123.000 αγοραπωλησίες μέσω myProperty

Από τις αρχές του έτους έχουν υποβληθεί μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ περίπου 123.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων.

Ο φόρος που έχει βεβαιωθεί ανέρχεται σε €334,6 εκατ., έναντι €308,6 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2025, όταν είχαν υποβληθεί περίπου 118.600 δηλώσεις.

Η εικόνα αυτή σημαίνει ότι μέσα σε έναν χρόνο οι δηλώσεις αυξήθηκαν κατά περίπου 3,7%, ενώ ο βεβαιωμένος φόρος ενισχύθηκε κατά περίπου 8,4%, στοιχείο που δείχνει ότι δεν αυξάνεται μόνο ο αριθμός των συναλλαγών αλλά και η φορολογητέα αξία των ακινήτων που μεταβιβάζονται.

Με τον σημερινό ρυθμό υπογραφής συμβολαίων, οι εισπράξεις από τον φόρο μεταβίβασης εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα €600 εκατ. στο σύνολο του έτους.

Σημαντική ώθηση στη ζήτηση έδωσε και το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», καθώς οι δικαιούχοι στράφηκαν σε μεγάλο βαθμό προς παλαιότερες κατοικίες.

Εκρηκτική άνοδος στις γονικές παροχές

Ακόμη πιο έντονη είναι η κινητικότητα στις γονικές παροχές.

Συνολικά έχουν υποβληθεί περίπου 70.000 δηλώσεις, αριθμός αυξημένος κατά 25% σε σχέση με τις 55.876 δηλώσεις της αντίστοιχης περιόδου του 2025.

Το αφορολόγητο όριο των €800.000 αποτελεί τον βασικό καταλύτη, καθώς επιτρέπει τη μεταφορά σημαντικού ύψους ακίνητης περιουσίας μεταξύ στενών συγγενών χωρίς φόρο, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Ανοδικά κινούνται και οι δωρεές, με περίπου 46.000 δηλώσεις και βεβαιωμένο φόρο €15,8 εκατ., έναντι 36.583 δηλώσεων και €11 εκατ. πέρυσι.

Παράλληλα, μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας έχουν υποβληθεί περίπου 161.000 δηλώσεις φόρου κληρονομιάς, με τους βεβαιωμένους φόρους να ανέρχονται σε €148,4 εκατ.

Η εικόνα των μεταβιβάσεων

€1,75 δισ. οι συναλλαγές σε 16.400 ακίνητα

Ακόμη πιο χαρακτηριστική της έντασης στην αγορά είναι η εικόνα από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους άλλαξαν χέρια περισσότερα από 16.400 ακίνητα, συνολικής αξίας περίπου €1,75 δισ.

Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια είναι υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες, επιβεβαιώνοντας το σημαντικό χάσμα που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια ανάμεσα στις πραγματικές εμπορικές αξίες και στις τιμές ζώνης.

Στην κορυφή βρίσκεται ο Δήμος Αθηναίων, όπου καταγράφηκαν περισσότερες από 2.200 αγοραπωλησίες, συνολικής αξίας περίπου €384 εκατ.

Η μεγάλη εικόνα, πάντως, βρίσκεται στις ακριβές περιοχές της Αττικής, όπου εξακολουθούν να πραγματοποιούνται συναλλαγές πολλών εκατομμυρίων ευρώ.

Κολωνάκι, Γλυφάδα, Ελληνικό, Φιλοθέη και Ψυχικό εξακολουθούν να συγκεντρώνουν σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, με τις τιμές σε αρκετές περιπτώσεις να απομακρύνονται εντυπωσιακά από τις αντικειμενικές αξίες.

Ακίνητα με τιμές που… ζαλίζουν

Χαρακτηριστικά είναι ορισμένα από τα συμβόλαια που έχουν καταγραφεί στο Μητρώο.

Ένα διαμέρισμα μόλις 100 τ.μ. στην Πεύκη φέρεται να μεταβιβάστηκε έναντι €31,7 εκατ., ενώ ξεχωριστό συμβόλαιο για θέση στάθμευσης 21,79 τ.μ. ανέρχεται σε €1,29 εκατ.

Στο Κολωνάκι, επαγγελματικό ακίνητο 319 τ.μ. στο ισόγειο διατηρητέου κτιρίου άλλαξε χέρια έναντι €4,43 εκατ.

Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η περίπτωση της Γλυφάδας, όπου ημιτελές διαμέρισμα 325 τ.μ. στον πέμπτο όροφο πωλήθηκε έναντι €4,2 εκατ., δηλαδή περίπου €12.976 ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή διαμορφώνεται στα €3.800 ανά τ.μ.

«Χρυσάφι» ακόμη και οι θέσεις στάθμευσης

Η εκτόξευση των αξιών δεν περιορίζεται στις κατοικίες και στα επαγγελματικά ακίνητα.

Οι θέσεις στάθμευσης σε περιοχές υψηλής ζήτησης εξελίσσονται σε ξεχωριστή αγορά υψηλών αξιών.

Χαρακτηριστικά, υπόγεια θέση στάθμευσης μόλις 10 τ.μ. στη Γλυφάδα πωλήθηκε έναντι €532.143, ενώ θέση στάθμευσης 19,8 τ.μ. στο Κολωνάκι μεταβιβάστηκε έναντι €300.000.

Οι συγκεκριμένες συναλλαγές μπορεί να αποτελούν ακραίες περιπτώσεις, αποτυπώνουν όμως την ένταση της ζήτησης για ακίνητα και βοηθητικούς χώρους στις περιοχές όπου η προσφορά είναι εξαιρετικά περιορισμένη.

Ποια ακίνητα αλλάζουν χέρια

Με βάση τις συναλλαγές που έχουν καταγραφεί στο Μητρώο, τα διαμερίσματα κυριαρχούν στην αγορά.

Τα διαμερίσματα αντιπροσωπεύουν έτσι το μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς, τόσο σε αριθμό συναλλαγών όσο και σε συνολική αξία.

Το μεγάλο χάσμα με τις αντικειμενικές αξίες

Το πλέον ενδιαφέρον στοιχείο για την αγορά ακινήτων είναι, πάντως, η ολοένα μεγαλύτερη απόσταση ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές αξίες.

Οι τιμές ζώνης παραμένουν στα επίπεδα που καθορίστηκαν τον Ιούνιο του 2021, παρά την πολύ μεγάλη άνοδο των τιμών κατοικίας τα τελευταία χρόνια.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 65% σε πανελλαδικό επίπεδο από τότε, με αποτέλεσμα το χάσμα να έχει διευρυνθεί σημαντικά, κυρίως στις περιοχές υψηλής ζήτησης.

Η κυβέρνηση δεν προχώρησε σε νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, αποφεύγοντας προς το παρόν τον κίνδυνο μιας ευρύτερης αύξησης της φορολογικής επιβάρυνσης στην ακίνητη περιουσία.

Ο φάκελος των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να ανοίξει εκ νέου εντός του 2027, ενώ οι αλλαγές εκτιμάται ότι θα εφαρμοστούν από το 2028.

Το πιθανότερο είναι ότι μια νέα αναπροσαρμογή θα συνοδευτεί από αντισταθμιστικές παρεμβάσεις, όπως υψηλότερα αφορολόγητα όρια για την πρώτη κατοικία ή νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ.

Η αγορά σε μία εικόνα

Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να παρουσιάζει έναν συνδυασμό ισχυρών συναλλαγών, υψηλών τιμών και μεγάλης απόκλισης από τις αντικειμενικές αξίες.

Η αύξηση των αγοραπωλησιών, η έκρηξη των γονικών παροχών και η διατήρηση της ζήτησης σε περιοχές υψηλού εισοδήματος δείχνουν ότι, παρά την άνοδο των τιμών, το real estate εξακολουθεί να αποτελεί βασικό αποθετήριο πλούτου για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Και το ενδιαφέρον είναι ότι η αγορά δεν δείχνει ακόμη να έχει φτάσει σε σημείο κορεσμού. Αντίθετα, η διατήρηση της ζήτησης σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά εξακολουθεί να λειτουργεί ως στήριγμα των τιμών, ενώ οι επόμενες κινήσεις στις αντικειμενικές αξίες θα αποτελέσουν ένα από τα σημαντικότερα «τεστ» για την αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια.