Η τοποθεσία είναι καθοριστική για τη στεγαστική κρίση

Η ύπαρξη ενός άδειου ακινήτου σε μια περιοχή με περιορισμένη ζήτηση δεν σημαίνει ότι αυτό μπορεί να καλύψει τις ανάγκες ενός εργαζομένου που αναζητά σπίτι κοντά στον τόπο εργασίας του στην Αθήνα. Το πρόβλημα, επομένως, δεν αφορά μόνο τον συνολικό αριθμό των κατοικιών, αλλά και το πού βρίσκονται, σε ποια κατάσταση είναι και κατά πόσο μπορούν να διατεθούν άμεσα προς ενοικίαση.

Το ΙΟΒΕ επισημαίνει ότι η συγκέντρωση θέσεων εργασίας και οικονομικών δραστηριοτήτων στην Αττική ενισχύει τη ζήτηση για κατοικίες στην περιοχή. Παράλληλα, η μείωση του μέσου μεγέθους των νοικοκυριών δημιουργεί ανάγκη για περισσότερες, μικρότερες κατοικίες, αυξάνοντας περαιτέρω τις απαιτήσεις από την αγορά.

Ο αριθμός των κενών ακινήτων δεν αποτυπώνει, συνεπώς, το πραγματικό μέγεθος της προσφοράς που είναι διαθέσιμη για να καλύψει τις ανάγκες των ενοικιαστών. Στην εικόνα προστίθενται οι κατοικίες που αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια και παραμένουν σε διαδικασίες ρύθμισης ή πλειστηριασμού.

Οι συγκεκριμένες κατηγορίες δεν ταυτίζονται με το σύνολο των κενών κατοικιών. Δείχνουν, ωστόσο, ότι ένα μέρος του οικιστικού αποθέματος δεν είναι άμεσα διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας τις επιλογές των νοικοκυριών που αναζητούν στέγη.

Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα ανακάμπτει μετά τη μεγάλη κάμψη που σημειώθηκε κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Ωστόσο, οι επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ εξακολουθούν να υπολείπονται του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Το αυξημένο κόστος των οικοδομικών υλικών, της ενέργειας και της χρηματοδότησης επιβαρύνει την κατασκευή νέων κατοικιών, δυσχεραίνοντας την ταχύτερη αύξηση της προσφοράς.

Στεγαστικά δάνεια: Μακριά από τα επίπεδα του 2007

Ένας ακόμη παράγοντας που επηρεάζει την αγορά είναι η σημαντική υποχώρηση της στεγαστικής πίστης προς τα ελληνικά νοικοκυριά. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει το ΙΟΒΕ, οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν το 2025 σε περίπου 2,1 δισ. ευρώ, έναντι περίπου 15 δισ. ευρώ το 2007.

Η αύξηση των επιτοκίων κατά την περίοδο 2022-2024 συνέβαλε στην επιβράδυνση της στεγαστικής χρηματοδότησης. Ωστόσο, σύμφωνα με την ανάλυση του ΙΟΒΕ, η εξέλιξη των επιτοκίων δεν επαρκεί για να εξηγήσει τη μεγάλη απόσταση από τα επίπεδα που καταγράφονταν πριν από την κρίση.

Την ίδια ώρα, η ζήτηση από το εξωτερικό έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών των κατοικιών από το 2018, με σημαντικό ρόλο να αποδίδεται και στο πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας. Έτσι, η περιορισμένη δυνατότητα χρηματοδότησης των ελληνικών νοικοκυριών συνυπάρχει με μια αγορά στην οποία οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά.

Το αποτέλεσμα είναι ότι η απόκτηση κατοικίας γίνεται δυσκολότερη για όσους βασίζονται κυρίως στο εισόδημά τους και στην πρόσβαση σε στεγαστικό δανεισμό. Η πίεση δεν περιορίζεται στους υποψήφιους αγοραστές, αλλά επηρεάζει και την αγορά ενοικίασης, καθώς όσοι δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτι παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα στο μισθωμένο ακίνητο.

Η αξιοποίηση των κενών κατοικιών δεν αρκεί από μόνη της

Η επαναφορά κλειστών ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση αποτελεί μία από τις βασικές παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης. Στο πλαίσιο της στρατηγικής που εξετάζει το ΙΟΒΕ, οι επιδοτήσεις για ανακαινίσεις και τα φορολογικά κίνητρα μπορούν να ενθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν κατοικίες που παραμένουν ανενεργές.

Ωστόσο, η ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος δεν αρκεί για να αντιμετωπιστεί συνολικά το πρόβλημα. Απαιτείται παράλληλα η κατασκευή νέων κατοικιών, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι υψηλή και η διαθέσιμη προσφορά περιορισμένη.

Διαφορετικά, ακόμη και προγράμματα που διευκολύνουν την πρόσβαση στην αγορά, όπως το «Σπίτι μου», ενδέχεται να οδηγήσουν σε πρόσθετες πιέσεις στις τιμές, εάν η ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας δεν συνοδευτεί από αντίστοιχη αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων ακινήτων.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν μπορεί να αποτιμηθεί μόνο με βάση τον αριθμό των κενών κατοικιών. Η γεωγραφική τους κατανομή, η κατάστασή τους, η δυνατότητα χρηματοδότησης της αγοράς και ο ρυθμός κατασκευής νέων σπιτιών καθορίζουν πόσο από αυτό το απόθεμα μπορεί πραγματικά να συμβάλει στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών. Χωρίς περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες στα σημεία όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση, η πίεση σε ενοίκια και τιμές δύσκολα θα υποχωρήσει ουσιαστικά.