Πόσο αυξάνεται το κόστος με τον ΦΠΑ

Η διαφορά για τον αγοραστή είναι ιδιαίτερα μεγάλη.

Σήμερα, με την αναστολή του ΦΠΑ, στις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%. Αντίθετα, η επαναφορά του ΦΠΑ 24% θα αύξανε σημαντικά το τελικό κόστος απόκτησης.

Για ένα νεόδμητο ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ, η επιβάρυνση με ΦΠΑ 24% διαμορφώνει το συνολικό τίμημα στα 372.000 ευρώ. Με το ισχύον καθεστώς, όπου επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3%, το συνολικό κόστος περιορίζεται στα 309.000 ευρώ.

Η διαφορά ανέρχεται έτσι σε 63.000 ευρώ, ποσό που είναι ιδιαίτερα σημαντικό για ένα νοικοκυριό που επιχειρεί να αγοράσει πρώτη κατοικία.

Σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν ήδη αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, η επαναφορά του ΦΠΑ θα μπορούσε επομένως να λειτουργήσει ως πρόσθετος παράγοντας επιβάρυνσης της ζήτησης.

Από το 19% στο 24%

Ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2006, με συντελεστή 19%, ενώ υπήρχε εξαίρεση για την πρώτη κατοικία. Στη συνέχεια, στο πλαίσιο των δημοσιονομικών προσαρμογών της περιόδου των μνημονίων, ο συντελεστής αυξήθηκε στο 24%.

Η εφαρμογή του συγκεκριμένου φόρου για περισσότερο από μία δεκαετία δημιούργησε σημαντικές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς επιβάρυνε το κόστος των νέων κατασκευών και επηρέασε τα κίνητρα για την ανάπτυξη νέων κατοικιών.

Το 2019 αποφασίστηκε η αναστολή του ΦΠΑ για τρία χρόνια, από την 1η Ιανουαρίου 2020 έως το τέλος του 2022. Έκτοτε, η αναστολή παρατάθηκε επανειλημμένα και, με βάση το ισχύον καθεστώς, η τελευταία παράταση ολοκληρώνεται στο τέλος του 2026.

Το μέτρο αφορά ακίνητα που συνδέονται με οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά. Προκειμένου να εφαρμοστεί η αναστολή, ο κατασκευαστής πρέπει να υποβάλει σχετική αίτηση στην ΑΑΔΕ. Η διαδικασία αφορά υποχρεωτικά το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων που καλύπτονται από τις συγκεκριμένες οικοδομικές άδειες.

Στο επίκεντρο το πρόβλημα της στέγασης

Η συζήτηση για τον ΦΠΑ στα νεόδμητα πραγματοποιείται σε ένα περιβάλλον όπου η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Παρά τη βελτίωση του σχετικού δείκτη, το ποσοστό των νοικοκυριών που αντιμετωπίζουν υπερβολικά υψηλό κόστος στέγασης υποχώρησε από 28,9% σε 26,4% μέσα σε έναν χρόνο. Παρά τη συγκεκριμένη αποκλιμάκωση, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται στην πρώτη θέση μεταξύ των χωρών της ΕΕ ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση.

Τα στοιχεία του ΙΟΒΕ, στο τριμηνιαίο Δελτίο για το Ιδιωτικό Χρέος στην Ελληνική Οικονομία, καταδεικνύουν ότι το πρόβλημα παραμένει ιδιαίτερα έντονο. Τα ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών σε σχέση με τα νοικοκυριά οποιασδήποτε άλλης χώρας της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Σε αυτό το πλαίσιο, η επαναφορά του ΦΠΑ 24% θα αποτελούσε ένα σημαντικό πρόσθετο βάρος, ιδιαίτερα για όσους βρίσκονται σήμερα στην αγορά για την απόκτηση κατοικίας.

Κρίσιμο μέτρο και για την οικοδομή

Πέρα όμως από την πλευρά των αγοραστών, η παράταση της αναστολής έχει σημασία και για τους κατασκευαστές.

Η οικοδομική δραστηριότητα έχει ενισχυθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, αλλά ταυτόχρονα αντιμετωπίζει υψηλό κόστος γης, κατασκευής, υλικών και χρηματοδότησης. Η επιβολή επιπλέον φόρου 24% στο τελικό προϊόν θα μπορούσε να περιορίσει περαιτέρω τη ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες.

Αυτό θα μπορούσε να δημιουργήσει έναν φαύλο κύκλο: υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση, χαμηλότερη ζήτηση, λιγότερες νέες κατασκευές και τελικά μικρότερη προσφορά κατοικιών στην αγορά.

Αντίθετα, η διατήρηση της αναστολής του ΦΠΑ δίνει περισσότερο χρόνο στην αγορά να αυξήσει την προσφορά και να απορροφήσει μέρος της μεγάλης ζήτησης που έχει δημιουργηθεί.

Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία καθώς η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα παράδοξο: οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, ενώ ταυτόχρονα η χώρα χρειάζεται περισσότερες κατοικίες για να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα.

Η τελική απόφαση για την παράταση αναμένεται να ενταχθεί στο ευρύτερο πακέτο φορολογικών μέτρων που θα παρουσιαστεί στη ΔΕΘ. Το εάν η αναστολή θα παραταθεί για ακόμη ένα έτος ή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα αποτελεί πλέον ένα από τα σημαντικά ζητήματα που παρακολουθεί η αγορά ακινήτων.