Όπως εξηγεί στο Business Daily ο Δημήτρης Πυλωνίτης, Γενικός Διευθυντής της Union Properties, η αγοραστική δυνατότητα ενός σημαντικού τμήματος των Ελλήνων βρίσκεται έτσι κι αλλιώς κοντά στα 250.000 ευρώ. Συνεπώς, τα ακίνητα που εντάσσονται στο πρόγραμμα δεν απευθύνονται μόνο στους περίπου 16.000 νέους δικαιούχους, αλλά σε ένα πολύ μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς.

Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη κατοικιών, αλλά η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών

Το ελληνικό real estate διαθέτει σημαντικό απόθεμα κατοικιών, ωστόσο μεγάλο μέρος αυτού παραμένει εκτός αγοράς. Κλειστά σπίτια, ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση, ιδιοκτησίες με εκκρεμότητες και περιπτώσεις όπου η αξιοποίηση καθυστερεί δημιουργούν ένα σημαντικό χάσμα ανάμεσα στο θεωρητικά διαθέσιμο και στο πραγματικά διαθέσιμο απόθεμα.

Αυτό ακριβώς αποτελεί μία από τις βασικές προκλήσεις του νέου προγράμματος.

Εάν η Πολιτεία αυξήσει τη ζήτηση μέσω φθηνότερης χρηματοδότησης, χωρίς ταυτόχρονα να αυξήσει την προσφορά κατοικιών, υπάρχει ο κίνδυνος ένα μέρος της κρατικής στήριξης να καταλήξει τελικά στους ιδιοκτήτες μέσω υψηλότερων τιμών πώλησης.

Η προηγούμενη εμπειρία από τα «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου 2» έχει ήδη δημιουργήσει σχετικές ανησυχίες. Το ανώτατο όριο των 250.000 ευρώ λειτούργησε σε αρκετές περιπτώσεις ως σημείο αναφοράς για τους πωλητές, με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές να κινηθούν υψηλότερα όταν ενισχύθηκε η ζήτηση από τους δικαιούχους.

Με άλλα λόγια, μέρος του οφέλους από το φθηνότερο στεγαστικό δάνειο κινδύνευσε να απορροφηθεί από την ίδια την άνοδο της τιμής του ακινήτου.

Το ερώτημα είναι εάν το ίδιο φαινόμενο θα επαναληφθεί και στο «Σπίτι μου 3».

Υπάρχει, πάντως, και διαφορετική ανάγνωση. Η αγορά έχει πλέον αποκτήσει μεγαλύτερη εμπειρία από τους προηγούμενους κύκλους, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες που επιχείρησαν να αυξήσουν τις τιμές τους χωρίς να βρουν αγοραστή ενδέχεται να μην έχουν μεγάλο περιθώριο για νέες ανατιμήσεις.

Σε κάθε περίπτωση, η πραγματική λύση βρίσκεται στην ενεργοποίηση του ανεκμετάλλευτου στεγαστικού αποθέματος. Εάν περισσότερες κλειστές ή προβληματικές κατοικίες επιστρέψουν στην αγορά, η αύξηση της ζήτησης μπορεί να συνοδευτεί και από αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, περιορίζοντας τις πληθωριστικές πιέσεις στις τιμές.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τα δύο προηγούμενα προγράμματα έχουν ήδη οδηγήσει περίπου 24.000 ελληνικά νοικοκυριά στην απόκτηση πρώτης κατοικίας, με σημαντικά χαμηλότερο κόστος δανεισμού.

«Σπίτι μου 3»: Μεγαλύτερα δάνεια και διευρυμένα κριτήρια

Το «Σπίτι μου 3» αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027 και θα διαθέτει συνολικό προϋπολογισμό περίπου 2 δισ. ευρώ.

Από αυτά:

Το νέο πρόγραμμα διευρύνει σημαντικά τα κριτήρια σε σχέση με τον προηγούμενο κύκλο.

Το ανώτατο όριο ηλικίας αυξάνεται στα 55 έτη, από τα 50 έτη που ίσχυαν προηγουμένως. Η αλλαγή αντανακλά και τη μεταβολή των κοινωνικών και οικονομικών δεδομένων, καθώς η δημιουργία οικογένειας και η αγορά πρώτης κατοικίας πραγματοποιούνται πλέον σε μεγαλύτερες ηλικίες.

Παράλληλα, αυξάνεται η μέγιστη εμπορική αξία του ακινήτου στα 300.000 ευρώ, από 250.000 ευρώ στο «Σπίτι μου 2».

Το μέγιστο ποσό δανείου αυξάνεται στα 230.000 ευρώ, από 190.000 ευρώ, ενώ το ανώτατο ποσοστό χρηματοδότησης διατηρείται στο 90%.

Υψηλότερα εισοδηματικά όρια για οικογένειες με παιδιά

Σημαντικές είναι και οι αλλαγές στα εισοδηματικά κριτήρια.

Για ζευγάρια με παιδιά, το όριο αυξάνεται από 35.000 ευρώ συν 5.000 ευρώ για κάθε παιδί, σε 35.000 ευρώ συν 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.

Για τις μονογονεϊκές οικογένειες, το νέο όριο διαμορφώνεται στα 39.000 ευρώ, με επιπλέον 7.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο.

Παράλληλα, διευρύνεται και το επιτρεπόμενο εμβαδόν των κατοικιών για οικογένειες με περισσότερα παιδιά. Πέρα από το βασικό όριο των 150 τ.μ., προβλέπεται επιπλέον επιφάνεια 10 τ.μ. για κάθε παιδί άνω των τεσσάρων.

Το βασικό κριτήριο παλαιότητας, ωστόσο, παραμένει αμετάβλητο: επιλέξιμες είναι κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί έως το 2007.

Το μεγάλο στοίχημα

Το «Σπίτι μου 3» μπορεί να δώσει ουσιαστική λύση σε χιλιάδες νοικοκυριά που δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρώτη κατοικία λόγω του υψηλού κόστους χρηματοδότησης.

Ωστόσο, η επιτυχία του δεν θα κριθεί μόνο από το πόσα δάνεια θα χορηγηθούν. Θα κριθεί κυρίως από το εάν η επιπλέον ζήτηση που θα δημιουργήσει θα συνοδευτεί από πραγματική αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Εάν αυτό δεν συμβεί, υπάρχει ο κίνδυνος ένας σημαντικός μέρος του οφέλους από τα χαμηλότοκα δάνεια να μεταφερθεί στις τιμές πώλησης. Αντίθετα, εάν το πρόγραμμα συνδυαστεί με πολιτικές που θα επαναφέρουν στην αγορά κλειστές και ανεκμετάλλευτες κατοικίες, μπορεί να λειτουργήσει όχι μόνο ως εργαλείο χρηματοδότησης αλλά και ως ουσιαστική παρέμβαση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.