Η αλλαγή έρχεται σε μια αγορά όπου η Ελλάδα έχει αποκτήσει ισχυρή παρουσία στον διεθνή χάρτη των πολυτελών κατοικιών. Κυκλάδες, Αθηναϊκή Ριβιέρα, Κέρκυρα και Κρήτη συγκεντρώνουν σημαντικό ενδιαφέρον από αγοραστές υψηλής οικονομικής επιφάνειας, ενώ ΗΠΑ και Ηνωμένο Βασίλειο αποτελούν δύο από τις σημαντικότερες πηγές διεθνούς ζήτησης.

Αμερικανοί και Βρετανοί κυριαρχούν στη διεθνή ζήτηση

Τα στοιχεία της JamesEdition για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2025 – Αυγούστου 2026 αποτυπώνουν τη δυναμική της αγοράς.

Στις ελληνικές κατοικίες με ζητούμενη τιμή άνω των 2 εκατ. ευρώ, το 18,5% των εκδηλώσεων ενδιαφέροντος από το εξωτερικό προέρχεται από τις ΗΠΑ και το 15,5% από το Ηνωμένο Βασίλειο.

Οι δύο αγορές αντιπροσωπεύουν έτσι μαζί περισσότερο από το ένα τρίτο του διεθνούς ενδιαφέροντος για το συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς.

Η εικόνα, ωστόσο, αλλάζει ανάλογα με την αξία του ακινήτου. Οι Αμερικανοί εμφανίζουν ισχυρότερη παρουσία στις χαμηλότερες βαθμίδες της αγοράς πολυτελών κατοικιών και μέχρι περίπου τα 3 εκατ. ευρώ, ενώ οι Βρετανοί ενισχύουν τη συμμετοχή τους όσο αυξάνεται η αξία του ακινήτου.

Παράλληλα, διαφέρουν και οι γεωγραφικές προτιμήσεις των δύο αγορών.

Οι Αμερικανοί μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ

Στις κατοικίες με ζητούμενη τιμή κάτω από 1 εκατ. ευρώ, οι ΗΠΑ αντιπροσωπεύουν το 23% του διεθνούς ενδιαφέροντος, έναντι 10,9% από το Ηνωμένο Βασίλειο και επίσης 10,9% από τη Γερμανία.

Στην κατηγορία από 1 έως 2 εκατ. ευρώ, το αμερικανικό ποσοστό παραμένει ιδιαίτερα υψηλό, στο 22,8%, με τους Βρετανούς στο 13%, τους Γερμανούς στο 9,3% και τους Γάλλους στο 4%.

Ακόμη και μεταξύ 2 και 3 εκατ. ευρώ, οι Αμερικανοί εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν το 22,3% των εκδηλώσεων ενδιαφέροντος. Το αντίστοιχο ποσοστό για τους Βρετανούς διαμορφώνεται στο 14,8%.

Η εικόνα δείχνει ότι μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ, περισσότερο από ένας στους πέντε ξένους ενδιαφερόμενους προέρχεται από τις ΗΠΑ.

Πάνω από τα 5 εκατ. ευρώ αλλάζει η εικόνα

Στις πολύ υψηλές αξίες, η διαφορά μεταξύ των δύο αγορών περιορίζεται αισθητά.

Για κατοικίες από 3 έως 5 εκατ. ευρώ, το αμερικανικό ενδιαφέρον υποχωρεί στο 17,4%, ενώ το βρετανικό βρίσκεται στο 14,6%.

Πάνω από τα 5 εκατ. ευρώ, οι ισορροπίες αντιστρέφονται: το Ηνωμένο Βασίλειο συγκεντρώνει το 17,1% των εκδηλώσεων ενδιαφέροντος, έναντι 15,7% των ΗΠΑ.

Επιπλέον, οι Βρετανοί ενδιαφερόμενοι εμφανίζονται πιο ενεργοί στην αναζήτηση. Στις κατοικίες άνω των 5 εκατ. ευρώ υποβάλλουν κατά μέσο όρο περίπου 30% περισσότερα αιτήματα ανά άτομο σε σχέση με τους Αμερικανούς.

Σε απόλυτο αριθμό ενδιαφερομένων, πάντως, οι Αμερικανοί παραμένουν περισσότεροι.

Κυκλάδες και Ριβιέρα προτιμούν οι Αμερικανοί

Η γεωγραφική κατανομή αποκαλύπτει επίσης διαφορετική συμπεριφορά.

Για τους Αμερικανούς που αναζητούν κατοικίες άνω των 2 εκατ. ευρώ, οι Κυκλάδες συγκεντρώνουν το 26% του ενδιαφέροντος, ενώ η Αθήνα και η Αθηναϊκή Ριβιέρα ακολουθούν με 23%.

Σχεδόν το μισό της αμερικανικής ζήτησης για τις ακριβότερες ελληνικές κατοικίες κατευθύνεται επομένως σε αυτές τις δύο περιοχές.

Ακολουθούν η Κέρκυρα με 15%, η Κρήτη με 14%, η Πελοπόννησος με 6% και τα υπόλοιπα νησιά του Ιονίου επίσης με 6%.

Οι Βρετανοί έχουν διαφορετικό προσανατολισμό. Η Κέρκυρα βρίσκεται στην πρώτη θέση με 19%, ακολουθεί η Κρήτη με 18%, οι Κυκλάδες με 17% και η Αθήνα μαζί με την Αθηναϊκή Ριβιέρα με 15%.

Τα υπόλοιπα νησιά του Ιονίου συγκεντρώνουν 12% και η Πελοπόννησος 9%.

Έτσι, οι Αμερικανοί εμφανίζουν μεγαλύτερη συγκέντρωση σε Κυκλάδες και Αττική, ενώ η βρετανική ζήτηση είναι περισσότερο προσανατολισμένη προς Κέρκυρα, Κρήτη και γενικότερα το Ιόνιο.

Κυκλάδες: διάμεση ζητούμενη τιμή 1,5 εκατ. ευρώ

Οι Κυκλάδες δεν βρίσκονται μόνο ψηλά στις προτιμήσεις των ξένων αγοραστών. Διαθέτουν και από τα ακριβότερα ακίνητα που καταγράφονται στην πλατφόρμα.

Η διάμεση ζητούμενη τιμή φθάνει τα 1,5 εκατ. ευρώ, ενώ ακολουθεί η Κέρκυρα με 1,45 εκατ. ευρώ.

Στα υπόλοιπα νησιά του Ιονίου η αντίστοιχη τιμή διαμορφώνεται στα 1,2 εκατ. ευρώ, στην Κρήτη στα 1,1 εκατ. ευρώ και στην Πελοπόννησο στο 1 εκατ. ευρώ.

Στην Αθήνα και την Αθηναϊκή Ριβιέρα η διάμεση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στις 900.000 ευρώ.

Η Αττική διαθέτει, ωστόσο, πολύ μεγαλύτερο και πιο διαφοροποιημένο απόθεμα, καθώς εκεί βρίσκεται πάνω από το μισό των ελληνικών κατοικιών που έχουν καταχωριστεί στην πλατφόρμα.

Σημαντική διευκρίνιση είναι ότι πρόκειται για ζητούμενες τιμές και όχι για τις τελικές τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι αγοραπωλησίες.

Η διαφορά του φόρου φτάνει τα 600.000 ευρώ στα 5 εκατ.

Είναι ακριβώς σε αυτό το τμήμα της αγοράς που αποκτά ιδιαίτερη σημασία η αλλαγή του φόρου μεταβίβασης.

Η διαφορά μεταξύ συντελεστή 3% και 15% μεταφράζεται σε πρόσθετη επιβάρυνση 12% επί της φορολογητέας αξίας.

Οι παραπάνω υπολογισμοί αφορούν απλή εφαρμογή των δύο συντελεστών στην ίδια φορολογητέα αξία και αποτυπώνουν τη διαφορά του φόρου.

Για έναν αγοραστή που βρίσκεται ήδη σε προχωρημένη διαπραγμάτευση, επομένως, ο χρόνος ολοκλήρωσης της συναλλαγής αποκτά ιδιαίτερη οικονομική σημασία.

Το μέτρο αφορά κατοικίες που αποκτώνται από φυσικά πρόσωπα, ενώ προβλέπονται εξαιρέσεις, μεταξύ άλλων, για ομογενείς και επί μακρόν διαμένοντες στην Ελλάδα. Για όσους όμως εμπίπτουν στο νέο καθεστώς, η φορολογική διαφορά είναι αρκετά μεγάλη ώστε να επηρεάσει τον χρόνο λήψης της επενδυτικής απόφασης.

Τα στοιχεία της JamesEdition φτάνουν έως τον Αύγουστο του 2026 και δεν μπορούν ακόμη να αποτυπώσουν τυχόν επιτάχυνση αγορών λόγω της επικείμενης αλλαγής.

Δείχνουν όμως το μέγεθος της διεθνούς ζήτησης που έχει δημιουργηθεί για τις ακριβές ελληνικές κατοικίες και, κυρίως, το τμήμα της αγοράς όπου μια αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης μπορεί να μεταφραστεί σε πολύ υψηλό πρόσθετο κόστος.

Για τους ξένους αγοραστές που έχουν ήδη εντοπίσει ακίνητο και υπάγονται στον αυξημένο συντελεστή, το ερώτημα πλέον δεν είναι μόνο πού και σε ποια τιμή θα αγοράσουν, αλλά και αν θα προλάβουν να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή πριν ο φορολογικός λογαριασμός γίνει αισθητά υψηλότερος.