Η Αθήνα παραμένει φθηνότερη, αλλά οι τιμές ανεβαίνουν

Με μέση τιμή πώλησης περίπου 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, στο κέντρο της Αθήνας τα 100.000 ευρώ αντιστοιχούν σε κατοικία 40 τ.μ. Πρόκειται για ένα ποσό που παραμένει ιδιαίτερα υψηλό για τα δεδομένα των ελληνικών εισοδημάτων, ιδίως αν ληφθεί υπόψη η κατάσταση και η ποιότητα σημαντικού μέρους του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.

Η εικόνα είναι διαφορετική για τους ξένους αγοραστές, οι οποίοι συγκρίνουν τις ελληνικές τιμές με εκείνες των δικών τους αγορών. Για έναν αγοραστή από τη Βαρσοβία, για παράδειγμα, το αντίστοιχο κεφάλαιο εξασφαλίζει μόλις 24 τ.μ., καθώς η μέση τιμή πώλησης στην πολωνική πρωτεύουσα έχει φτάσει τα 4.225 ευρώ ανά τ.μ.

Στην κορυφή της ευρωπαϊκής ακρίβειας βρίσκεται η Ζυρίχη, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται σε περίπου 18.500 ευρώ ανά τ.μ. και τα 100.000 ευρώ αγοράζουν μόλις 5 τ.μ. Στη Γενεύη η μέση τιμή φτάνει τα 17.105 ευρώ ανά τ.μ., επιβεβαιώνοντας ότι στην ελβετική αγορά το συγκεκριμένο ποσό βρίσκεται κοντά στο κόστος μιας θέσης στάθμευσης.

Εξαιρετικά υψηλές τιμές καταγράφονται επίσης στο Λουξεμβούργο και στο Παρίσι, όπου το τετραγωνικό μέτρο κοστίζει κατά μέσο όρο 10.471 και 9.630 ευρώ αντίστοιχα. Με 100.000 ευρώ μπορεί επομένως να αποκτηθεί ακίνητο περίπου 10 τ.μ. Ακόμη και στη νότια Ευρώπη, οι τιμές έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τα επίπεδα που θεωρούνταν μέχρι πριν από λίγα χρόνια προσιτά: στη Λισαβόνα το ίδιο ποσό αντιστοιχεί σε 16 τ.μ., ενώ στη Μαδρίτη σε 17 τ.μ., με τις μέσες τιμές να ανέρχονται σε 6.247 και 5.755 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα.

Στη Βουδαπέστη, όπου η μέση τιμή έχει διαμορφωθεί στα 3.553 ευρώ ανά τ.μ., τα 100.000 ευρώ εξασφαλίζουν περίπου 28 τ.μ.

Οι ανατιμήσεις σε Ανατολική και Κεντρική Ευρώπη

Το στοιχείο που διαφοροποιεί τη σημερινή συγκυρία είναι η ταχύτητα με την οποία ακριβαίνουν οι αγορές που μέχρι πρόσφατα προσέφεραν μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη. Στην Αθήνα, η μέση αύξηση των τιμών κατά την τελευταία τριετία υπολογίζεται σε 18%, ενώ σε ορισμένες πρωτεύουσες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης οι ανατιμήσεις ήταν ακόμη εντονότερες.

Ειδικότερα, κατά την τελευταία διετία οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 39% στο Βουκουρέστι, 29% στη Βουδαπέστη και 22% στη Βαρσοβία. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει γρήγορα το πλεονέκτημα που είχαν οι συγκεκριμένες αγορές έναντι των ακριβότερων ευρωπαϊκών πόλεων.

Αντίθετα, στις αγορές που βρίσκονται ήδη σε πολύ υψηλά επίπεδα δεν καταγράφονται αντίστοιχες μεταβολές. Στο Παρίσι, για παράδειγμα, τα 100.000 ευρώ αγόραζαν περίπου 10 τ.μ. και το 2023, ενώ στο Λουξεμβούργο αντιστοιχούσαν σε περίπου 9 τ.μ. Με άλλα λόγια, η αγοραστική δύναμη του ίδιου κεφαλαίου στις συγκεκριμένες πόλεις παραμένει σχεδόν αμετάβλητη την τελευταία τριετία.

Μεγάλες διαφορές ακόμη και μέσα στην ίδια χώρα

Οι αποκλίσεις στις τιμές δεν περιορίζονται μεταξύ διαφορετικών κρατών. Συχνά είναι εξίσου εντυπωσιακές και στο εσωτερικό της ίδιας χώρας, ανάλογα με την πόλη και τη ζήτηση που συγκεντρώνει.

Στην Ιταλία, τα 100.000 ευρώ αντιστοιχούν σε περίπου 18 τ.μ. στο Μιλάνο, 26 τ.μ. στη Ρώμη και 75 τ.μ. στην Κατάνια. Στη Γερμανία, το ίδιο ποσό εξασφαλίζει 12 τ.μ. στο Μόναχο, 19 τ.μ. στο Βερολίνο και 34 τ.μ. στη Βρέμη. Αντίστοιχα, στην Ισπανία, από τα 17 τ.μ. που αγοράζει κανείς στη Μαδρίτη, η αγοραστική δυνατότητα ανεβαίνει στα 41 τ.μ. στη Βαλένθια.

Ανάλογη εικόνα παρουσιάζει και η Ελλάδα. Ενώ στο κέντρο της Αθήνας τα 100.000 ευρώ επαρκούν για περίπου 40 τ.μ., στα νότια προάστια η αντίστοιχη επιφάνεια περιορίζεται σε μόλις 23,4 τ.μ. Στην Καστοριά, αντίθετα, το ίδιο ποσό μπορεί να εξασφαλίσει κατοικία περίπου 173 τ.μ.

Η Τράπεζα της Ελλάδος εντοπίζει το βασικό πρόβλημα στην προσφορά

Πίσω από τη συνεχιζόμενη άνοδο των ελληνικών τιμών βρίσκεται, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος. Στην πρόσφατη έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η ΤτΕ επισημαίνει ότι η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με την προσφορά κατοικιών.

Η ζήτηση προέρχεται τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Η διεθνής επενδυτική δραστηριότητα αποτυπώνεται στις ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών, από το 2018 έως το 2025, ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως. Το ποσό αυτό είναι σχεδόν δεκαπλάσιο σε σχέση με τα περίπου 170 εκατ. ευρώ τον χρόνο που καταγράφονταν κατά την προηγούμενη περίοδο υποχώρησης της αγοράς, από το 2008 έως το 2017.

Στο εσωτερικό, η ζήτηση ενισχύεται από αλλαγές στη σύνθεση των νοικοκυριών και στην κατανομή του πληθυσμού. Η αυξημένη αστικοποίηση και η δημιουργία περισσότερων νοικοκυριών διατηρούν τις ανάγκες για κατοικίες σε υψηλά επίπεδα, ακόμη και παρά τη μείωση του συνολικού πληθυσμού. Σημαντικό ρόλο σε αυτή την εξέλιξη διαδραματίζει η αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.

Τα κλειστά ακίνητα και τα εμπόδια στην επαναφορά τους στην αγορά

Στην πλευρά της προσφοράς, η Τράπεζα της Ελλάδος εντοπίζει δύο βασικά προβλήματα: αφενός, την απόσυρση κατοικιών από την αγορά και, αφετέρου, την περιορισμένη ανανέωση του διαθέσιμου αποθέματος μέσω νέων κατασκευών και ανακαινίσεων.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο μεγάλος αριθμός κενών ακινήτων, ένα μέρος των οποίων παραμένει αναξιοποίητο λόγω εκκρεμοτήτων που σχετίζονται με το ιδιωτικό χρέος. Σύμφωνα με την ΤτΕ, αρκετά ακίνητα είναι δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων και βρίσκονται σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, γεγονός που εμποδίζει την επαναδιάθεσή τους στην αγορά.

Πρόσθετο εμπόδιο αποτελεί η πολυϊδιοκτησία, καθώς η ύπαρξη πολλών συνιδιοκτητών δυσκολεύει τη λήψη κοινών αποφάσεων για την αξιοποίηση ή την πώληση ενός ακινήτου. Παράλληλα, το αυξημένο κόστος των οικοδομικών εργασιών και των ανακαινίσεων περιορίζει το ενδιαφέρον για την αποκατάσταση παλαιών κατοικιών, ακόμη και όταν αυτές θα μπορούσαν να επανέλθουν στην αγορά.

Στο συγκεκριμένο ζήτημα ενδέχεται να συμβάλουν οι πρόσφατες αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο. Ο νόμος 5303/2026 (ΦΕΚ Α΄ 81/22.05.2026), που αφορά την αναμόρφωση του σχετικού πλαισίου, περιλαμβάνει μεταξύ άλλων ρυθμίσεις για τη μετατροπή της νόμιμης μοίρας. Οι αναλυτές εκτιμούν ότι οι νέες διατάξεις μπορούν να περιορίσουν τη δημιουργία περιπτώσεων πολυϊδιοκτησίας στο μέλλον, διευκολύνοντας τη διαχείριση και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.

Η συνολική εικόνα δείχνει ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν αντιμετωπίζει μόνο πρόβλημα υψηλών τιμών, αλλά κυρίως έλλειμμα διαθέσιμων ακινήτων. Και όσο σημαντικό μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει κλειστό ή δύσκολα αξιοποιήσιμο, η αυξημένη ζήτηση θα εξακολουθεί να ασκεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές.