Το ζήτημα, επομένως, δεν αφορά αποκλειστικά την προσφορά δανείων. Συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα της ελληνικής οικονομίας να δημιουργεί υψηλότερα εισοδήματα και να ενισχύει την αποταμιευτική βάση των νοικοκυριών.

Παράλληλα, το σημερινό πλαίσιο λειτουργίας των τραπεζών είναι πολύ διαφορετικό από εκείνο της περιόδου πριν από την κρίση. Οι μεγάλες συστημικές τράπεζες της Ευρωζώνης βρίσκονται υπό την εποπτεία του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού (SSM) και εφαρμόζουν αυστηρούς, κοινά καθορισμένους κανόνες αξιολόγησης του πιστωτικού κινδύνου. Έτσι, η χορήγηση ενός δανείου που δεν πληροί τα προβλεπόμενα κριτήρια μπορεί να συνεπάγεται αυξημένες κεφαλαιακές απαιτήσεις ή υψηλότερη στάθμιση κινδύνου, ακόμη και όταν η αποπληρωμή του εξελίσσεται ομαλά.

Το πραγματικό κόστος ενός στεγαστικού δανείου

Αρκεί ένα απλό παράδειγμα για να γίνει αντιληπτό γιατί τα εισοδήματα αποτελούν τόσο σοβαρό περιορισμό. Ένα νοικοκυριό με ένα μόνο μέλος και ετήσιο εισόδημα 10.000 ευρώ θα μπορούσε, βάσει ενδεικτικών υπολογισμών, να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο έως περίπου 60.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό, όμως, δεν λύνει απαραίτητα το πρόβλημα της στέγασης. Αφενός είναι δύσκολο να εξασφαλίσει την αγορά μιας κατοικίας σε πολλές περιοχές της χώρας και αφετέρου προϋποθέτει την ύπαρξη σημαντικών πρόσθετων κεφαλαίων. Με δεδομένο ότι οι τράπεζες καλύπτουν συνήθως το 80% έως 90% της αξίας του ακινήτου, ο αγοραστής θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 20.000 ευρώ από δικούς του πόρους, ενώ τα έξοδα της συναλλαγής, όπως συμβολαιογραφικές πράξεις και τεχνικοί έλεγχοι, μπορούν να προσθέσουν περίπου 12.000 ευρώ.

Με άλλα λόγια, ακόμη και ένας ενδιαφερόμενος που πληροί τις προϋποθέσεις για δανεισμό βρίσκεται αντιμέτωπος με την ανάγκη να συγκεντρώσει ένα ποσό που αντιστοιχεί σε μεγάλο μέρος του ετήσιου εισοδήματός του.

Η κατάσταση γίνεται ακόμη δυσκολότερη αν ληφθεί υπόψη το επίπεδο των τιμών στην αγορά ακινήτων. Περίπου το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση κοστίζουν πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ μία στις τρεις ξεπερνά τις 280.000 ευρώ. Η διαφορά ανάμεσα στο ύψος του διαθέσιμου δανεισμού και στην τιμή αγοράς μιας κατοικίας είναι, συνεπώς, ιδιαίτερα μεγάλη για τα νοικοκυριά με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα.

Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η εικόνα των τραπεζικών καταθέσεων. Σύμφωνα με την έρευνα HFCS της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, η οποία για την Ελλάδα βασίστηκε σε συνεντεύξεις που πραγματοποιήθηκαν από τον Φεβρουάριο έως τον Ιούλιο του 2025, η διάμεση αξία των καταθέσεων των ελληνικών νοικοκυριών ανέρχεται μόλις σε 2.900 ευρώ.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της Eurostat για την αποταμίευση. Το ποσοστό αποταμίευσης των ελληνικών νοικοκυριών διαμορφώθηκε στο -5,1% του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος, όταν στην Ευρωζώνη βρίσκεται στο 14,3%. Η αρνητική επίδοση σημαίνει ότι, σε συνολικό επίπεδο, τα νοικοκυριά καταναλώνουν περισσότερα από το διαθέσιμο εισόδημά τους, χωρίς να δημιουργούν αποθέματα που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για μια μεγάλη επένδυση, όπως η αγορά κατοικίας.

Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης συναντά φυσικά όρια. Παρά τη σημαντική βελτίωση των τελευταίων ετών, οι δυνατότητες περαιτέρω επέκτασης παραμένουν συνδεδεμένες με την εξέλιξη των εισοδημάτων και της αποταμίευσης.

Γιατί οι τράπεζες δεν αναλαμβάνουν μεγαλύτερο ρίσκο

Υπάρχει, ωστόσο, και μια δεύτερη διάσταση: το κόστος και ο κίνδυνος που συνεπάγεται για μια τράπεζα ένα στεγαστικό δάνειο μεγάλης διάρκειας. Σε περίπτωση αθέτησης των υποχρεώσεων του δανειολήπτη, η ανάκτηση του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού δεν αποτελεί ούτε γρήγορη ούτε απλή διαδικασία. Αντίθετα, μπορεί να απαιτήσει σημαντικό χρόνο και να συνοδεύεται από νομικές, λειτουργικές και κοινωνικές επιπλοκές.

Για μια τράπεζα, επομένως, η διάθεση κεφαλαίων σε ένα στεγαστικό δάνειο διάρκειας ακόμη και 30 ή 35 ετών δεν είναι αυτονόητα η ελκυστικότερη επιλογή. Εναλλακτικές τοποθετήσεις, όπως τα ομόλογα, προσφέρουν περισσότερο προβλέψιμες αποδόσεις και δυνατότητα ρευστοποίησης, χωρίς να συνεπάγονται τον ίδιο βαθμό πιστωτικού κινδύνου.

Το ζήτημα αυτό αποκτά μεγαλύτερη σημασία σε μια χώρα που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει τις συνέπειες της προηγούμενης τραπεζικής κρίσης. Η συσσώρευση μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων είχε περιορίσει δραστικά την ικανότητα των τραπεζών να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας και οδήγησε στην υιοθέτηση πολύ αυστηρότερων κανόνων αξιολόγησης.

Η εξυγίανση των τραπεζικών ισολογισμών, μέσω τιτλοποιήσεων και πωλήσεων προβληματικών δανείων, μείωσε σημαντικά τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα. Δεν προκάλεσε, όμως, αυτόματα και αντίστοιχη αύξηση των νέων στεγαστικών χορηγήσεων.

Και αυτό γιατί η μεταφορά των «κόκκινων» δανείων εκτός τραπεζικών ισολογισμών δεν εξαφάνισε τις συνέπειές τους για τους οφειλέτες. Ένα σημαντικό μέρος των νοικοκυριών εξακολουθεί να επιβαρύνεται από παλαιές οφειλές και αρνητικό πιστωτικό ιστορικό, με αποτέλεσμα να δυσκολεύεται να αποκτήσει πρόσβαση σε νέα χρηματοδότηση.

Επιπλέον, η εμπειρία της κρίσης έχει επηρεάσει και τη συμπεριφορά των ίδιων των πολιτών. Ακόμη και νοικοκυριά με καλύτερη οικονομική εικόνα εμφανίζονται συχνά πιο επιφυλακτικά απέναντι στην ανάληψη μιας μακροχρόνιας δανειακής υποχρέωσης, καθώς η προηγούμενη δεκαετία άφησε έντονο αποτύπωμα στην αντίληψη για τον κίνδυνο του δανεισμού.

Από την πιστωτική έκρηξη στην πολυετή συρρίκνωση

Η σημερινή κατάσταση γίνεται πιο κατανοητή αν εξεταστεί σε βάθος χρόνου η πορεία της στεγαστικής πίστης. Πριν από την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης, η καθαρή πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια είχε φτάσει το 2007 στα 12,3 δισ. ευρώ. Η ένταξη της χώρας στο ευρώ, τα χαμηλότερα επιτόκια και η ευκολότερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση είχαν δημιουργήσει ένα περιβάλλον ταχείας επέκτασης του δανεισμού.

Η κρίση ανέτρεψε πλήρως αυτή την εικόνα. Οι νέες χορηγήσεις περιορίστηκαν δραστικά, ενώ οι αποπληρωμές των παλαιότερων δανείων ξεπέρασαν για πολλά χρόνια τις νέες εκταμιεύσεις. Έτσι, η καθαρή ροή στεγαστικής πίστης παρέμεινε αρνητική για περισσότερο από μία δεκαετία.

Η σταδιακή ανάκαμψη ξεκίνησε το 2019, όταν οι νέες χορηγήσεις άρχισαν να αυξάνονται σε ετήσια βάση. Ωστόσο, η ενίσχυση αυτή δεν ήταν αρκετή για να αντιστρέψει τη συνολική τάση, καθώς οι αποπληρωμές εξακολουθούσαν να υπερβαίνουν τα νέα δάνεια.

Το 2025 αποτέλεσε σημείο καμπής. Για πρώτη φορά μετά από πολλά χρόνια, η καθαρή πιστωτική επέκταση πέρασε οριακά σε θετικό έδαφος, με αύξηση 0,7%, έναντι συρρίκνωσης 2,6% το 2024. Παράλληλα, οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 2,5 δισ. ευρώ, ποσό υπερτετραπλάσιο σε σύγκριση με το 2020.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η αγορά έχει αρχίσει να ανακτά μέρος της δυναμικής της. Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι έχει επιστρέψει στα επίπεδα χρηματοδότησης που χαρακτήριζαν την προ κρίσης περίοδο.

Τα προγράμματα και τα νέα τραπεζικά προϊόντα

Σημαντική συμβολή στην επανεκκίνηση της αγοράς είχε το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο έδωσε πρόσθετη ώθηση στις αγορές πρώτης κατοικίας μέσω ευνοϊκότερων όρων χρηματοδότησης. Η παρέμβαση αυτή, ωστόσο, δεν καλύπτει το σύνολο των ενδιαφερομένων.

Ένα μέρος των υποψήφιων αγοραστών βρίσκεται εκτός των ηλικιακών ή άλλων προϋποθέσεων του προγράμματος. Τραπεζικά στελέχη επισημαίνουν ότι αρκετοί πολίτες φτάνουν σε μια πιο ώριμη οικονομική κατάσταση για την ανάληψη στεγαστικού δανείου μετά την ηλικία των 35 ετών, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να αξιοποιήσουν τις συγκεκριμένες παροχές.

Για την κάλυψη αυτού του κενού, οι τέσσερις συστημικές τράπεζες έχουν αναπτύξει ειδικά προϊόντα για την αγορά πρώτης κατοικίας, προσφέροντας ευνοϊκότερους όρους σε δανειολήπτες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του «Σπίτι μου ΙΙ». Με αυτόν τον τρόπο επιχειρούν να διευρύνουν τη δεξαμενή των επιλέξιμων πελατών και να στηρίξουν τη ζήτηση για στεγαστική χρηματοδότηση.

Τραπεζικές πηγές και παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι η στεγαστική πίστη έχει περιθώρια περαιτέρω ανάκαμψης, με τη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος, τα νέα προϊόντα πρώτης κατοικίας και τα κρατικά προγράμματα να λειτουργούν υποστηρικτικά.

Το κρίσιμο ερώτημα, όμως, είναι μέχρι ποιο σημείο μπορεί να φτάσει αυτή η ανάκαμψη χωρίς ουσιαστική βελτίωση των οικονομικών δεδομένων των νοικοκυριών. Η αύξηση των διαθέσιμων στεγαστικών προϊόντων και η μεγαλύτερη διάθεση των τραπεζών για χρηματοδότηση αποτελούν αναγκαίες προϋποθέσεις, αλλά δεν αρκούν από μόνες τους.

Όσο οι αποταμιεύσεις παραμένουν περιορισμένες, τα εισοδήματα χαμηλά και οι τιμές των κατοικιών σε υψηλά επίπεδα, η δυνατότητα πρόσβασης στη στεγαστική πίστη θα εξακολουθεί να αφορά ένα σχετικά μικρό τμήμα της κοινωνίας. Η τραπεζική χρηματοδότηση μπορεί να διευκολύνει την αγορά κατοικίας, δεν μπορεί όμως να υποκαταστήσει την απουσία εισοδήματος και ιδίων κεφαλαίων.