Πού εντοπίζονται τα συνηθέστερα προβλήματα

Γιατί μπορεί να υπάρχει πρόβλημα με ένα χωράφι που καλλιεργείται εδώ και δεκαετίες;

Η μακροχρόνια καλλιέργεια μιας έκτασης δεν εγγυάται ότι τα στοιχεία της συμφωνούν με την καταχώρισή της στο Κτηματολόγιο. Το αγροτεμάχιο μπορεί να έχει αποτυπωθεί σε διαφορετική θέση, να εμφανίζεται με λανθασμένο εμβαδόν ή όρια, να έχει διαφορετικό ΚΑΕΚ από εκείνο που θεωρεί σωστό ο παραγωγός ή να υπάρχει εκκρεμότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης όταν δεν μπορεί να εντοπίσει τον σωστό ΚΑΕΚ;

Δεν πρέπει να επιλέξει αυθαίρετα κάποιο γειτονικό ακίνητο μόνο και μόνο για να ολοκληρώσει τη δήλωση. Απαιτείται πρώτα τεχνικός έλεγχος, ώστε να εντοπιστεί με ακρίβεια το αγροτεμάχιο και να συγκριθούν τα στοιχεία του Κτηματολογίου με τους τίτλους ιδιοκτησίας και τα παλαιότερα τοπογραφικά διαγράμματα. Πρέπει επίσης να εξεταστούν τα όρια, η θέση και το εμβαδόν. Αν το πρόβλημα αφορά την κυριότητα και όχι απλώς τη γεωμετρική αποτύπωση, χρειάζεται παράλληλα και νομικός έλεγχος.

Τι σημαίνει το όριο γεωχωρικής επικάλυψης 55% στο ΟΣΔΕ 2026;

Για τις ανάγκες του ΟΣΔΕ 2026 προβλέπεται ελάχιστη επικάλυψη 55% μεταξύ του δηλωμένου αγροτεμαχίου και των αντίστοιχων ΚΑΕΚ, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μεταξύ άλλων, το συνολικό εμβαδόν των ΚΑΕΚ δεν πρέπει να είναι μικρότερο από την έκταση που δηλώνεται, ενώ το ίδιο αγροτεμάχιο δεν πρέπει να έχει δηλωθεί από άλλον παραγωγό.

Πρόκειται, ωστόσο, για κανόνα ελέγχου της δήλωσης στο πλαίσιο του ΟΣΔΕ και όχι για αποδοχή λανθασμένων κτηματολογικών ορίων. Το ποσοστό του 55% δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται να υπάρχουν αποκλίσεις έως 45% στη γεωμετρική αποτύπωση. Όταν διαπιστώνεται ασυμφωνία, απαιτείται έλεγχος από τοπογράφο μηχανικό.

Πότε χρειάζεται η ψηφιακή πλατφόρμα «metavoles»;

Η πλατφόρμα χρησιμοποιείται όταν πρέπει να διορθωθούν γεωμετρικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, όπως η θέση, το σχήμα ή τα όριά του στο κτηματολογικό διάγραμμα.

Ο τοπογράφος μηχανικός εξετάζει τα δεδομένα και, όπου απαιτείται, συντάσσει Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, καταχωρίζοντας τον αντίστοιχο Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος. Η διαδικασία πραγματοποιείται ψηφιακά, αλλά η υποβολή μιας αίτησης δεν σημαίνει ότι η διόρθωση εγκρίνεται αυτομάτως. Ανάλογα με την περίπτωση, απαιτείται έλεγχος και ενδέχεται να πρέπει να ενημερωθούν οι ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων ακινήτων.

Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικήσεις

Τι πρέπει να γίνει όταν ένα χωράφι εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Πρόκειται για πρόβλημα που αφορά την ίδια την κτηματολογική εγγραφή και όχι απλώς τη σχεδίαση του ακινήτου. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να ελέγξει τους τίτλους ιδιοκτησίας, τις σχετικές προθεσμίες, το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου και το κατά πόσο είναι δυνατή η διόρθωση χωρίς προσφυγή στη Δικαιοσύνη.

Εφόσον δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για εξωδικαστική διευθέτηση, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική διαδικασία. Η εμφάνιση του ακινήτου στο Ε9 ή η δήλωσή του στο ΟΣΔΕ δεν αρκούν από μόνες τους για να αποδειχθεί και να κατοχυρωθεί το δικαίωμα κυριότητας.

Μπορεί η χρησικτησία να αποτελέσει λύση;

Η μακροχρόνια νομή ενός ακινήτου μπορεί, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες από τον νόμο προϋποθέσεις, να θεμελιώσει δικαίωμα κυριότητας. Δεν αρκεί, όμως, απλώς ο ισχυρισμός ότι κάποιος καλλιεργεί μια έκταση επί πολλά χρόνια. Χρειάζεται συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων και αξιολόγηση της υπόθεσης από νομικό.

Παλαιές αεροφωτογραφίες, έγγραφα, στοιχεία κατοχής και άλλα αποδεικτικά μέσα μπορεί να συμβάλουν στην τεκμηρίωση της υπόθεσης. Ειδικά όταν το ακίνητο είναι καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», πρέπει να εξεταστεί αν επιτρέπεται εξωδικαστική διόρθωση ή αν είναι αναγκαία η δικαστική αναγνώριση του δικαιώματος.

Ποιος είναι ο ρόλος του τοπογράφου μηχανικού και πότε χρειάζεται δικηγόρος;

Ο τοπογράφος μηχανικός αναλαμβάνει τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Εντοπίζει τη θέση του, αποτυπώνει τα πραγματικά όρια, συγκρίνει τα κτηματολογικά δεδομένα με παλαιότερα τοπογραφικά και άλλα διαθέσιμα στοιχεία και εξετάζει αν υπάρχουν επικαλύψεις με γειτονικές ιδιοκτησίες. Αν απαιτείται, συντάσσει τα κατάλληλα διαγράμματα για τη διόρθωση της γεωμετρικής εικόνας.

Όταν, όμως, υπάρχει αμφισβήτηση ως προς την κυριότητα, απαιτείται και νομική υποστήριξη. Ο χειριστής της δήλωσης ΟΣΔΕ μπορεί να βοηθήσει στην υποβολή της αίτησης ενίσχυσης, αλλά δεν υποκαθιστά τον τεχνικό ή τον νομικό έλεγχο της ιδιοκτησίας.

Οι εκκρεμότητες με τους δασικούς χάρτες

Τι γίνεται όταν ένα αγροτεμάχιο εμφανίζεται ως δασικό στον δασικό χάρτη;

Εάν ο χαρακτηρισμός θεωρείται λανθασμένος, πρέπει να εξεταστεί ποια νόμιμη διαδικασία μπορεί να οδηγήσει στη διόρθωσή του. Αν έχει υποβληθεί εμπρόθεσμη αντίρρηση, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να παρακολουθεί την εξέτασή της. Σε διαφορετική περίπτωση, μπορεί να διερευνηθεί αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για διόρθωση πρόδηλου σφάλματος, για την καταχώριση διοικητικής πράξης που δεν είχε ληφθεί υπόψη ή για άλλη προβλεπόμενη διαδικασία.

Εάν, παράλληλα, το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως ιδιοκτησία του Δημοσίου, χρειάζεται ξεχωριστός έλεγχος και της συγκεκριμένης εγγραφής. Η σημερινή καλλιέργεια μιας έκτασης δεν αρκεί για να ανατρέψει τον δασικό της χαρακτήρα.

Τι ισχύει όταν το Κτηματολόγιο εμφανίζει το ακίνητο ως ιδιοκτησία του Δημοσίου;

Μια τέτοια εγγραφή μπορεί να συνδέεται με τον δασικό χαρακτήρα της έκτασης, με τα στοιχεία των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών ή με διεκδίκηση του ακινήτου από το Δημόσιο. Για τον λόγο αυτό απαιτείται συνδυαστικός έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας, των κτηματολογικών δεδομένων και του δασικού χάρτη.

Ανάλογα με τα ευρήματα, μπορεί να χρειαστεί διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, αναγνώριση δικαιώματος κυριότητας ή άλλη νόμιμη ενέργεια. Η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων από μόνη της δεν επιλύει μια διαφορά ως προς την ιδιοκτησία.

Τι ισχύει για εκχερσωμένες δασικές εκτάσεις που καλλιεργούνται και δηλώνονται στο ΟΣΔΕ;

Το ζήτημα εξακολουθεί να αποτελεί εκκρεμότητα, καθώς με το ισχύον καθεστώς δεν επιτρέπεται η εξαγορά αυτών των εκτάσεων. Για ορισμένες κατηγορίες, όπως οι εκτάσεις ΔΑ και ΧΑ, ο ν. 5037/2023 προβλέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη δυνατότητα διατήρησης της γεωργικής χρήσης όσο λαμβάνεται η προβλεπόμενη ενίσχυση.

Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι αίρονται οι εκκρεμότητες με τον δασικό χαρακτηρισμό ή το Κτηματολόγιο. Η καταβολή αγροτικής επιδότησης δεν συνιστά νομιμοποίηση της εκχέρσωσης ούτε αναγνώριση δικαιώματος κυριότητας.

Κληρονομιές, δηλώσεις και μελλοντικές ενισχύσεις

Τι πρέπει να προσέχουν όσοι έχουν κληρονομήσει αγροτεμάχια;

Σε αρκετές περιπτώσεις, το Κτηματολόγιο εξακολουθεί να εμφανίζει τον αποβιώσαντα ιδιοκτήτη, ενώ σε άλλες έχουν καταχωριστεί λανθασμένα τα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Για να διορθωθεί η εικόνα, πρέπει να ελεγχθούν οι κληρονομικές πράξεις, η μεταγραφή ή καταχώρισή τους και τυχόν εκκρεμότητες που επηρεάζουν τα δικαιώματα των κληρονόμων.

Είναι σημαντικό να διαχωρίζεται η αποτύπωση των ορίων από τη νόμιμη καταχώριση του σημερινού δικαιούχου. Πρόκειται για διαφορετικά ζητήματα, τα οποία μπορεί να απαιτούν ξεχωριστές διαδικασίες.

Τι αναλαμβάνουν οι αγρότες με την υπογραφή της ειδικής υπεύθυνης δήλωσης της ΑΑΔΕ;

Με την υπογραφή της συγκεκριμένης δήλωσης, οι παραγωγοί δεσμεύονται να δηλώσουν τα ορθά στοιχεία ΑΤΑΚ ή/και ΚΑΕΚ μόλις αρθούν τα προβλήματα που σήμερα εμποδίζουν την ταυτοποίηση των ακινήτων τους.

Αυτό σημαίνει ότι όσοι αντιμετωπίζουν λανθασμένες κτηματολογικές εγγραφές, προβλήματα στα όρια, ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή εκκρεμότητες που σχετίζονται με τη χρησικτησία πρέπει να προχωρήσουν στις απαραίτητες ενέργειες. Η υπεύθυνη δήλωση αποτελεί διευκόλυνση στο πλαίσιο της διαδικασίας των ενισχύσεων, αλλά δεν αντικαθιστά τις προβλεπόμενες διαδικασίες διόρθωσης στο Κτηματολόγιο.

Κινδυνεύουν οι αγροτικές ενισχύσεις εάν δεν διορθωθούν τα προβλήματα;

Η υπογραφή της υπεύθυνης δήλωσης δεν αποτελεί εγγύηση ότι οι ενισχύσεις θα συνεχίσουν να καταβάλλονται χωρίς προβλήματα και τα επόμενα χρόνια. Οι παραγωγοί που έχουν εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο ή στους δασικούς χάρτες πρέπει να εξετάσουν εγκαίρως τις δυνατότητες διόρθωσης, καθώς η επιλεξιμότητα των εκτάσεων εξαρτάται από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις εκτάσεις με χαρακτηρισμό ΔΔ, οι οποίες διατηρούν τον δασικό τους χαρακτήρα και δεν καθίστανται αυτομάτως επιλέξιμες για ενίσχυση επειδή καλλιεργούνται. Διαφορετική αντιμετώπιση μπορεί να προβλέπεται για εκτάσεις ΔΑ ή άλλες περιπτώσεις εκχέρσωσης, υπό τις ειδικές προϋποθέσεις που ορίζει η νομοθεσία.

Εάν οι εκκρεμότητες δεν επιλυθούν ή δεν πληρούνται οι όροι επιλεξιμότητας, υπάρχει κίνδυνος να επηρεαστούν μελλοντικές πληρωμές, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να τεθεί και ζήτημα ανάκτησης ποσών που έχουν καταβληθεί αχρεωστήτως.

Τι πρέπει να κάνουν όσοι καλλιεργούν μισθωμένα χωράφια;

Οι παραγωγοί που εκμεταλλεύονται μισθωμένες εκτάσεις πρέπει να ελέγχουν σε συνεργασία με τον ιδιοκτήτη ότι το αγροτεμάχιο αντιστοιχεί στον σωστό ΚΑΕΚ και ότι τα όρια και το εμβαδόν του συμφωνούν με την πραγματική ιδιοκτησία.

Εάν εντοπιστεί σφάλμα στο Κτηματολόγιο, η διόρθωσή του πρέπει να εξεταστεί από τον ιδιοκτήτη, με τη συνδρομή τοπογράφου μηχανικού και, όπου χρειάζεται, δικηγόρου. Το μισθωτήριο αποδεικνύει τη μίσθωση, αλλά δεν διορθώνει από μόνο του μια εσφαλμένη κτηματολογική εγγραφή.

Η έγκαιρη αντιμετώπιση των εκκρεμοτήτων είναι καθοριστική

Το βασικό που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες και οι παραγωγοί είναι ότι δεν πρέπει να αφήνουν τα προβλήματα του Κτηματολογίου για την επόμενη περίοδο υποβολής δηλώσεων ΟΣΔΕ. Χρειάζεται να διαπιστώσουν εγκαίρως αν η εκκρεμότητα αφορά τα γεωμετρικά στοιχεία, την κυριότητα ή τον δασικό χαρακτήρα της έκτασης, καθώς κάθε περίπτωση ακολουθεί διαφορετική διαδικασία.

Ο έλεγχος από τοπογράφο μηχανικό αποτελεί το πρώτο βήμα για την αποτύπωση και την ταυτοποίηση του ακινήτου, ενώ σε ιδιοκτησιακές διαφορές είναι απαραίτητη και η νομική υποστήριξη. Η υποβολή μιας αίτησης αγροτικής ενίσχυσης ή η αξιοποίηση μιας προσωρινής διευκόλυνσης δεν θεραπεύει τις λανθασμένες κτηματολογικές εγγραφές και δεν επιλύει τις εκκρεμότητες των δασικών χαρτών.

Για τους παραγωγούς, επομένως, η έγκαιρη τακτοποίηση των στοιχείων των αγροτεμαχίων δεν αφορά μόνο την ομαλή υποβολή των δηλώσεων και την καταβολή των ενισχύσεων. Αποτελεί και βασική προϋπόθεση για την προστασία και τη σωστή κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας τους.