Μεταβίβαση ακινήτου σε... 226 ημέρες

Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΚΕΦΙΜ (Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών), η ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα απαιτεί κατά μέσο όρο 226 ημέρες, δηλαδή περίπου 7,5 μήνες, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις ο απαιτούμενος χρόνος ξεπερνά ακόμη και τον έναν χρόνο.

Παράλληλα, η έκδοση μιας οικοδομικής άδειας απαιτεί κατά μέσο όρο περίπου 100 ημέρες, γεγονός που κατατάσσει την Ελλάδα στις τελευταίες θέσεις της Ευρώπης ως προς την ταχύτητα των σχετικών διαδικασιών.

Η σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες είναι ενδεικτική:

Στην Κύπρο μια μεταβίβαση ολοκληρώνεται περίπου σε μία εβδομάδα.

Στην Ισπανία απαιτούνται ένας έως τρεις μήνες.

Στη Γερμανία περίπου ενάμισης έως τρεις μήνες.

Στη Γαλλία περίπου τρεις μήνες.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα αφορά τα παλαιά ακίνητα

Όπως επισημαίνει το ΚΕΦΙΜ, πάνω από το 50% του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος παρουσιάζει μικρότερες ή μεγαλύτερες αποκλίσεις μεταξύ των συμβολαίων, του Ε9, του Κτηματολογίου και της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.

Σε πολλές περιπτώσεις υπάρχουν επίσης πολεοδομικές εκκρεμότητες ή αυθαίρετες παρεμβάσεις, οι οποίες πρέπει να τακτοποιηθούν πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση.

Οι διαδικασίες αυτές δημιουργούν σημαντικές καθυστερήσεις, καθώς επιβαρύνουν μηχανικούς, συμβολαιογράφους και πολεοδομικές υπηρεσίες, αυξάνοντας τόσο τον χρόνο όσο και το συνολικό κόστος μιας συναλλαγής.

Η ηλικία των κτιρίων δυσκολεύει ακόμη περισσότερο τις διαδικασίες

Η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο σύνθετη λόγω της μεγάλης ηλικίας του ελληνικού κτιριακού αποθέματος.

Όσο παλαιότερο είναι ένα ακίνητο, τόσο δυσκολότερη γίνεται η συγκέντρωση όλων των απαιτούμενων εγγράφων, όπως οικοδομικές άδειες, πράξεις σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και άλλα συμβολαιογραφικά έγγραφα.

Σε αρκετές περιπτώσεις:

οι οικοδομικές άδειες περιλαμβάνουν λάθη που δεν διορθώθηκαν ποτέ,

δεν πραγματοποιήθηκαν οι απαιτούμενες αναθεωρήσεις μετά την ολοκλήρωση των έργων,

ή τα σχετικά σχέδια είναι πλέον δυσανάγνωστα λόγω της παλαιότητάς τους.

Η αναζήτηση των απαραίτητων εγγράφων συνεπάγεται συχνά σημαντικό επιπλέον κόστος για τους ιδιοκτήτες.

Οι περισσότερες αγοραπωλησίες αφορούν πλέον παλαιές κατοικίες

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση στρέφεται ολοένα περισσότερο προς τις παλαιότερες κατοικίες, καθώς αποτελούν τις πιο προσιτές επιλογές για τους περισσότερους αγοραστές.

Τα στοιχεία του ΚΕΦΙΜ δείχνουν ότι:

το 2017 οι κατοικίες ηλικίας άνω των 15 ετών αντιστοιχούσαν στο 68% των μεταβιβάσεων,

ενώ το 2023 το ποσοστό αυτό είχε αυξηθεί στο 82%, με την τάση να συνεχίζεται και τα επόμενα χρόνια.

Όσο αυξάνεται το ενδιαφέρον για τα παλαιότερα ακίνητα, τόσο μεγαλύτερη γίνεται και η επιβάρυνση από τις διαδικασίες τακτοποίησης.

Καθυστερήσεις ακόμη και στα ακίνητα των servicers

Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στις συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών.

Αντίστοιχες δυσκολίες αντιμετωπίζουν και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), οι οποίες αποκτούν μέσω πλειστηριασμών χιλιάδες ακίνητα (REOs).

Πολλά από αυτά παραμένουν εκτός αγοράς για περισσότερα από δύο χρόνια, μέχρι να ολοκληρωθούν όλες οι απαραίτητες τεχνικές και νομικές διαδικασίες που απαιτούνται ώστε να μπορούν να μεταβιβαστούν.

Αναζητούνται λύσεις

Στο πλαίσιο αυτό έχουν διατυπωθεί προτάσεις για μεγαλύτερη ευελιξία στις μεταβιβάσεις, όπως η δυνατότητα να πραγματοποιείται η αγοραπωλησία ακόμη και πριν από την πλήρη τακτοποίηση των εκκρεμοτήτων, με την υποχρέωση ολοκλήρωσής τους να μεταφέρεται στον νέο ιδιοκτήτη.

Μέχρι να υπάρξουν σχετικές αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο, η γραφειοκρατία εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που περιορίζουν την προσφορά κατοικιών στην αγορά και επιβραδύνουν μία από τις σημαντικότερες οικονομικές συναλλαγές για τα ελληνικά νοικοκυριά: την αγορά ενός σπιτιού.