαστικής μεταβολής στις τιμές των ακινήτων.

Η έλλειψη κατοικιών παραμένει το βασικό στήριγμα των τιμών

Η υποχώρηση των ξένων επενδύσεων σε ελληνικά ακίνητα το 2025, χωρίς να ανακοπεί η άνοδος των τιμών, καταδεικνύει ότι οι ξένοι αγοραστές δεν αποτελούν τον μοναδικό παράγοντα που καθορίζει την πορεία της αγοράς.

Η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών εξακολουθεί να λειτουργεί υποστηρικτικά για τις αξίες. Όσο δεν αυξάνεται επαρκώς το απόθεμα ακινήτων που μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες των νοικοκυριών, οι τιμές μπορούν να παραμένουν υψηλές ακόμη και όταν η ζήτηση εξασθενεί.

Ωστόσο, η ανθεκτικότητα δεν είναι ίδια σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων.

Μεγαλύτερες πιθανότητες διατήρησης της αξίας τους εμφανίζουν, σύμφωνα με τον αναλυτή, κατοικίες σε προνομιακές τοποθεσίες, ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα και σπίτια σε τουριστικές περιοχές όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη.

Αντίθετα, μεγαλύτερη έκθεση σε μεταβολές της ζήτησης ή του κανονιστικού πλαισίου μπορεί να έχουν τα ακριβά ακίνητα που απευθύνονται κυρίως σε ξένους επενδυτές, καθώς και όσα εξαρτώνται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ή τα προγράμματα Golden Visa.

Πρόσθετες πιέσεις ενδέχεται να αντιμετωπίσουν παλαιότερες κατοικίες με χαμηλή ενεργειακή απόδοση, οι οποίες απαιτούν σημαντικές επενδύσεις ανακαίνισης. Το αυξημένο κόστος εργασιών και υλικών μπορεί να περιορίσει την ελκυστικότητά τους, ιδιαίτερα όταν η συνολική δαπάνη αγοράς και αναβάθμισης πλησιάζει το κόστος ενός νεότερου ακινήτου.

Τα στεγαστικά δάνεια δεν λύνουν το πρόβλημα των ιδίων κεφαλαίων

Η ανάκαμψη της νέας στεγαστικής χρηματοδότησης δεν σημαίνει ότι έχει αρθεί το βασικό εμπόδιο για την απόκτηση κατοικίας. Οι αγοραστές εξακολουθούν να χρειάζονται σημαντική ίδια συμμετοχή, καθώς οι τράπεζες δεν καλύπτουν συνήθως το σύνολο της αξίας ενός ακινήτου.

Ο Κοστάντσο εκτιμά ότι η πρόσβαση στη στεγαστική πίστη θα μπορούσε να διευρυνθεί μέσω μεγαλύτερης διάρκειας αποπληρωμής και κατάλληλα σχεδιασμένων προϊόντων σταθερού επιτοκίου, χωρίς να απαιτείται σημαντική χαλάρωση των ορίων χρηματοδότησης.

Ο λόγος δανείου προς αξία ακινήτου, γνωστός ως LTV, κινείται κατά μέσο όρο στην περιοχή του χαμηλού έως μεσαίου 60%. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές καλούνται να καλύψουν με δικά τους κεφάλαια ένα σημαντικό μέρος της αξίας του ακινήτου, πέρα από τα έξοδα αγοράς.

Για τις τράπεζες, η συγκεκριμένη προσέγγιση περιορίζει τον πιστωτικό κίνδυνο. Για τα νοικοκυριά, όμως, αποτελεί πρόσθετο εμπόδιο σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά ταχύτερα από την αγοραστική τους δύναμη.

Τα επιδοτούμενα προγράμματα μπορεί να ενισχύσουν τις τιμές

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στον σχεδιασμό των κρατικών προγραμμάτων που διευκολύνουν την αγορά κατοικίας. Η επιδότηση του επιτοκίου ή η παροχή ευνοϊκότερων όρων χρηματοδότησης μπορεί να βοηθήσει τους δικαιούχους, δεν εγγυάται όμως από μόνη της ότι η κατοικία θα γίνει πιο προσιτή.

Όταν η χρηματοδοτική ενίσχυση αυξάνει την αγοραστική δύναμη χωρίς να συνοδεύεται από αύξηση της προσφοράς, ένα μέρος του οφέλους μπορεί να απορροφηθεί από υψηλότερες τιμές. Με άλλα λόγια, οι αγοραστές αποκτούν πρόσβαση σε περισσότερα κεφάλαια, αλλά καλούνται να διεκδικήσουν ένα περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, με αποτέλεσμα να ενισχύονται οι τιμές.

Για να περιοριστεί αυτός ο κίνδυνος, τα προγράμματα χρειάζεται να συνδυάζονται με μέτρα που αυξάνουν τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών. Τα κριτήρια επιλεξιμότητας, τα ανώτατα όρια αξίας ακινήτου και οι εισοδηματικοί περιορισμοί μπορούν επίσης να συμβάλουν στην καλύτερη στόχευση της ενίσχυσης.

Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να διευκολυνθεί η χρηματοδότηση της αγοράς, αλλά να αυξηθούν οι πραγματικές δυνατότητες απόκτησης κατοικίας χωρίς να τροφοδοτείται περαιτέρω η ανατίμηση του υφιστάμενου αποθέματος.

Πόσο προστατευμένες είναι οι τράπεζες από μια διόρθωση

Η άνοδος των τιμών των ακινήτων έχει ενισχύσει την αξία των εξασφαλίσεων που διαθέτουν οι τράπεζες έναντι των στεγαστικών δανείων. Σε συνδυασμό με τα σχετικά συντηρητικά ποσοστά χρηματοδότησης, το στοιχείο αυτό δημιουργεί ένα περιθώριο προστασίας απέναντι σε μια μέτρια υποχώρηση των τιμών.

Όταν το υπόλοιπο ενός δανείου αντιστοιχεί σε σημαντικά μικρότερο ποσό από την αξία του ακινήτου, οι τιμές μπορούν να υποχωρήσουν σε έναν βαθμό χωρίς να προκύπτει αυτομάτως ζημία για την τράπεζα σε περίπτωση ρευστοποίησης της εξασφάλισης.

Παράλληλα, η χαμηλότερη μόχλευση των νοικοκυριών και η βελτιωμένη κεφαλαιακή θέση, η ρευστότητα και η ποιότητα ενεργητικού των τραπεζών διαφοροποιούν τη σημερινή εικόνα από προηγούμενες περιόδους υπερβολικής πιστωτικής επέκτασης.

Η προστασία, ωστόσο, δεν είναι απεριόριστη. Μια παρατεταμένη πτώση των τιμών σε συνδυασμό με υψηλότερο κόστος δανεισμού και αύξηση της ανεργίας θα μπορούσε να πιέσει τόσο την αξία των εξασφαλίσεων όσο και την ικανότητα των δανειοληπτών να εξυπηρετούν τις υποχρεώσεις τους.

Η διαφορά από την αγορά πριν από την οικονομική κρίση

Η σημερινή άνοδος των τιμών δεν στηρίζεται στην ίδια έκταση πιστωτικής επέκτασης που χαρακτήριζε την αγορά πριν από την ελληνική κρίση. Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων παραμένει σημαντικά χαμηλότερο από το ιστορικό υψηλό του, ενώ τα νοικοκυριά έχουν περιορίσει τον δανεισμό τους και οι τράπεζες εφαρμόζουν πιο συντηρητικά κριτήρια χορηγήσεων.

Αυτό περιορίζει τον κίνδυνο μια διόρθωση στην αγορά ακινήτων να εξελιχθεί σε κρίση αντίστοιχη με εκείνη που προκάλεσε στο παρελθόν ο υπερβολικός δανεισμός.

Η βασική ευπάθεια βρίσκεται σήμερα αλλού: στην αδυναμία μεγάλου μέρους των νοικοκυριών να αγοράσει κατοικία με βάση τα εισοδήματά του.

Για τις τράπεζες, η σχέση του δανείου με την αξία του ακινήτου εξακολουθεί να προσφέρει ένα επίπεδο ασφαλείας. Για τους υποψήφιους αγοραστές, αντίθετα, η απόσταση ανάμεσα στις τιμές και στην αγοραστική τους δύναμη γίνεται ολοένα μεγαλύτερο εμπόδιο.

Η ελληνική αγορά κατοικίας μπορεί, επομένως, να διατηρήσει την ανοδική της τάση για κάποιο διάστημα ακόμη, όσο η προσφορά παραμένει περιορισμένη. Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν η ζήτηση θα συνεχίσει να στηρίζει τις σημερινές αποτιμήσεις ή εάν η επιδείνωση της προσιτότητας θα οδηγήσει πρώτα σε λιγότερες συναλλαγές και τελικά σε αισθητά ηπιότερη αύξηση των τιμών.