Στο υψηλότερο επίπεδο δύο δεκαετιών οι καθυστερήσεις στη Freddie Mac

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται το Mises Institute, το ποσοστό των σοβαρών καθυστερήσεων στα δάνεια πολυκατοικιών της Freddie Mac, τα οποία βρίσκονται τουλάχιστον 60 ημέρες σε καθυστέρηση, αυξήθηκε τον Αύγουστο στο 0,64%, από 0,48% έναν χρόνο νωρίτερα.

Το ποσοστό αυτό φέρεται να έχει ξεπεράσει την κορύφωση που είχε καταγραφεί κατά τη Μεγάλη Ύφεση και να βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δύο δεκαετιών.

Στη Fannie Mae, το αντίστοιχο ποσοστό υποχώρησε στο 0,57%, από 0,68% έναν χρόνο νωρίτερα. Παρά τη βελτίωση, παραμένει υπερδιπλάσιο από το 0,24% του Δεκεμβρίου 2022.

Τα ποσοστά εξακολουθούν να είναι χαμηλά σε απόλυτους όρους, ωστόσο η τάση έχει σημασία. Οι καθυστερήσεις στην εξυπηρέτηση των δανείων μπορούν να αποτελέσουν πρώιμη ένδειξη ότι μέρος της αγοράς ακινήτων δυσκολεύεται να προσαρμοστεί στο νέο περιβάλλον χρηματοδότησης.

Πάνω από 1,8 τρισ. δολάρια δανείων λήγουν μέσα στην επόμενη δεκαετία

Η μεγαλύτερη ανησυχία αφορά τον όγκο του χρέους που θα χρειαστεί να αναχρηματοδοτηθεί τα επόμενα χρόνια.

Σύμφωνα με στοιχεία της Mortgage Bankers Association που επικαλείται η Wall Street Journal, περισσότερα από 1,8 τρισ. δολάρια δανείων που συνδέονται με πολυκατοικίες προς ενοικίαση λήγουν μέσα στην επόμενη δεκαετία. Από αυτά, περίπου 757 δισ. δολάρια αναμένεται να φτάσουν στη λήξη τους έως το τέλος του 2028.

Οι ιδιοκτήτες που εξασφάλισαν χρηματοδότηση με χαμηλά επιτόκια βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με το ενδεχόμενο πολύ υψηλότερου κόστους αναχρηματοδότησης.

Η διαφορά μπορεί να είναι καθοριστική για την κερδοφορία μιας επένδυσης. Ένα υποθετικό δάνειο 10 εκατ. δολαρίων με επιτόκιο 3% δημιουργεί ετήσια επιβάρυνση τόκων 300.000 δολαρίων. Αν το επιτόκιο αυξηθεί στο 6%, το κόστος διπλασιάζεται στις 600.000 δολάρια, χωρίς να υπολογίζονται οι αποπληρωμές κεφαλαίου, οι επισκευές, η ασφάλιση και τα υπόλοιπα λειτουργικά έξοδα.

Το ακίνητο παραμένει το ίδιο και δεν δημιουργεί αυτομάτως περισσότερα έσοδα. Εάν τα ενοίκια δεν αυξηθούν αρκετά ώστε να καλύψουν την πρόσθετη επιβάρυνση, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να διαθέσει περισσότερα ίδια κεφάλαια, να περιορίσει τις δαπάνες ή να εξετάσει την πώληση του ακινήτου.

Ακραίες περιπτώσεις δείχνουν το μέγεθος του κινδύνου

Η πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη σε ορισμένα τμήματα της αγοράς. Σε ξεχωριστή έρευνα που δημοσίευσε η Wall Street Journal, ένα συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο δανείων για πολυκατοικίες που είχε εκδοθεί το 2021 εμφάνιζε ποσοστό καθυστερήσεων 53%.

Το συγκεκριμένο στοιχείο αφορά ένα προβληματικό χαρτοφυλάκιο και δεν αντιπροσωπεύει το σύνολο της αγοράς. Αποτυπώνει, ωστόσο, πόσο γρήγορα μπορεί να επιδεινωθεί η οικονομική θέση μιας επένδυσης όταν το κόστος χρηματοδότησης αυξάνεται και τα έσοδα δεν ακολουθούν.

Η εμπειρία της στεγαστικής κρίσης του 2008 αποτελεί υπενθύμιση των επιπτώσεων που μπορεί να έχει η συσσώρευση χρέους στην αγορά ακινήτων. Δεν σημαίνει ότι επαναλαμβάνεται κατ’ ανάγκη ένα αντίστοιχο σενάριο, αλλά ότι οι λήξεις δανείων και οι όροι αναχρηματοδότησης αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για την πορεία της αγοράς.

Το πρόβλημα δεν είναι μόνο η τιμή του ακινήτου

Η αύξηση του κόστους δανεισμού αλλάζει τα οικονομικά δεδομένα ακόμη και για ακίνητα που εξακολουθούν να έχουν υψηλή πληρότητα και σταθερά έσοδα από ενοίκια.

Όταν οι τόκοι αυξάνονται, το καθαρό εισόδημα που απομένει στον ιδιοκτήτη περιορίζεται. Παράλληλα, οι δαπάνες συντήρησης, οι ασφαλιστικές καλύψεις και τα λοιπά λειτουργικά έξοδα μπορούν να επιβαρύνουν περαιτέρω την απόδοση της επένδυσης.

Εάν η αναχρηματοδότηση γίνει με δυσμενέστερους όρους, η αξία του ακινήτου δεν αρκεί από μόνη της για να διασφαλίσει τη βιωσιμότητα της επένδυσης. Καθοριστικό ρόλο παίζουν η σχέση των εσόδων από μισθώματα με το συνολικό κόστος, το ύψος του υφιστάμενου δανεισμού και η δυνατότητα του ιδιοκτήτη να καλύψει τυχόν χρηματοδοτικό κενό.

Τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων

Η αύξηση των καθυστερήσεων στα δάνεια πολυκατοικιών δεν προμηνύει από μόνη της μια νέα γενικευμένη στεγαστική κρίση στις ΗΠΑ. Αποτελεί, όμως, ένδειξη ότι ένα τμήμα της αγοράς παραμένει ευάλωτο στην παρατεταμένη περίοδο υψηλότερων επιτοκίων.

Καθώς μεγάλα ποσά χρέους πλησιάζουν στη λήξη τους, οι όροι αναχρηματοδότησης θα επηρεάσουν τόσο τις αποφάσεις των ιδιοκτητών όσο και τις αποτιμήσεις των ακινήτων. Σε περιπτώσεις όπου η εξυπηρέτηση του δανείου δεν είναι πλέον βιώσιμη, ενδέχεται να αυξηθούν οι πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων ή οι αναδιαρθρώσεις χρέους.

Το κρίσιμο μέγεθος που θα πρέπει να παρακολουθούν οι επενδυτές είναι η δυνατότητα των εσόδων από ενοίκια να καλύπτουν το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης. Όσο η διαφορά μεταξύ των δύο περιορίζεται, τόσο εντονότερη γίνεται η πίεση στους ιδιοκτήτες που βασίστηκαν σε φθηνό δανεισμό για να αποκτήσουν ακίνητα.

Πηγή: Mises Institute, The Wall Street Journal