Οι αποκλίσεις στο εσωτερικό της χώρας είναι επίσης μεγάλες. Στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών ο δείκτης περιορίζεται στις 0,92 γεννήσεις ανά γυναίκα, ενώ στην Αττική συνολικά διαμορφώνεται στο 1,13. Στη Θεσσαλονίκη βρίσκεται στο 1,09. Αντίθετα, οι Κυκλάδες εμφανίζουν την υψηλότερη επίδοση, με 1,95 γεννήσεις ανά γυναίκα.

Οι προβλέψεις για τις επόμενες δεκαετίες ενισχύουν την εικόνα της δημογραφικής υποχώρησης. Σύμφωνα με το βασικό σενάριο της Eurostat, έως το 2050 ο πληθυσμός αναμένεται να μειωθεί σε 836 από τις 1.165 περιφέρειες NUTS 3 της Ευρωπαϊκής Ένωσης, δηλαδή στο 71,8% του συνόλου. Για την Ελλάδα, η μείωση προβλέπεται σε περισσότερες από οκτώ στις δέκα αντίστοιχες υποπεριφερειακές ενότητες, οι οποίες αφορούν κατά κανόνα περιοχές εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης.

Θα ήταν, επομένως, λογικό να αναμένεται ότι η συρρίκνωση του πληθυσμού θα περιόριζε σταδιακά τις στεγαστικές ανάγκες και θα αποσυμπίεζε την αγορά. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι διαφορετική, καθώς η ζήτηση δεν κατανέμεται πλέον με τον ίδιο τρόπο ούτε προέρχεται από τον ίδιο τύπο νοικοκυριού.

Περισσότερα νοικοκυριά, παρά λιγότεροι κάτοικοι

Ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία που εξηγούν αυτή την αντίφαση είναι η αυξανόμενη αστικοποίηση. Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, το 78,5% του πληθυσμού κατοικεί πλέον σε αστικές περιοχές, οι οποίες καταλαμβάνουν μόλις το 13,7% της συνολικής έκτασης της χώρας. Το 2011, το αντίστοιχο ποσοστό του αστικού πληθυσμού ήταν 72,4%, ενώ οι περιοχές στις οποίες κατοικούσε κάλυπταν το 14,3% της επικράτειας.

Έτσι, ενώ πολλές περιφέρειες της χώρας χάνουν πληθυσμό, τα μεγάλα αστικά κέντρα εξακολουθούν να συγκεντρώνουν μεγάλο μέρος της στεγαστικής ζήτησης. Η μετακίνηση προς τις πόλεις, είτε για εργασία είτε για σπουδές και καλύτερες επαγγελματικές προοπτικές, δημιουργεί πρόσθετες ανάγκες για κατοικίες σε συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές.

Εξίσου σημαντική είναι η αλλαγή στη μορφή της ελληνικής οικογένειας. Η απογραφή του 2021 κατέγραψε αισθητή αύξηση των νοικοκυριών που αποτελούνται από ένα άτομο ή δεν διαθέτουν οικογενειακό πυρήνα. Σε σύγκριση με το 2011, η συγκεκριμένη κατηγορία αυξήθηκε κατά 26%, δηλαδή κατά 319.770 νοικοκυριά. Παράλληλα, τα νοικοκυριά με έναν μόνο γονέα αυξήθηκαν κατά 9%, προσθέτοντας 39.349 περιπτώσεις.

Η εξέλιξη αυτή έχει άμεση επίδραση στην αγορά κατοικίας. Ένα νοικοκυριό που αποτελείται από έναν άνθρωπο χρειάζεται συνήθως ένα μικρότερο διαμέρισμα, αλλά εξακολουθεί να αποτελεί ξεχωριστή μονάδα ζήτησης. Το ίδιο ισχύει για τους διαζευγμένους, τους μονογονείς και τα ζευγάρια που επιλέγουν να ζουν μόνα τους, χωρίς να δημιουργούν πολυμελή οικογένεια.

Κατά συνέπεια, η μείωση του συνολικού πληθυσμού δεν συνεπάγεται απαραίτητα αντίστοιχη μείωση των κατοικιών που χρειάζεται η αγορά. Αντίθετα, όταν περισσότεροι άνθρωποι ζουν σε ξεχωριστά νοικοκυριά, μπορεί να αυξάνεται ο αριθμός των απαιτούμενων κατοικιών ακόμη και σε συνθήκες δημογραφικής συρρίκνωσης.

Η νέα ζήτηση στρέφεται στα μικρότερα διαμερίσματα

Οι αλλαγές αυτές μεταβάλλουν και το είδος των ακινήτων που αναζητούνται. Οι μονοπρόσωπες οικογένειες, οι μονογονεϊκές οικογένειες και τα ζευγάρια χωρίς παιδιά στρέφονται συχνότερα σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας. Η οικονομική δυνατότητα παίζει καθοριστικό ρόλο, καθώς τα μικρότερα διαμερίσματα έχουν συνήθως χαμηλότερο συνολικό τίμημα αγοράς και μικρότερες ανάγκες συντήρησης.

Στην ίδια αγορά συμμετέχουν και άλλες κατηγορίες ενδιαφερομένων. Οι φοιτητές που μετακινούνται σε διαφορετική πόλη για τις σπουδές τους αναζητούν κυρίως μικρές κατοικίες κοντά στα πανεπιστήμια και στις συγκοινωνίες. Παράλληλα, οι ψηφιακοί νομάδες επιλέγουν συχνά το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, με τη ζήτηση από αυτή την κατηγορία να εμφανίζει ιδιαίτερη κινητικότητα και κατά τους χειμερινούς μήνες.

Μια ακόμη ομάδα που ενδέχεται να αποκτήσει μεγαλύτερη σημασία τα επόμενα χρόνια είναι οι μεγαλύτερης ηλικίας ιδιοκτήτες. Άνθρωποι άνω των 60 ετών, των οποίων τα παιδιά έχουν πλέον δημιουργήσει τις δικές τους οικογένειες, συχνά δεν έχουν λόγο να διατηρούν μια μεγάλη οικογενειακή κατοικία. Επιλέγουν, έτσι, να μετακινηθούν σε μικρότερα και πιο λειτουργικά διαμερίσματα, τα οποία ανταποκρίνονται καλύτερα στις σημερινές ανάγκες τους.

Η επιλογή αυτή συνδέεται και με το κόστος διατήρησης ενός μεγάλου ακινήτου. Οι δαπάνες για επισκευές, συντήρηση, θέρμανση, ψύξη και φορολογικές επιβαρύνσεις μπορούν να είναι σημαντικές, ιδιαίτερα όταν σε ένα σπίτι κατοικούν πλέον ένα ή δύο άτομα. Σε αρκετές περιπτώσεις, η μετακίνηση σε μικρότερη κατοικία επιτρέπει στους γονείς να παραχωρήσουν την παλαιότερη οικογενειακή εστία στα παιδιά τους ή να την αξιοποιήσουν διαφορετικά.

Η προσφορά δεν έχει προσαρμοστεί στις νέες ανάγκες

Εδώ ακριβώς εντοπίζεται ένα από τα βασικά προβλήματα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Για πολλές δεκαετίες, η οικοδομική δραστηριότητα επικεντρωνόταν κυρίως σε διαμερίσματα με μεγαλύτερη επιφάνεια, σχεδιασμένα για οικογένειες με δύο ή περισσότερα παιδιά. Η σημερινή ζήτηση, όμως, έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά.

Οι νέες οικογένειες είναι συχνότερα μικρότερες, ενώ αυξάνεται ο αριθμός των ανθρώπων που χρειάζονται αυτοτελή κατοικία χωρίς να έχουν ανάγκη από πολλούς χώρους. Παράλληλα, η άνοδος των τιμών και το υψηλό κόστος χρηματοδότησης καθιστούν την αγορά ενός μεγάλου διαμερίσματος ολοένα δυσκολότερη για σημαντικό μέρος των ενδιαφερομένων.

Αποτέλεσμα είναι να υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για μικρότερα ακίνητα, χωρίς όμως η διαθέσιμη προσφορά να ανταποκρίνεται επαρκώς σε αυτή τη μεταβολή. Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση, αλλά η διαθέσιμη δεξαμενή κατάλληλων κατοικιών παραμένει περιορισμένη.

Η προσαρμογή της αγοράς προϋποθέτει, επομένως, αλλαγή και στον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζονται οι νέες κατασκευές. Τα καινούργια οικιστικά έργα θα χρειαστεί να ενσωματώνουν μεγαλύτερο ποσοστό μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων, τα οποία να ανταποκρίνονται τόσο στις νέες οικογενειακές δομές όσο και στις οικονομικές δυνατότητες των αγοραστών και των ενοικιαστών.

Αντίστοιχα, σημαντικό περιθώριο υπάρχει και στην αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων. Η μετατροπή παλαιών γραφειακών χώρων ή άλλων επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες μπορεί να προσθέσει διαθέσιμο απόθεμα στην αγορά, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα είναι κατάλληλα για οικιστική χρήση και ότι οι σχετικές επενδύσεις είναι οικονομικά βιώσιμες.

Το συμπέρασμα είναι ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αποτελεί απλώς αποτέλεσμα της αύξησης του πληθυσμού ή της έλλειψης νέων κατοικιών. Είναι και συνέπεια μιας βαθιάς αλλαγής στη δημογραφική και κοινωνική σύνθεση της χώρας, την οποία η αγορά ακινήτων δεν έχει ακόμη προλάβει να ακολουθήσει.

Η Ελλάδα μπορεί να αποκτά λιγότερους κατοίκους, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι χρειάζεται αυτομάτως λιγότερα σπίτια. Όσο αυξάνονται τα μικρά νοικοκυριά και ο πληθυσμός συγκεντρώνεται στις μεγάλες πόλεις, τόσο μεγαλύτερη σημασία αποκτά η σωστή κατανομή των διαθέσιμων κατοικιών. Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να κατασκευαστούν περισσότερα ακίνητα, αλλά να δημιουργηθούν τα σπίτια που πραγματικά χρειάζεται η σημερινή αγορά.