Σε επίπεδο αριθμού δανείων, οι συνολικές εκταμιεύσεις έφτασαν περίπου τις 32.000. Από αυτά, περίπου 11.000 ήταν συμβατικά στεγαστικά χωρίς επιδότηση, περίπου 5.000 χορηγήθηκαν μέσω του «Σπίτι Μου ΙΙ» και περίπου 16.000 συνδέονταν με το «Εξοικονομώ» ή άλλα προγράμματα.

Παρά την κινητικότητα που καταγράφεται στην αγορά, τα νέα δάνεια δεν επαρκούν ακόμη για να αντισταθμίσουν τις αποπληρωμές παλαιότερων στεγαστικών. Ως αποτέλεσμα, το συνολικό υπόλοιπο της στεγαστικής πίστης παραμένει σε πολύ χαμηλά επίπεδα σε σχέση με το παρελθόν.

Στο τέλος του πρώτου εξαμήνου, τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων είχαν περιοριστεί στα 25,18 δισ. ευρώ. Πρόκειται για μια τεράστια απόσταση από το ιστορικό υψηλό των περίπου 81 δισ. ευρώ που είχε καταγραφεί το 2010.

Μάλιστα, σε σύγκριση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, το υπόλοιπο των στεγαστικών αυξήθηκε μετά τις αποπληρωμές μόλις κατά 135 εκατ. ευρώ, παρά την αισθητή άνοδο των νέων εκταμιεύσεων.

Οι τιμές των ακινήτων παραμένουν το μεγάλο εμπόδιο

Η αναζωπύρωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια πραγματοποιείται σε μια αγορά όπου οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.

Ωστόσο, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του ΔΝΤ, η δυσκολία πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση δεν οφείλεται μόνο στο υψηλό κόστος των ακινήτων. Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν επίσης τα επιτόκια, η περιορισμένη αποταμίευση των νοικοκυριών και οι όροι με τους οποίους οι τράπεζες χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας.

Η αύξηση των επιτοκίων τα προηγούμενα χρόνια επιβάρυνε σημαντικά το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων. Παρότι τα επιτόκια έχουν πλέον υποχωρήσει, το πρόβλημα δεν έχει εξαφανιστεί, καθώς για πολλά νοικοκυριά το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι η συγκέντρωση της ίδιας συμμετοχής που απαιτείται για την αγορά.

Συνήθως ο αγοραστής πρέπει να καλύψει με ίδια κεφάλαια περίπου το 20%-30% της αξίας του ακινήτου, ενώ για τους νεότερους δανειολήπτες το απαιτούμενο ποσοστό μπορεί να περιορίζεται στο 10%.

Έτσι, για μια κατοικία αξίας 250.000 ευρώ, ένας υποψήφιος αγοραστής μπορεί να χρειάζεται ίδια κεφάλαια της τάξης των 50.000 έως 75.000 ευρώ, ανάλογα με το ποσοστό χρηματοδότησης που θα εγκρίνει η τράπεζα.

Το εισόδημα δεν επαρκεί για την αγορά κατοικίας

Η ανάλυση του ΔΝΤ δείχνει ότι το πρόβλημα δεν περιορίζεται στην εξεύρεση της προκαταβολής.

Με δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα (DSTI) στο 30% και χρηματοδότηση που αντιστοιχεί στο 70% της αξίας του ακινήτου (LTV), το διάμεσο ελληνικό νοικοκυριό το 2024 βρισκόταν περίπου 7% κάτω από το εισοδηματικό επίπεδο που απαιτείται για να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο.

Όταν το ποσοστό χρηματοδότησης αυξάνεται στο 80% της αξίας του ακινήτου, η απόσταση από το απαιτούμενο εισόδημα φτάνει περίπου το 17%.

Με άλλα λόγια, ακόμη και αν τα επιτόκια συνεχίσουν να αποκλιμακώνονται, η πρόσβαση στην αγορά κατοικίας δεν αναμένεται να γίνει αυτόματα ευκολότερη. Η περιορισμένη αποταμίευση και η ανάγκη ίδιας συμμετοχής εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικά εμπόδια.

Πάνω από 200.000 ευρώ περισσότερα από τα μισά ακίνητα

Η εξέλιξη των τιμών εξηγεί σε μεγάλο βαθμό την πίεση που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά.

Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos που χρησιμοποιεί το ΔΝΤ, περίπου το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση στην Ελλάδα έχουν ζητούμενη τιμή άνω των 200.000 ευρώ, ενώ περίπου μία στις τρεις ξεπερνά τα 280.000 ευρώ.

Την ίδια στιγμή, η αγορά ενοικίων παραμένει επίσης ιδιαίτερα επιβαρυμένη. Το διάμεσο ζητούμενο μίσθωμα σε πανελλαδικό επίπεδο διαμορφώνεται περίπου στα 575 ευρώ τον μήνα, ενώ στην Αττική φτάνει τα 785 ευρώ.

Η απόσταση μεταξύ της εξέλιξης των τιμών των ακινήτων και των εισοδημάτων είναι επίσης ενδεικτική. Σύμφωνα με το ΔΝΤ, από το 2017 μέχρι σήμερα οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο έχει ενισχυθεί κατά περίπου 47%.

Ακόμη πιο έντονη είναι η εικόνα από το τέλος του 2020 και μετά, καθώς οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί περίπου 61%. Η εξέλιξη αυτή έχει διευρύνει σημαντικά την απόσταση που πρέπει να καλύψουν τα ελληνικά νοικοκυριά για να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.

Οι προσδοκίες για τα επιτόκια παραμένουν υψηλές

Πρόσθετη πίεση προκαλούν οι προσδοκίες των ίδιων των Ελλήνων για το κόστος του δανεισμού.

Σύμφωνα με την έρευνα Consumer Expectations Survey της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για τη στέγαση και την πρόσβαση στην πίστωση, οι Έλληνες εκτιμούν ότι τα επιτόκια θα παραμείνουν τους επόμενους 12 μήνες σε επίπεδα περίπου 2,3 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης.

Συγκεκριμένα, οι σχετικές προσδοκίες τοποθετούν το επίπεδο των επιτοκίων στο 7,2%, έναντι 4,9% στην Ευρωζώνη.

Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι επομένως διττή. Από τη μία πλευρά, η στεγαστική πίστη δείχνει να ανακάμπτει, με τις νέες εκταμιεύσεις να αυξάνονται και τα κρατικά προγράμματα να δίνουν σημαντική ώθηση. Από την άλλη, η μεγάλη αύξηση των τιμών των κατοικιών, η περιορισμένη αποταμίευση, η ανάγκη υψηλής ίδιας συμμετοχής και το κόστος χρηματοδότησης εξακολουθούν να κρατούν μεγάλο μέρος των νοικοκυριών μακριά από την αγορά.

Έτσι, παρά την επιστροφή των τραπεζών σε υψηλότερες χορηγήσεις στεγαστικών, η πραγματική ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης παραμένει δύσκολη. Το ζητούμενο πλέον δεν είναι μόνο να αυξηθούν οι εκταμιεύσεις, αλλά να μπορέσουν περισσότερα ελληνικά νοικοκυριά να συγκεντρώσουν τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια και να ανταποκριθούν στο κόστος ενός νέου στεγαστικού δανείου.