Η μεγάλη απόσταση αντικειμενικών και αγοραίων τιμών

Η διατήρηση των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα του 2021, την ώρα που οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά, έχει διευρύνει το χάσμα μεταξύ της αξίας που αναγνωρίζει η φορολογική διοίκηση και εκείνης που διαμορφώνει η αγορά.

Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών είναι πλέον περίπου 65% υψηλότερες από τις αντίστοιχες φορολογικές αξίες. Η διαφορά αυτή αποτελεί, σύμφωνα με τους ελεγκτικούς μηχανισμούς, ένα πεδίο που απαιτεί αυξημένη προσοχή.

Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται κατά κανόνα στην αντικειμενική αξία όταν αυτή υπερβαίνει το δηλωθέν τίμημα. Εάν όμως από τον φορολογικό έλεγχο προκύψει ότι ο αγοραστής κατέβαλε μεγαλύτερο ποσό, τότε η φορολογική αρχή μπορεί να καταλογίσει τον φόρο με βάση το πραγματικό τίμημα.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν σε αυτές τις περιπτώσεις οι τραπεζικές κινήσεις. Η φορολογική διοίκηση μπορεί να εξετάσει τις συναλλαγές στους λογαριασμούς αγοραστή και πωλητή, αλλά και προσώπων του στενού τους περιβάλλοντος, τόσο πριν όσο και μετά την υπογραφή του συμβολαίου.

Μάλιστα, σύμφωνα με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, η ανακριβής αναγραφή του τιμήματος μπορεί να τεκμηριωθεί όχι μόνο με άμεσες αποδείξεις αλλά και μέσω συνδυασμού έμμεσων ενδείξεων. Ενδεικτικά, καταθέσεις χρημάτων από τον αγοραστή στον λογαριασμό του πωλητή, σε χρονικό σημείο κοντά στη μεταβίβαση και για ποσά υψηλότερα από εκείνα που αναγράφονται στο συμβόλαιο, μπορούν να αποτελέσουν σημαντικό στοιχείο για τον έλεγχο.

Στο μικροσκόπιο και οι υπερτιμολογημένες αγοραπωλησίες

Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται όμως στις περιπτώσεις υποδήλωσης του πραγματικού τιμήματος. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι μεταβιβάσεις στις οποίες αναγράφονται τιμές σημαντικά υψηλότερες όχι μόνο από τις αντικειμενικές αξίες αλλά ακόμη και από τις πραγματικές αγοραίες τιμές της συγκεκριμένης περιοχής.

Το φαινόμενο εξετάζεται κυρίως σε ακριβές περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, καθώς και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, χωρίς να αποκλείονται άλλες περιοχές όπου οι τιμές των συμβολαίων εμφανίζουν ασυνήθιστες αποκλίσεις.

Σύμφωνα με τους ελεγκτικούς μηχανισμούς, μια εικονικά διογκωμένη αξία μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη νομιμοποίηση κεφαλαίων που προέρχονται από παράνομες δραστηριότητες. Για τον λόγο αυτό εξετάζεται κατά πόσο το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ανταποκρίνεται σε πραγματική συναλλαγή ή αποτελεί μέσο «ξεπλύματος» χρημάτων.

Στο πλαίσιο αυτό ελέγχονται και πάλι οι τραπεζικοί λογαριασμοί των εμπλεκομένων, καθώς το τίμημα των ακινήτων καταβάλλεται υποχρεωτικά μέσω του τραπεζικού συστήματος. Η αντιπαραβολή των ποσών που αναγράφονται στα συμβόλαια με τις πραγματικές χρηματικές ροές αποτελεί έτσι ένα από τα βασικά εργαλεία των ελεγκτών.

Το «κρυφό» τίμημα και οι έλεγχοι

Στις περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο πωλείται σε τιμή υψηλότερη από την αντικειμενική αξία, αλλά στο συμβόλαιο αναγράφεται χαμηλότερο τίμημα, η διαφορά μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ελέγχου.

Εφόσον υπάρχουν ενδείξεις ότι καταβλήθηκε επιπλέον ποσό, οι φορολογικές αρχές μπορούν να καλέσουν τα εμπλεκόμενα πρόσωπα να δώσουν εξηγήσεις και να εξετάσουν το σύνολο των διαθέσιμων στοιχείων.

Για τους ελεγκτές, επομένως, η μεγάλη απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και αγοραίων αξιών δεν αποτελεί απλώς μια στρέβλωση της αγοράς. Δημιουργεί ταυτόχρονα ένα περιβάλλον στο οποίο μπορούν να αναπτυχθούν πρακτικές φοροαποφυγής, απόκρυψης πραγματικών τιμημάτων ή ακόμη και νομιμοποίησης παράνομων κεφαλαίων.

Από την άλλη πλευρά, η αναγραφή του πραγματικού τιμήματος προστατεύει τον πωλητή, καθώς τα χρήματα που εισπράττει μέσω του τραπεζικού συστήματος μπορούν να δικαιολογηθούν νόμιμα και να χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη τεκμηρίων ή απαιτήσεων «πόθεν έσχες». Αντίθετα, η είσπραξη ποσών εκτός επίσημης συναλλαγής δημιουργεί σημαντικούς φορολογικούς και ελεγκτικούς κινδύνους για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.