Υπάρχει όμως μία κρίσιμη προϋπόθεση: τα συγκεκριμένα ακίνητα θα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.

Η χρήση τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης θα αποκλείεται, ενώ προβλέπεται και μηχανισμός ελέγχου προκειμένου να διασφαλίζεται ότι η κατοικία παραμένει στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αλλάξει η λογική της Golden Visa. Η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων δεν θα συνδέεται απλώς με την αγορά ακινήτων, αλλά με την αύξηση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.

Στο επίκεντρο αναμένεται να βρεθούν ακίνητα που σήμερα παραμένουν αναξιοποίητα, καθώς και κτίρια που μπορούν να αποκτήσουν νέα χρήση.

Το ενδιαφέρον για διατηρητέα και κτίρια που μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες

Παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον μπορούν να συγκεντρώσουν διατηρητέα κτίρια, αλλά και επαγγελματικά ή βιομηχανικά ακίνητα που έχουν τη δυνατότητα να μετατραπούν σε κατοικίες.

Το συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς εμφανίζει ένα ακόμη πλεονέκτημα: οι τιμές αγοράς τέτοιων ακινήτων μπορεί να είναι περισσότερο ελκυστικές σε σχέση με τις αντίστοιχες τιμές έτοιμων κατοικιών.

Για τις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων προβλέπεται όριο επένδυσης στις 250.000 ευρώ. Το ποσό είναι σημαντικά χαμηλότερο από τα όρια που ισχύουν σήμερα σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Συγκεκριμένα, το απαιτούμενο ποσό ανέρχεται στις 800.000 ευρώ στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και στα μεγάλα νησιά, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ.

Η λογική πίσω από τη χαμηλότερη επενδυτική βάση είναι να καταστεί οικονομικά ελκυστική η μετατροπή ακινήτων που σήμερα δεν χρησιμοποιούνται για κατοικία σε διαμερίσματα διαθέσιμα προς ενοικίαση.

Γραφεία, παλαιά εμπορικά ακίνητα, εγκαταλελειμμένες εγκαταστάσεις και βιομηχανικά κτίρια θα μπορούσαν έτσι να αποκτήσουν νέα ζωή, αυξάνοντας παράλληλα το απόθεμα κατοικιών.

2.551 νέες αιτήσεις στο πρώτο εξάμηνο

Το ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων από ξένους επενδυτές παραμένει ισχυρό.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 κατατέθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις για αρχική χορήγηση άδειας διαμονής.

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση αιτήσεων εντοπίζεται στις χαμηλότερες κατηγορίες επένδυσης, δηλαδή στα επίπεδα των 250.000 και 400.000 ευρώ, ενώ πολύ μικρότερος είναι ο αριθμός των επενδύσεων που πραγματοποιούνται με βάση το όριο των 800.000 ευρώ.

Τα δεδομένα αυτά εξηγούν σε σημαντικό βαθμό και το ενδιαφέρον για ένα νέο μοντέλο Golden Visa που θα επιτρέπει την κατανομή της επένδυσης σε περισσότερα ακίνητα.

Η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί «μαγνήτη» για τους ξένους αγοραστές

Η Golden Visa, πάντως, δεν αποτελεί τον βασικό λόγο για τον οποίο η πλειονότητα των ξένων επιλέγει την ελληνική αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με στοιχεία της Elxis – At Home In Greece, μόλις το 7% των ξένων επενδυτών αναφέρει ως βασικό κίνητρο την αγορά ακινήτου προκειμένου να εξασφαλίσει άδεια διαμονής μέσω της Golden Visa.

Αντίθετα, το μεγαλύτερο ποσοστό, 44,4%, αφορά αγοραστές που αναζητούν εξοχική κατοικία, ενώ ένα επιπλέον 17,8% ενδιαφέρεται κυρίως για επενδυτικούς λόγους.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η κατηγορία όσων αναζητούν κατοικία για μόνιμη εγκατάσταση. Το ποσοστό αυτό ανέρχεται σε 30,8%, με σημαντικό μέρος των ενδιαφερομένων να αποτελείται από συνταξιούχους που επιθυμούν να εγκατασταθούν στην Ελλάδα.

Όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis, Γιώργος Γαβριηλίδης, η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών έχει μεγαλύτερη οικονομική επίδραση στις τοπικές κοινωνίες, καθώς η παρουσία τους δεν περιορίζεται στην αγορά ενός ακινήτου, αλλά συνοδεύεται από μόνιμη κατανάλωση και οικονομική δραστηριότητα.

Νεόδμητα και κατοικίες άμεσης χρήσης προτιμούν οι ξένοι

Η εικόνα της ζήτησης αποτυπώνει και τις προτιμήσεις των ξένων αγοραστών.

Το 71,7% αναζητά νεόδμητη κατοικία ή ακίνητο που μπορεί να κατοικηθεί άμεσα, ενώ το 68,2% δείχνει προτίμηση στις βίλες. Αντίθετα, μόλις το 17,2% στρέφεται προς τα διαμερίσματα.

Ο μέσος διαθέσιμος προϋπολογισμός των ξένων αγοραστών κινείται μεταξύ 320.000 και 340.000 ευρώ.

Σε επίπεδο εθνικοτήτων, την υψηλότερη ζήτηση εμφανίζουν οι αγοραστές από τις ΗΠΑ, την Ολλανδία, τη Γερμανία και τη Βρετανία. Ακολουθούν το Βέλγιο και η Γαλλία.

Σημαντική είναι και η φετινή άνοδος του ενδιαφέροντος από την Αυστραλία, κυρίως από την ελληνική ομογένεια, με το αγοραστικό ενδιαφέρον να έχει διπλασιαστεί σε σχέση με πέρυσι.

Η Κρήτη στην κορυφή της ζήτησης

Οι προτιμήσεις διαφοροποιούνται σημαντικά και ανάλογα με την εθνικότητα του αγοραστή.

Οι Βρετανοί εμφανίζουν ιδιαίτερη προτίμηση στα Επτάνησα, ενώ η συγκεκριμένη περιοχή δεν βρίσκεται ψηλά στις επιλογές των Αμερικανών.

Σε συνολικό επίπεδο, πάντως, η Κρήτη διατηρεί με μεγάλη διαφορά την πρώτη θέση, συγκεντρώνοντας το 42,9% της ζήτησης.

Ακολουθεί η Πελοπόννησος με 22,9% και το Ιόνιο με 12,7%.

Η φορολογία προσελκύει και συνταξιούχους

Σημαντικό ρόλο στην επιλογή της Ελλάδας για μόνιμη εγκατάσταση διαδραματίζουν και τα φορολογικά κίνητρα που έχουν θεσπιστεί για τους συνταξιούχους του εξωτερικού.

Όσοι πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις και μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα μπορούν να φορολογούνται με συντελεστή 7% επί του εισοδήματός τους για διάστημα 15 ετών.

Βασικές προϋποθέσεις είναι, μεταξύ άλλων, η ύπαρξη συμφωνίας αποφυγής διπλής φορολογίας με τη χώρα προέλευσης της σύνταξης, η παραμονή στην Ελλάδα για τουλάχιστον 183 ημέρες τον χρόνο και το γεγονός ότι ο ενδιαφερόμενος δεν ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για πέντε από τα έξι προηγούμενα έτη.

Από την προσέλκυση επενδυτών στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών

Η νέα κατεύθυνση της Golden Visa δείχνει ότι το ζητούμενο πλέον δεν είναι μόνο η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Η κυβέρνηση επιχειρεί να συνδέσει την επενδυτική δραστηριότητα με έναν πιο συγκεκριμένο στόχο: την αύξηση των κατοικιών που είναι διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση.

Η μετατροπή παλαιών γραφείων, εμπορικών και βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες μπορεί να λειτουργήσει ως ένας τρόπος αξιοποίησης ενός αποθέματος ακινήτων που σήμερα παραμένει εκτός αγοράς.

Έτσι, η νέα Golden Visa επιχειρεί να αλλάξει ισορροπία: αντί η εισροή ξένων κεφαλαίων να αυξάνει απλώς τη ζήτηση για υπάρχουσες κατοικίες, στόχος είναι μέρος των επενδύσεων να δημιουργεί νέα διαθέσιμη προσφορά κατοικιών, κυρίως για μακροχρόνια μίσθωση.