Αποδέσμευση κατασχεμένων ακινήτων

Για πρώτη φορά θεσπίζεται μια τυποποιημένη διαδικασία άρσης κατάσχεσης από την ΑΑΔΕ σε ακίνητα που πρόκειται να πωληθούν, υπό αυστηρούς όρους που σχετίζονται με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εξασφάλιση των απαιτήσεων του Δημοσίου.

Η δυνατότητα αυτή αφορά αποκλειστικά περιπτώσεις μεταβίβασης έναντι τιμήματος και δεν ισχύει για δωρεές ή γονικές παροχές. Για τους οφειλέτες, η πώληση ενός δεσμευμένου ακινήτου μπορεί να αποτελέσει μέσο αποπληρωμής των χρεών τους, ενώ για την ΑΑΔΕ η υποχρεωτική παρακράτηση μέρους του τιμήματος διασφαλίζει ότι η μεταβίβαση δεν θα υπονομεύσει την είσπραξη των οφειλών.

Σήμερα, τα κατασχεμένα ακίνητα οδηγούνται συχνά σε πλειστηριασμό, μια διαδικασία που μπορεί να είναι χρονοβόρα και χωρίς εγγυημένη επιτυχία. Με τη νέα ρύθμιση, ο ίδιος ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να βρει αγοραστή και μέρος του τιμήματος θα κατευθύνεται απευθείας στην αποπληρωμή των ληξιπρόθεσμων οφειλών.

Πώς θα λειτουργεί η διαδικασία

Η νέα διάταξη επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Η ΑΑΔΕ διασφαλίζει την είσπραξη της οφειλής μέσω υποχρεωτικής παρακράτησης μέρους του τιμήματος, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% της οφειλής.

Εάν το τίμημα της πώλησης είναι μικρότερο από το 25% της οφειλής, τότε θα αποδίδεται στο Δημόσιο το σύνολο του ποσού της συναλλαγής. Με τον τρόπο αυτό συνδυάζεται η αποδέσμευση του ακινήτου με την ουσιαστική μείωση του χρέους.

Για να εγκριθεί η αποδέσμευση θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά ορισμένες προϋποθέσεις:

Ο οφειλέτης να πληροί τις προϋποθέσεις για έκδοση φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.

Το τίμημα πώλησης να είναι τουλάχιστον ίσο με την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση. Αν η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περιπτώσεις κατασχέσεων παλαιότερων των πέντε ετών απαιτείται νέα εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή.

Από το τίμημα της μεταβίβασης να παρακρατείται και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό τουλάχιστον ίσο με το 25% του υπολοίπου της οφειλής. Το ακριβές ποσοστό μπορεί να διαφοροποιείται με βάση τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και τη δυνατότητα είσπραξης της υπόλοιπης οφειλής. Αν το ποσό της παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα, θα αποδίδεται ολόκληρο το τίμημα στο Δημόσιο.

Να μην υπάρχουν βάρη υπέρ άλλων δανειστών στο ακίνητο.

Με την πλήρωση αυτών των όρων, η ΑΑΔΕ θα εκδίδει άμεσα απόφαση άρσης της κατάσχεσης, ενώ με απόφαση του διοικητή της Αρχής θα καθοριστούν οι λεπτομέρειες εφαρμογής της διαδικασίας.

Επιπλέον παρεμβάσεις για τα ακίνητα

Το νομοσχέδιο εισάγει και τέσσερις ακόμη αλλαγές:

1. Πληρωμή φόρων κατά τη μεταβίβαση
Θα δίνεται η δυνατότητα ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής να εξοφλείται από το τίμημα της πώλησης. Ο συμβολαιογράφος θα υποβάλλει τη σχετική δήλωση και θα παρακρατεί το ποσό από το τίμημα για να το αποδίδει στην ΑΑΔΕ.

2. Περιορισμός διεκδικήσεων ακινήτων από το Δημόσιο
Το Δημόσιο δεν θα προχωρά σε διεκδίκηση ακινήτων με βάση παλαιούς ή αμφισβητούμενους τίτλους, όπως οθωμανικά φιρμάνια, ιδίως όταν οι ιδιώτες διαθέτουν μεταγεγραμμένους τίτλους πριν από το 1975, έχουν εγκατασταθεί με υπόδειξη δημόσιας αρχής ή κατέχουν προσωρινά παραχωρητήρια.

3. Συμβολαιογράφοι ως υπηρεσία one stop shop
Οι συμβολαιογράφοι θα αποκτήσουν πρόσβαση σε διαλειτουργικά συστήματα με την ΑΑΔΕ, ώστε να χορηγούνται αυτόματα φορολογικές απαλλαγές μέσω διασταύρωσης στοιχείων.

4. Κατάργηση υποχρεωτικού τοπογραφικού σε ορισμένες περιπτώσεις
Για μεταβιβάσεις ακινήτων εντός σχεδίου πόλης, όπου υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργεί το Κτηματολόγιο, δεν θα απαιτείται πλέον σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος από μηχανικό.

Οι ρυθμίσεις αυτές αποσκοπούν στην επιτάχυνση των διαδικασιών μεταβίβασης και στην απελευθέρωση ακινήτων που παραμένουν για χρόνια αδρανή λόγω διοικητικών ή νομικών εμποδίων.